부동산투자회사 활성화를 위한 제도적 방안 및 선택가능 사업에 관한 연구

부동산투자회사 제도와 리츠 활성화를 위한 제도적 방안을 연구했다.

1997년 말 외환위기 이후 1998년에서 2000년에 이르는 기간 동안 우리나라는 극심한 자산 디플레이션과 고금리, 실업 등으로 정부와 기업뿐만 아니라 모든 국민들이 이로 인해 많은 시련을 겪어야 했으며 그러한 과정에서 국내기업들이 소유한 많은 부동산들이 외국기업에 헐값에 팔려야만 했다. 이에 정부는 부실채권을 조기에 정리하고 건설금융의 신규 자금원 창출을 위하여 1998년 4월「신탁업법」에 의한 부동산투자신탁, 1998년 9월「자산유동화에 관한 법률」을 통한「ABS」, 1999년 1월「주택저당채권 유동화중개회사법」에 의한「MBS」, 그리고 2001년 7월「부동산 투자회사법」에 의한 부동산투자회사제도를 도입하였다. 본 연구에서는 부동산 투자신탁의 근간이 되는 미국의 REITs제도와 국내에서 시행되고 있는 부동산투자회사제도의 이론적 고찰을 통하여 REITs의 역할과 특징을 살펴본다. 그리고 현재 우리나라에서 활성화되지 못하고 있는 K-REITs의 활성화를 위하여 어떠한 제도적 방안이 강구되어야 할 것인가를 몇 가지 측면에서 연구하고 나아가 제반 제도적 방안의 개선을 전제로 하여 수익성 있는 부동산 관련사업이 어떤 것이 될 것인가에 대하여 연구해 본다.

REITs제도의 시행이 부동산시장 및 자본시장 모두에게 파급효과가 있지만 그 중에서도 제도 도입이 일반국민에게 미칠 효과로는 소액투자자에게 대규모 우량부동산의 소유기회를 제공하며 나아가 임대 등을 통해 안정적인 수입을 얻을 수 있도록 할 것이다. 하지만 현재 CR-REITs의 경우 비교적 활성화되고 있으나 그 대상 물건이 한정되어 있는 관계로 한계점이 있으며 K-REITs의 경우 설립요건상의 장애요인과 법인세 등의 혜택이 없기 때문에 경쟁력이 없어 설립조차 되지 못하고 있는 실정이다. 한편 우리나라는 앞으로 입지적 여건과 국민의식의 변화에 따라 서비스업 중심의 산업이 주된 산업으로 자리잡을 것으로 예측되며 개방화가 더욱 가속될 것으로 생각되므로 외국자본으로부터 국내자산을 지키기 위해서는 REITs제도의 활성화를 위한 환경 조성이 필요하다. 따라서 본 연구에서는 REITs(특히 K-REITs)의 활성화를 위해 어떻게 해야 하는가에 대한 제도적인 개선방안과 부동산 관련 상품의 패턴이 급변하고 있는 우리나라의 실정에 맞추어 K-REITs의 투자대상이 될 수 있는 수익성 있는 부동산 관련 사업이 무엇인가에 대하여 검토해 보았다. 향후 이 분야에 대한 지속적인 연구로 자산의 유동화와 REITs의 정착을 통한 부동산 간접투자 시대를 활짝 열어 나가야 할 것이다.

Our country endured real estate deflation from 1998 to 2000 resulting from foreign currency crisis of late 1997. After the foreign exchange crisis, to take care of early treatment of insolvent bond and to develop new fund application for construction finance, the government introduced the real estate investment trust system on the Trust Business Law in April 1998, in September 1998 ABS on the Flowing of Assets Law, in January 1999 MBS on the House Security Bond Flowing Mediation Firm Law, and in July 2001 the real estate investment company system on the Real Estate Investment Company Law.

On our research we are trying to examine the theory of America’s REITs system and our real estate investment trusts system to define the effects, visions, problems and solutions of the REITs. At this time we think about the reason why K-REITs cannot be activate. And we must provide systematic device which is helpful for K-REITs. And we think about the profitable business which can be helpful for the K-REITs. Now we are expecting that this service will influence spreading effects on real estate market and capital market, and it will give a chance to the public that they will own huge amount of superior real estate and they will have stable income through rental houses.

But at this time the business of CR-REITs is activate but the object of that kind of business is rare and it has limits. But the case of K-REITs is more pessimistic. Because it has handicaps for establishment and no taxation exemptions. K-REITs has not a competitiveness and it can not establish a company. On the other hand our country will become a service industrial country. We must open our country more widely. And we will have the needs that we must protect our property from the foreign capitals. We must provide the conditions that is helpful for REITs. And on this study I think about the method of improvement for REITs(especially K-REITs).

What is profitable real estate or business of real estate? For the future we must study for this kind of business and we must open the periods of indirect investments on the real estate through flowing of assets and settlements of REITs.