장소마케팅 관점에서 노후도시 정비방안에 관한 연구

장소마케팅 관점에서 노후도시 정비정책과 방안을 연구한다.

우리나라는 1960~1970년대의 고속 경제 성장을 바탕으로 수도권을 중심으로 인구 증가와 도시화가 진행되었다. 이러한 배경 속에서 1970년대 이후 서울에 인구가 집중되자, 주택 공 급을 확대하기 위해 1972년 주택건설촉진법이 제정되었고, 주택 공급 위주의 도시 계획 기조 를 형성하게 되었다. 2000년대 이후 기존 노후 주택 및 원도시가 사회적 문제로 대두되면서, 이를 체계적이고 효율적으로 정비하기 위해 2002년 도시정비법이 제정되었다. 이후 2005년에 는 도시재정비법(뉴타운 개발)이 제정되어 도시정비법의 주택 공급 중심 정책의 한계를 극복 하고자 했으며, 2013년에는 도시재생법이 제정되어 도시재정비법의 전면 철거 방식의 도시 정비 방안을 보완하고자 하였다. 지난 22년간 국내의 도시 정비 정책은 도시정비법, 도시재정비법, 도시재생법 등을 통해 노후 도시의 정비를 추진해왔으나, 대부분의 노후 원도심 지역은 여전히 열악한 주거환경을 보여주고 있다. 최근 2006년 3차 뉴타운 사업지구로 지정된 후 2013년 도시재생 1호 사업지 로 선정된 창신·숭인 지역은 또다시 도시정비 방식을 변경하게 되었다. 2021년 창신·숭인 지 역은 서울시의 신속통합 후보지로 선정된 후, 2024년 주택정비형 재개발사업 정비구역으로 지정되었다.

이 지역은 2006년부터 2024년까지 약 17년간 도시재정비와 도시재생 등의 정비 방안을 추진해 왔으나, 열악한 주거환경은 여전히 개선되지 못한 채 과거 정비 방안으로 재 추진하게 되었다. 서구 국가들은 1990년대 이후 세계화와 지방화의 흐름 속에서 도시재생을 위한 다양한 전 략을 구사하기 시작했으며, 이를 통해 기존 도시 및 장소의 이미지를 재구축하고 지역 경제 활성화 및 주민 통합을 목표로 하는 장소마케팅 전략을 활용하였다(이무용, 1997). 특히, 장 소마케팅 전략은 각 지역의 특성과 마케팅 목적에 맞춰 계획되며, 지속성, 진정성, 통합성, 연계성, 경제성의 5가지 핵심 요소를 포함하여 진행된다. 이에 본 연구는 지난 17년 동안 뉴타운 지구에서 도시재생 방식으로 도시정비를 추진한 창신·숭인 사례를 장소마케팅 이론으로 분석하고, 도시재정비에서 도시재생으로의 전환 및 다시 도시정비사업으로 회귀하게 된 원인을 도출하였다. 또한, 향후 사업이 원활하게 추진될 수 있는 방안을 장소마케팅 관점에서 제시하였다. 연구의 방법은 성공적으로 평가된 해외 도시재생 사례와 창신·숭인 도시재생 사례를 분석 하고, 그동안 창신·숭인 지역에서 진행된 여론조사 결과와 도시재생 실적평가 분석을 바탕으 로 주요 쟁점을 도출하였다.

특히, 장소마케팅의 5가지 핵심요소인 지속성, 진정성, 통합성, 연계성, 경제성 관점에서 노후 도시 정비를 효과적으로 추진할 수 있는 방안을 다음과 같이 제시하였다. 첫째, 장소마케팅의 지속성은 도시정비사업이 지속적으로 추진될 수 있는 근거가 되는 요 인이다. 도시정비사업은 지역 상황에 대한 명확한 인식과 주민 공감대를 바탕으로 추진되어 야 한다. 창신·숭인 지역은 노후 건축물 비율이 높은 곳으로, 주민들은 도시정비를 통해 노후 주택 개량과 열악한 주거환경 개선을 희망했으나, 창신·숭인 도시재생에는 이를 위한 세부 전략이 부족했다. 이에 따라 도시재생에 대한 주민 공감대가 부족해졌고, 결국 재개발 정비 사업으로 도시정비 방식을 전환하게 된 원인이라고 볼 수 있다. 둘째, 도시정비사업은 지역 고유의 이미지와 특성을 반영해 지역의 가치를 유지하면서 추 진하는 것이 중요하다. 이는 장소마케팅의 진정성과 관련된 사항으로, 창신·숭인 도시재생의 전략사업은 지역의 고유한 이미지와 정체성을 반영한 경제적 재생을 통해 도시재생 이후 지 역 내 사업체 수가 증가하는 경제적 효과를 이루었다. 셋째, 장소마케팅의 통합성은 도시정비사업에 대한 지역주민의 참여와 합의 문제다. 도시 정비사업이 원활히 추진되려면 전략 수립 과정에서 주민 요구에 맞춘 상품을 기획하고, 주민 참여와 합의를 바탕으로 진행되어야 한다.

창신·숭인 도시재생은 사회적 재생 과정에서 일정 부분 주민 참여와 합의를 이루는 성과를 거두었으나, 주민들이 근본적으로 요구하는 주거환 경 개선에는 성과가 부족했다. 이는 주민과의 통합성 부족으로 이어졌으며, 이후 도시재생이 재개발 방식으로 변경된 원인으로 볼 수 있다. 넷째, 도시정비사업은 사업추진 과정에서 사업추진 조직 간의 화합과 연계를 바탕으로 파 트너십을 형성하여 하나의 목소리를 내야하고, 추진 지역의 내외간 공간적 연계를 바탕으로 추진되어야 한다. 이는 장소마케팅의 연계성 요인으로, 창신·숭인 도시재생은 사회적재생 과 정에서 도시재생 관련조직과 주민간 파트너십을 형성하였고, 경제적재생의 단위사업에서 지 역 특성을 연계하고 주변지역과 연계된 사업을 추진하여 경제적 효과를 냈다. 마지막으로, 도시정비사업이 원활히 추진되려면 정비사업의 재원 조달 방안 수립과 도시정 비로 인한 경제적 효과가 수반되어야 하며, 그 효과의 분배가 명확히 이루어져야 한다. 이는 장소마케팅의 경제성 요인으로, 창신·숭인 도시재생은 재원 조달이 원활히 이루어졌고 경제 적 재생 단위사업을 통해 경제적 효과를 냈으나, 그 효과가 지역주민에게 분배되었다고 보기 어렵다.

이로 인해 도시재생 이후 창신·숭인 지역의 사업체 수는 증가했으나, 인구는 지속적 으로 감소했고 노후 건축물 비율이 상승하면서, 지역주민들이 도시재생을 포기하고 재개발 정비방식으로 전환하는 원인이 되었다. 본 연구는 지난 17년 동안 뉴타운지구에서 도시재생 방식으로 추진된 후 최근 재개발 정 비방식으로 전환된 서울의 도시재생 1호 사업장인 창신·숭인 도시재생을 분석했다는 점에서 의의가 있다. 특히, 장소마케팅의 5가지 핵심요소인 지속성, 진정성, 통합성, 연계성, 경제성 의 관점에서 창신·숭인 도시재생을 분석하고, 향후 노후 도시 정비사업의 원활한 추진을 위 한 시사점을 제시한 점에 의의가 있다.