권리안정성확보를 위한 부동산권리보험 지불의사분석에 관한 연구 : 저당권용 권리보험을 중심으로 = A study on willingness to pay for real estate title insurance

부동산 권리보험의 지불의사와 개선 방향을 분석

우리나라 국민에게 있어 부동산은 경제적 가치가 가장 큰 비중을 차지하는 요소로서 소유권 이전을 위한 거래, 부동산 담보를 통한 대출, 임대차계약 등 부동산과 관련된 모든 활동은 아주 중요한 부분이다. 그러나 우리나라는 등기의 공신력 결여, 대장과 등기부의 2원화, 형식적 심사주의 등으로 인하여 부동산 거래 시의 위험을 거래당사자가 부담해야 하는 경우가 발생한다. 특히 등기를 믿고 거래한 자가 보호받지 못하는 우리나라의 등기제도 하에서는 부동산 거래의 안전장치가 필요하다 할 수 있다. 따라서 본 연구에서는 국내 부동산 권리보험의 현황을 진단하고 그중 가장 활성화되어 있는 저당권용 권리보험의 개선방안과 서비스(보장범위) 개선방향, 그에따른 지불의사 금액의 결정 구조분석을 통해 적정금액을 추정해 보고자 한다. 저당권용 권리보험의 주 수요자인 금융권의 여신담당자 및 상품기획자, 관리자를 대상으로 설문을 실시, 부동산 권리보험의 현황과 지불의사를 조사하였다.

연구 방법으로는 부동산 권리보험에 대한 선행연구 및 부동산 권리보험, 손해보험, PSM(Price Sensitiveity Method)기법과 관련하여 논문, 학술지 및 각종 통계자료를 통한 이론적인 검토를 하였다, LTV에 차이가 있는 제1금융권과 제2금융권 간에 저당권용 권리보험의 가입의향 및 지불의사에 차이가 있는지, 대출업무 취급기간에 따라 그에 대해 어떤 차이를 보이는지 빈도분석과 교차분석을 통해 실태를 분석해 보았다. 아울러 향후 보장범위가 확대될 것으로 예상되는 미공시 권리중 법정지상권, 유치권, 소액보증금, 임금채권의 리스크에 대한 권리 안정성 확보를 위해 지불의사 가격분석을 PSM기법을 활용하여 분석하였다. 이러한 목적을 가지고 진행한 본 연구의 결과는 다음과 같다. 첫째, LTV와 대출이율이 서로 다른 제1금융권과 제2금융권 간에 부동산 저당권용 권리보험의 가입의향은 차이가 없는 것으로 나타났다. LTV가 높은 제2금융권이 오히려 가입의향이 높을 것이라는 처음의 예상과 달리 차이가 없는 것으로 나타난데는 제2금융권의 권리보험에 대한 인식부족과 제1금융권에 비해 상대적으로 높은 대출이율에 어느정도의 리스크 비용이 포함되었다는 판단에 기인한 것으로 보인다. 둘째, 대출업무 취급기간에 따른 부동산 저당권용 권리보험의 가입의향은 대출업무 취급기간이 긴 그룹에서 더 높은 것으로 나타났다.

이는 대출업무 취급기간이 길수록 리스크 보장을 통한 대출사고에 더욱 민감함을 알수 있다. 셋째, PSM 기법에서 미공시권리중 법정지상권, 유치권을 보장하는 권리보험 상품의 지불의사금액은 소비자가 수용 가능한 수용 가격범위 하한가격 PMC 0.0862%에서 상한가격 PME 0.106%로 나타났다. 넷째, PSM 기법에서 미공시권리중 소액보증금, 임금채권을 보장하는 권리보험 상품의 지불의사금액은 소비자가 수용 가능한 수용 가격범위 하한가격 PMC는 0.123%에서 상한가격 PME로 0.183%로 나타났다. 본 연구는 부동산 저당권용 권리보험의 주요 소비자인 대출기관의 여신 담당자 및 상품기획자 등을 중심으로 가입의향, 지불의사 등에 관한 실태조사를 실시한 설문을 중심데이타로 분석되었다. 그러나 국내 금융권에서 권리보험과 관련한 상품개발자가 10여명 안팎으로 극소수 인데다 대출업무 담당자(창구)들은 권리보험이 창구에서 체크해야할 항목수준으로 시스템화 되어있는 상황에서 개별인식이 현저하게 부족한 상황이라는 점이 연구목적을 달성해 나가는데 애로사항으로 작용하였다. 또한 본연구가 목표한 수요자 중심의 지불의사 못지 않게 공급자 중심의 원가를 기반으로 한 가격결정 또한 상품출시 및 시장형성에 중요한 기준으로 작용할 것으로 보여 공급자 중심의 가격결정에 대한 후속연구가 필요할 것으로 판단된다.

제1장 서론 = 1 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1 제2절 연구의 범위와 방법 = 3 제3절 선행연구 고찰 = 4 제2장 부동산 권리보험의 이론적 고찰 = 7 제1절 부동산 권리보험의 정의와 기능 = 7 1. 부동산 권리보험의 정의 = 7 2. 부동산 권리보험의 기능 및 필요성 = 8 제2절 부동산 권리보험의 특성 = 14 1. 부동산 권리보험의 특성 = 14 2. 부동산 권리보험과 일반손해보험의 차이점 = 15 제3절 PSM 기법을 활용한 지불의사 금액 추정방법 고찰 = 18 1. PSM의 개념 = 18 2. 그래프 분석 = 19 3. 교점의 해석 = 20 제3장 부동산 권리보험의 시장현황 = 22 제1절 부동산 권리보험의 도입 = 22 제2절 부동산 권리보험의 종류 = 23 1. 소유권용 권리보험 = 24 2. 저당권용 권리보험 = 25 3. 임차권용 권리보험 = 29 제3절 국내 부동산 권리보험 운영 현황 = 31 1. 부동산 권리보험 시장 현황 = 31 2. 부동산 권리보험 사고유형 및 사고사례 = 33 제4절 국내 부동산 권리보험 회사 현황 제4장 권리보험 실태 및 지불의사 분석 = 41 제1절 실태분석을 위한 설문조사 = 41 1. 설문조사 개요 = 41 2. 설문 구성 = 41 제2절 설문조사 분석방법 = 42 제3절 분석결과에 대한 고찰 = 42 1. 설문 응답자의 일반적 특성 = 42 2. 기여, 만족도 조사 및 지불의사 빈도분석 = 43 3. 가입의향, 이용경험 및 지불의사 분석 = 46 4. PSM 기법에 의한 지불의사 금액 도출 = 56 제5장 결론 = 59 참고문헌 = 61 부록 =