구분소유적 공유자의 권리에 대한 수용 후 환매에 있어 구분소유적 공유관계의 인정 여부

토지수용 후 환매 때 구분소유적 공유관계의 인정 여부를 검토한다.

The ownership type that, though more than two persons own each specific part of a lot of land, the whole land is registered as the co-ownership is called 'the co-ownership representing de facto partition ownership(the co-ownership at issue)'. The co-ownership at issue has the registration form of the general co-ownership. But the co-owners have come to an understanding that each of them can occupy, use and sell his or her specific part of the land exclusively with regard to the internal relationship. With regard to legal constitution of the co-ownership at issue, the Korean Supreme Court adopted the theory of 'mutual title trust' instead of the general theory of co-ownership.

In order to define the relation between disposal of portion in co-ownership and maintenance of the co-ownership at issue, the Korean Supreme Court drew so-called 'two-type theory' from the theory of mutual title trust. It has been the Korean Supreme Court's position that, while the co-ownership at issue maintains in disposal of portion in co-ownership as share(it means that the acquisitor isn't aware of the co-ownership at issue on the land), the co-ownership at issue doesn't maintain in disposal of portion in co-ownership that represent the specific part of the land(it means that the acquisitor is aware of the co-ownership at issue on the land).

The Korean Supreme Court continued to take this position the decision 2010Da6611 in April 26th of 2012. In the case that the expropriator was a co-owner of the land in the co-ownership at issue and it expropriated the another portion in the above co-owned land, the former owner of the expropriated portion repurchased the portion hereafter, the Korean Supreme Court rendered a judgment that the previous co-ownership at issue in the land is reinstated along with repurchase of the expropriated portion. But the judgment that jumped to the above conclusion simply on the ground that the object of expropriation is exactly identical to the object of repurchase can be criticized.

The above ground can't provide thoroughly convincing explanation of why the previous co-ownership at issue in the land is reinstated. I suggest to approach the above topic from the viewpoint of 'establishment of a new co-ownership' rather than 'reinstatement of the previous co-ownership at issue'. If an agreement on establishment(formation) of a new co-ownership at issue that have the same structure as the previous co-ownership at issue is reached between the co-owners at the stage of repurchase, the co-ownership at issue is not reinstated, but established. 수인이 1필지의 토지를 그 위치와 면적을 특정하여 소유하면서 공시방법으로서는 토지 전체에 관한 공유지분등기를 마치는 경우의 법률관계를 ‘구분소유적 공유관계’라고 한다.

구분소유적 공유는 등기형식상 또는 외부관계에서 공유의 모습을 띠고 있지만, 내부관계에서는 공유자 상호간에 각자 토지의 특정부분을 배타적으로 점유·사용하고 이를 처분할 수 있도록 하는 의사의 합치가 형성되어 있다는 점이 특색이다. 이러한 구분소유적 공유관계의 법적 구성에 있어서, 우리 대법원은 공유관계에 관한 일반 법리 속에서 구분소유적 공유관계의 특성을 포섭하는 방식 대신에 ‘상호명의신탁’이라는 특유한 논리를 도입하는 방식을 선택하였다. 구분소유적 공유관계의 법적 구성은 특히, 공유지분의 처분에 있어 구분소유적 공유관계의 존속 여부에 관한 논의나 구분소유적 공유관계가 특정승계인에게 승계된다고 해석하기 위한 논리의 구성에 있어서 실질적인 의미를 가진다. 우리 대법원은 종래 이른바 2유형론을 도입하여 진정한 공유지분의 처분과 토지의 특정부분을 표상하는 공유지분의 처분을 구분하여 구분소유적 공유관계의 승계 여부를 달리 판단할 것을 제안하였다. 즉, 처분의 상대방이 구분소유적 공유관계를 인식하지 못한 경우라면, 이는 일반적인 공유지분의 처분에 다름 아니어서 그에 따른 효력을 부여해야 한다는 견지에 서 있었던 것이다.

대상판결은 위와 같은 종래의 일반적인 입장에 기초하여, 구분소유적 공유관계에 있는 토지의 공유자 중 1인인 수용주체(국가)가 나머지 공유지분을 수용하였다가 이를 환매하는 경우 그 구분소유적 공유관계가 환매 이후에도 유지된다고 결론내림으로써, 논리구성의 일관성을 유지하고자 하였다. 처분의 유형이 ‘수용’이고, 수용객체인 공유자의 권리가 ‘환매권의 행사’에 의하여 피수용자에게 환원된다는 사안의 특성이 있기는 하나, 위 2유형론의 관점에서 사안을 단순화 하면, 구분소유적 공유관계에 있는 토지에 관하여 공유자 중 1인이 다른 공유자에게 공유지분을 모두 매도한 후 이를 다시 매수하는 것에 다름 아닌데, 대상판결은 그 논리전개과정에서 전체적으로 종래의 논리구조를 벗어나지 않으려 한 것으로 보인다. 그러나 수용 후 환매에 있어서도 구분소유적 공유관계가 존속하는 근거를 단지 환매의 대상과 수용목적물이 동일하다는 점에서 곧바로 도출해내고자 한 점에는 의문이 있다. 수용대상과 환매대상이 일치하여야 한다는 관념이 구분소유적 공유관계의 필연적인 부활이라는 결론까지도 당연히 이끌어낸다는 점에는 수긍하기 어렵다. 결국 구분소유적 공유자의 권리를 수용한 후 이를 환매한 경우에도 수용 이전과 같은 내용으로 구분소유적 공유관계가 성립하는지 여부는 구분소유적 공유관계의 ‘유지(부활)’의 문제가 아닌 ‘설정’의 문제로 접근하여야 한다고 본다.

즉, 당사자인 공유자의 의사를 해석하여 환매단계에서 수용 이전과 같은 내용의 구분소유적 공유관계를 형성하기로 하는 합의의 존재를 인정할 수 있다면, 구분소유적 공유관계의 새로운 성립(설정)을 인정할 수 있고, 이를 두고 굳이 종전 구분소유적 공유관계로의 환원이라고 해석하여 논란의 여지를 남길 이유는 없는 것이다.