Transferable Development Rights : An Introduction for Korean Planners = 移轉可能한 開發權

개발권 이전제도의 개념과 토지·개발권 분리 활용을 소개한다.

이 論文의 主目的은 우리나라의 開發設計劃家들에게 "移轉可能한 開發權"(TDR)을 소개하고 이에 대한 誤解를 줄이려는데 있다. TDR이란 地上에 새로운 建物이나 施設物을 構築하는 等의 開發權을 그 土地의 所有權으로부터 分離하여 이를 單獨으로 移轉(賣買등으로) 할 수 있게 할 때, 그 開發權을 指稱하는 것이다. 英國에서도 과거 TDR制度를 施行한 적이 있지만, 最近 美國에서는 空地(都市內의)나 農地의 保存을 爲하여 또는 地域社會의 成長을 規制하기 爲한 手段등으로 TDR이 利用되어 왔다. 특히 注目할만 한 것은 歷史的으로 有名한 建物을 保存하기 爲하여 TDR이 使用된 경우와 政府가 一定地域에 投資한 (公共시설의 擴充등) 結果로 그 주변 地域의 地價가 앙등하여 "우연한 황재"를 한 者들과 土地를 收用 함으로서 억울하게 損失을 입은 者들 間의 不平等한 狀態를 해소하기 爲해 TDR이 施圖된 경우이다.

어느 경우이거나 TDR의 적용은 첫째 政府가 一定地域의 開發에 대한 規制를 行하고 (例를 들면 50층 以上의 건물建築을 禁止하고), 둘째로 保存되어야 할 歷史的 건물등이 位置하고 있는 土地의 所有者에게 그 건물을 現存상태로 保存하게 하면서 그 代價로 開發權 (例를 들어서 50층의 건물을 지을수 있는 權利)을 부여하고, 셋째 土地所有者는 이 開發權을 다른 者에서 販賣할 수 있게 하는 것이다(이 경우 開發權買入者는 100층짜리의 건물을 지을 수 있으며 이에 限하여 건축規制는 緩和되는 것이다). 그러나 이 TDR이 所期의 成果를 거두기 爲해서는 그 市場性과 稅制上의 考慮등 여러 가지 先行條件이 必要하므로 美國에서도 TDR의 合憲性 如否에 대해서 相異한 判例들이 나와 있다. 우리나라의 경우, 不動産登記法, 稅制上의 先行條件등등에 대한 치밀한 事前準備없이 TDR制度를 導入하는 것은 오히려 混亂과 現狀보다 못한 結果를 招來할 것으로 생각된다.

Ⅰ. Intorduction 1. Purpose of the paper 2. Land ownership 3. Definition of TDR 4. Comparison with "Ji-Sang-Kwon" of Korea 5. A simple illustration of TDR program Ⅱ. Precedents of TDR 1. The British experience 2. Recent American precedents Ⅲ. Several Applications of TDR Proposed or in Use 1. Landmark preservation 2. The elimination of the windfalls and wipeouts syndrome Ⅳ. Judiciary Attitude Toward TDR in U.S. 1. The Grand Central case 2. The Tudor Parks case Ⅴ Procedures of TDR and Problems Involved 1. Creation of TDR 2. Evaluation and marketing of TDR 3. Taxation Ⅵ. Application of TDR to Korean Planning Context 1. Application of TDR for preservation 2. Broader application of TDR 3. Further discussions Ⅶ. Summary and Conclusion