국내 주거용 상장리츠 가격의 동조화 연구: 부동산 및 자본시장과의 장단기 동태적 관계 분석

국내 주거용 상장리츠 가격과 부동산·자본시장 간 관계를 분석했다.

정부는 부동산 PF 부실 위기의 대안으로 프로젝트리츠 도입을 발표하였 으며, 국내 리츠시장이 중대한 전환점을 맞이하였다. 상장리츠 시장의 활성화 가 예상되는 현시점에서 국민이 리츠를 안정적인 부동산 간접투자 상품으로 활용할 수 있도록 리츠의 가격 특성에 대한 연구가 필요하다. 상장리츠는 부 동산을 기초자산으로 하면서 주식시장에서 거래되는 하이브리드형 자산으로, 해외 선행연구에서는 단기적으로 주식시장에, 장기적으로 부동산시장에 동조 화된다는 결과가 지지되어 왔다. 그러나 국내에서는 자본시장과 부동산시장 데이터 간의 주기 불일치 문제로 인해 실증 분석이 제한적이었다. 본 연구는 데이터 주기 불일치 문제를 해결하기 위해 국내 유일의 주거용 상장리츠인 이지스레지던스리츠를 분석 대상으로 선정하였다. 주택시장은 주 간 가격 통계가 발표되어 고빈도 시계열 분석이 가능하다. 분석 기간은 2020 년 8월부터 2025년 9월까지 총 243주이며, Granger 인과관계 검정, VECM, 충격반응함수, 분산분해를 실시하여 리츠 가격의 동태적 특성을 분석하였다. 분석 결과, 첫째, Granger 인과관계 검정에서 CD금리는 1주 시차에서 리 츠 가격에 즉각적이고 유의한 음(-)의 영향을 미친 반면, 부동산시장 변수는 10~11주 시차에서야 유의성이 나타나 리츠가 단기적으로 자본시장 변수에 민 감하게 반응함을 확인하였다.

둘째, VECM 분석 결과 부동산시장 변수는 공 적분 관계에서 유의하지 않았으며, 오히려 CD금리와 신용스프레드가 리츠 가격의 장기 균형을 결정하는 요인으로 규명되었다. 셋째, 분산분해 결과 CD 금리의 설명력(39.48%)이 전체 부동산시장 변수 합계(17.03%)의 약 2.3배에 달하여, 장기적으로도 리츠가 펀더멘털보다 금리에 민감한 특징을 보였다. 본 연구는 국내 주거용 상장리츠가 장단기적으로 부동산이 아닌 금리에 동조화되어 있음을 실증 분석하였다. 미국 리츠시장도 성숙단계에 접어들며 부동산과의 동조화가 강화되었다는 선행연구를 고려할 때, 본 연구의 결과는 국내 주거용 상장리츠 시장의 과도기적 시장 구조(사모중심, 낮은 시가총액 등)에 기인한 것으로 해석된다. 따라서 향후 리츠 시장 성숙에 따른 동조화 패턴 변화에 대한 지속적인 추적 연구가 필요하다.