토지거래허가구역 내 토지거래에 관한 세법상 연구

허가구역 내 토지거래의 세법상 쟁점을 연구했다.

Though the land transaction permit system, which is started from July 30 of 1985 for preventing land speculations, had been raising questions about the constitutionality of the law, it seems that there is no more scholar arguing against the system’s legality after the Constitutional Court found it constitutional for the second time. Due to the principle of fluid invalidity, the legal relation of private law around an unlicensed land transaction within a permitted area has been settled.

In this paper, we have studied about whether to charge transfer income tax or property acquisition tax when a land transaction is occurred without permission but within a permitted area, along with the matter of reference points for time of transfer, time of acquisition, and report and payment due. According to Supreme Court Decision 2010Doo23644 delivered on July 21, 2011, the Supreme Court made an exception for the case of purposeful exclusion or evasion of land transaction permit to be charged transfer income tax, despite of its former judgment, and it ruled that the reference point for time of transfer and the point for report and payment due are separate.

Given the sense of tax law identity and the purpose of income tax, however, an unlicensed land transaction within a permitted area is taxable regardless of its legal invalidity, and the reference point for transfer time and the point for report and payment due should be identically on the date of payment. We found such problems from Supreme Court Decision 2010Doo23644, and we also figured that the Paragraph 1 on Article 110 of the Income Tax Act needs to be amended. As for property acquisition tax, the Supreme Court made a decision that it is not taxable when an unlicensed land transaction within a permitted area is legally not valid, and the ruling seems unchangeable.

Unlike the case of transfer income tax, the problem of split reference points would not be brought into question because the Paragraph 1 on Article 20 of the Local Taxes Act regulates that report and payment due should be based on the date of acquisition. However, the unclear part of the Paragraph 1 on Article 20 of the Local Taxes Act, where it does not define the termination of designated period as it does with the permission, the cancellation, or the downsizing of permitted area, is reckoned to be revised. In addition, the regulation on acquisition time should be located under the Article 20 of the Enforcement Decree of the Local Tax Act, considering the legal system.

우리나라에서 토지투기 억제를 위한 토지거래허가제도가 1985. 7. 30. 최초로 시행되면서 위헌론 시비가 있었으나, 2차례에 걸친 헌법재판소의 합헌 결정으로 현재 위헌론을 주장하는 학자는 없는 것으로 보인다. 토지거래허가구역 내 토지거래시 허가를 받지 않은 경우 대법원은 유동적 무효의 법리를 설시함으로써 이에 대한 사법상 법률관계도 정리되었다. 본 논문에서 토지거래허가구역 내 토지거래시 허가를 받지 않은 경우 양도소득세 과세대상인지 여부, 취득세 과세대상인지 여부를 검토한 후 이와 관련된 양도시기, 취득시기, 신고납부기한의 기준시점에 대하여 알아보았다. 대법원은 기존에는 토지거래가 무효라는 이유로 양도소득세 과세대상이 아니라고 하였으나, 2011. 7. 21. 선고 2010두23644 전원합의체 판결을 선고하면서 예외적으로 토지거래허가 배제·잠탈 목적의 경우에는 양도소득세 과세대상이 된다고 하여 기존의 입장을 변경하면서 양도시기와 신고납부기한의 기준시점이 다르다고 판시하였다. 그렇지만 세법의 독자성, 소득세의 입법취지 등에 비추어 볼 때, 토지거래허가구역 내 토지거래의 경우 사법상 무효 여부와 상관없이 양도소득세 과세대상으로 보는 것이 타당하고, 양도시기와 신고납부기한의 기준시점은 대금청산일로 일치되어야 한다는 결론에 이르게 되었다.

이러한 결론에 이를 과정에서 위 2010두23644 전원합의체 판결의 문제점을 검토하였고, 신고납부기한의 기준시점에 관한 소득세법 제110조 제1항에 대한 개정의 필요성에 대해서도 검토하였다. 취득세의 경우 대법원은 토지거래허가구역 내 토지거래가 사법상 무효인 경우 취득세 과세대상이 아니라고 보았고, 어떤 견해를 취하더라도 이러한 결론에 이르기 때문에 대법원의 태도가 변경될 것으로 보이지 않는다. 한편, 취득세는 지방세법 제20조 제1항에서 양도소득세와 달리 신고납부기한의 기준시점은 취득한 날로 규정하고 있어 취득시기와 신고납부기한의 기준시점이 분리되는 문제가 발생하지 않는다. 하지만 지방세법 제20조 제1항에 허가, 허가구역의 지정해제·축소는 규정되어 있으나 지정기간 만료에 대하여는 규정되어 있지 않아 이에 대한 개정이 필요하고 법 체계상 취득시기에 대한 규정은 지방세법 시행령 제20조에 위치시키는 것이 타당하다는 결론에 이르게 되었다.