부동산 등기의 공신력 인정 필요성에 관한 연구

부동산 등기의 공신력 인정 필요성과 거래 안전을 연구했다.

부동산 소유권 내지 저당권과 같은 권리는 점유를 수반하지 않는 관념적 성격 때문에 그 권리 파악이 쉽지 않다. 이에 안전하고 신속한 거래를 위해서 부동산 물권의 내용과 변동 등을 외부에서 쉽게 인식할 수 있도록 부동산 등기제도가 시행되고 있다. 국가는 부동산 등기제도를 도입하고, 관리·운영하며, 신뢰도를 높이기 위한 고도화 작업을 하고 있다. 그리고 국민들은 국가가 관리·운영하는 부동산 등기제도를 신뢰하고 부동산 거래를 진행한다. 국민들이 국가가 관리·운영하는 제도를 믿고 안전하게 사회·경제적 거래 활동을 하게 되면, 그 믿음은 사회자본이 되어 국가 발전의 밑거름이 될 수 있다. 그렇지만 여러 가지 이유로 인해 실체적 권리관계와 부동산등기부의 기재가 다른 부실등기가 발생한다. 이때 실체적 권리자를 보호할 것인지 아니면 부동산등기부 기재를 믿고 거래한 선의의 제3자를 보호할 것인지에 대한 판단 문제에 직면한다. 현재 우리 법제는 부동산 등기의 공신력을 인정하지 않기 때문에 등기를 믿고 거래한 선의의 제3자는 보호받지 못하며, 실제 판결 사안들 역시 일관되게 실체적 권리자를 보호하는 판단을 내리고 있다.

그러나 부동산 등기제도의 신뢰 제고를 위한 국가의 적극적 활동, 부동산등기부를 믿고 거래하는 선의의 제3자의 적극적 권리 보유 의사, 다수의 국가들이 거래보호라는 동적 안전을 우선하고 있다는 측면 등을 고려하면 부동산 등기의 공신력을 인정하는 것이 타당하다. 다만, 부동산 등기의 공신력 인정하는데 있어서 몇 가지 제도적 보완이 필요하다. 우선 부실등기가 발생하는 상황을 방지하고, 부실등기 발생을 초기에 확인하여 부실등기에 기초한 연쇄적인 거래가 진행되지 않도록 하여야 한다. 다음으로 등기의 공신력 인정으로 인해 발생한 실체적 권리자의 피해를 회복할 수 있는 제도가 필요하다. 부실등기 발생 및 부실등기에 기초한 추가 거래를 방지하기 위하여 첫째, 등기에 앞서 등기원인증서에 대한 공증 절차를 제도화하여 공증인이 부동산 물권 거래의 적법·유효성 등을 미리 점검하는 방안을 도입하고, 둘째, 블록체인 기술을 이용한 부동산 등기제도의 도입을 통하여 부동산 권리관계에 영향을 주는 정보의 위·변조 방지 및 정보 연계성을 강화할 필요가 있다. 그리고 실체적 권리자의 피해전보를 위해서 실체적 권리자가 국가 등에 손해배상 청구를 진행하는 것 외에 특별 재원 마련을 통해 신속하게 피해를 회복할 수 있는 보상제도를 도입하는 것이 필요하다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 목적 1 제2절 연구의 범위와 방법 4 Ⅰ. 연구의 범위 4 Ⅱ. 연구의 방법 6 제2장 부동산 등기제도의 현황과 과제 7 제1절 부동산 등기제도의 현황 7 I. 부동산 등기제도의 의의 및 연혁 7 1. 물권 공시방법으로서 등기 7 2. 부동산 등기제도의 연혁 8 II. 우리의 부동산 등기제도 9 1. 근대적 등기제도의 도입 9 2. 부동산등기법 제정과 발전과정 10 제2절 부동산 등기의 제도적 과제 12 I. 국민의 신뢰 제고 필요성 12 1. 공시제도에 대한 국민의 인식 12 2. 사회자본으로서의 신뢰 14 3. 부동산 등기의 권리 표상 기능 18 II. 개별 판결 분석 24 1. 서울 중곡동 사건 24 2. 합유관계와 소유권보존등기말소 소송 사건 34 3. 근저당권 임의 말소 사건 1 41 4. 근저당권 임의 말소 사건 2 46 5. 참칭상속인의 소유권 취득 사건 49 6. 상속지분 비율 오류 등기 사건 54 7. 의사무능력자의 무효인 법률행위로 인한 등기 사건 57 8. 인지의 시점과 관련된 사건 61 9. 무권리자인 국가의 토지 처분 사건 67 10. 자백간주로 인한 원인무효 등기 발생 사건 1 (사촌간 지분소유권이전 관련) 73 11. 자백간주로 인한 원인무효 등기 발생 사건 2 (생활폐기물 매립지 반환 관련) 78 12. 공시송달 절차 진행으로 인한 원인무효 등기 발생 사건 1 (협약서 작성 관련) 83 13. 공시송달 절차 진행으로 인한 원인무효 등기 발생 사건 2 (통정허위표시 관련) 87 14. 아파트 분양계약 취소 사건 92 15. 도로부지 지방자치단체 귀속