개발권 보상을 위한 용적이양제 적용방안 : 서울 성북구를 중심으로

토지이용 제한에 따른 미실현 용적의 이전·보상 방안을 제시했다.

용도지역지구제 등 공법상 제한은 국민의 재산권에 대한 내용과 한계를 정하고 있다. 특히 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 국립공원, 문화재보호구역, 농업진흥구역 등의 경우에는 해당 지역 내에서 개발행위나 토지이용을 엄격하게 제한하여 재산권의 행사에 제한이 수반된다. 재산권 행사에 있어 이러한 제한에 대하여 보상수단으로서 개발권양도제가 검토되어 왔다. 개발권을 분리?매각하는 종래 연구의 한계점을 보완하여 공법상 제한이 가해지지 않았을 경우에 개발 가능한 미실현 용적의 크기와 가치를 산정하여 유통?이전하는 방식으로 용적이양제를 제시한다. 이로 인하여 송출지역이 선정되면, 해당지역에서 미실현된 개발 가능 용적과 지가감소분에 의한 가치 산정으로 소유자 등에 대한 보상이 실현된다. 또한 보상으로 매입된 미실현 용적은 수용지역에 개발가능 용적을 매각하는 방법으로 이전된다. 수용지역에서 기준용적률에 추가되어 개발되는 용적은 개발이익의 사회적 분배나 환수의 관점에서 특혜가 되지 않도록 추가개발에 따른 개발이익과 개발권 매수에 따른 비용지출이 같아지는 수준에서 결정되도록 한다. 이러한 전반적인 운영은 송출지역과 수용지역 마다 여건이 달라질 수 있으므로, 제도 운영을 담당하는 주체는 시?군?구 등 지방자치단체가 중심이 될 것이다.

관리운영주체는 송출지역을 선정하고 미실현 용적에 대한 보상신청을 받아서 해당 용적과 가치감소분에 대한 보상으로 개발제한구역 등의 지정으로 실현된 공익과 토지소유자 등의 사익이 균형을 이룰 수 있도록 한다. 또한 수용지역을 선정하고 추가개발 용적을 허가함으로써 송출지역에 대한 보상재원 마련과 아울러 수용지역에서 요구되는 추가개발 수요에 부응하여 해당 지역 내에서 송출지역과 수용지역간 개발이익을 공유하고 균형 있는 개발이 유도될 수 있다.