부동산 양도담보의 담보권 실행과 법적 쟁점 = Die Durchsetzung eines Sicherungsrechts der Sicherungsübereignung der unbeweglichen Sache und die rechtlichen Streitspunkte

부동산 양도담보의 법적 성질과 담보권 실행·청산 절차를 검토했다.

부동산 양도담보는 담보권자가 채권을 담보할 목적으로 양도담보설정자의 부동산에 대한 소유권을 양도담보권자에게 이전한 후, 채무가 이행되면 담보물인 부동산의 소유권을 양도담보설정자에게 회복시키지만, 채무가 불이행되면 양도담보권자가 그 부동산으로부터 우선변제를 받게 되는 담보물권이다. 이 부동산 양도담보의 성질은 가등기담보법 시행 후에는 소비대차에 의한 채권의 경우 담보물권설을 취하고, 매매대금채권 등 그 이외의 원인에 의한 채권의 경우 신탁적 소유권이전설을 취한다. 이 담보물권의 실행은 가등기담보법이 시행되기 전에는 양도담보권자에게 담보물인 부동산에 대하여 귀속정산과 처분정산을 모두 인정되었으나, 가등기담보법이 시행된 이후에는 소비대차로 인한 부동산 양도담보의 경우에 가등기담보법이 적용되어 양도담보권자에게 귀속정산이 인정된다. 한편 양도담보권자와 양도담보설정자 간의 청산에 따른 법적 쟁점으로 양도담보권설정자가 환수권을 포기해도 그 효과는 환수권이 포기된다는 상황을 현출하는데 그치므로 이 환수권의 포기로 양도담보권설정자가 청산금지불청구권을 취득하게 된다고 할 수 없다. 그리고 양도담보권자가 양도담보의 실행으로서 목적부동산을 제3자에게 양도한 때 양도담보권설정자는 제3자 또는 제3자로부터 부동산을 양도받은 양수인으로부터의 명도청구에 대해 양도담보권자에 대한 청산금지불청구권을 피담보채권으로 하는 유치권을 주장할 수 있다.

한편 양도담보권자로부터 피담보채권의 변제기 후에 양도담보권의 목적물을 양수한 제3자는 양도담보권설정자가 양도담보권자에 대해서 갖는 청산금지불청구권에 대하여 소멸시효를 원용할 수 있다.