상가권리금 중개수수료에 대한 인식분석 : 일산신도시 역세권 상가임차인을 중심으로

상가 권리금 거래에서 부동산 중개수수료에 대한 인식을 분석했다.

우리나라 상가임대차에 있어서 차임을 지급하는 이외에 법제화가 되어 있지 않음에도 이른바 ‘상가권리금’ 또는 ‘권리금’을 주고받는 독특한 거래관행이 존재한다. 그러나 임대인의 상가건물 명도요구 또는 정비사업의 상가건물 철거의 경우에 임차인은 이미 지불한 권리금을 회수하지 못하여 실질적인 사유재산권침해가 발생하고 있다. 또한 상가건물 중개 시 권리금에 대한 중개수수료 지급방식과 적용요율이 없기 때문에, 중개업자와 임차인 간의 중개수수료 지급을 둘러싸고 분쟁이 발생하기도 한다. 통상 권리금에 대한 중개수수료는 권리금 금액의 3～10%의 범위에서 임차인이 중개업자가 요구하는 대로 지급하거나 중개업자와 협의하여 지급하고 있는 것이 현실이다. 이처럼 상가권리금에 대한 명확한 중개수수료 지급방식과 적용요율도 없을 뿐만 아니라 그에 대한 별다른 대책도 없는 실정이다. 이와 같은 문제 인식하에 임차인들의 상가권리금의 중개수수료에 대한 인식을 실증분석하여 권리금에 대한 적정하고 구체적인 중개수수료 지급방식 및 적용요율을 제시하는 것이 연구목적이다. 이론구성은 상가권리금의 개념과 유형을 살펴보고 상가권리금의 보호법리를 고찰한 다음 부동산중개제도와 수수료요율을 검토하는 것으로 구성하였다. 이와 같은 연구결과를 종합하여 이해관계인들 사이에 권리금에 대한 바람직한 중개수수료 지급방식 및 적용요율을 도출하여 제시하면 다음과 같다.

우선, 상가권리금에 대한 인식수준을 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 연구 대상지역 상가임차인들은 대부분 영업이 잘 되는 상가의 경우에 상가권리금을 수수하는 것은 당연하다고 응답(82.1%)하였으나, 상가임차인들의 일반적 특징에 따라 통계적으로 유의미하지는 않아 차이가 없는 것으로 나타났다. 둘째, 상가권리금 금액을 임대차계약서에 기재하는 것의 타당성 여부는, 대체로 임차인들이 권리금 금액을 임대차계약서에 기재하지 않고 지금의 관행을 그대로 따르려는 습성을 보여주고 있기 때문에, 권리금을 법령에 도입하는 것과는 별도의 문제로 상당기간 지금의 관행을 유지하는 것이 필요할 것으로 분석한다. 다음에, 상가권리금 중개수수료 지급 경험에 대한 여부를 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 대상지역 임차인들이 권리금을 지급했던 경험이 있었는지 여부는, 권리금이 어느 정도 형성되어 있는 역세권 상권에 속해있는 중·소형 상가의 임차인들이 대부분 권리금을 지급하였던 경험이 많았던 것을 시사한다. 이에 따라 상가임차인들의 권리금 지급 경험 여부도 상권과 권리금 형성 여부와 그 정도에 따라 달리 나타날 수 있다고 본다. 둘째, 임차료 중개수수료만 지급하고 권리금 중개수수료는 지급하지 않았는지 여부는, 임차인들은 통상 임차료 중개수수료만 지급하였다는 것을 알 수 있다.

셋째, 임차료 중개수수료도 지급하고 권리금 중개수수료도 같이 지급하였는지 여부는, 임차인들은 일반적으로 임차료 중개수수료 이외에도 권리금 중개수수료도 별도로 구분하여 지급하였다는 사실을 파악할 수 있다. 넷째, 임차료 중개수수료는 지급하지 않고 권리금 중개수수료만 지급하였는지 여부는, 업종, 상가실면적, 임차방식, 권리금 금액, 임차보증금 및 월임대료 지급방식에서 통계적으로 유의미하지 않아 차이가 없는 것으로 나타났다. 또한, 상가권리금 중개수수료 지급방식에 대한 인식을 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 임차료 중개수수료는 지급하고 권리금 중개수수료는 지급하지 않는 것이 타당한지 여부는, 중개업소가 포함된 임차인 군을 제외한 대다수 임차인들은 임차료 중개수수료는 지급하고 권리금 중개수수료는 지급하지 않는 것을 훨씬 더 선호하고 있다고 시사한다. 둘째, 임차료 중개수수료도 지급하고 권리금 중개수수료도 지급하는 것이 타당한지 여부는, 중개업자가 속해 있는 업종 군과 달리 다른 업종 군에 속하는 대다수 임차인들은 자신들의 권리금 지급 부담 등 이해관계 때문에, 임차료 중개수수료와 권리금 중개수수료를 같이 지급하는 것에 대하여 반대하는 입장에 있다는 것을 시사한다.

셋째, 중개수수료는 지급하지 않고 권리금 중개수수료만 지급하는 것이 타당한지 여부는, 업종, 상가실면적, 임차방식, 권리금 금액, 임차보증금 및 월임대료 지급방식에서 통계적으로 유의미하지 않아 차이가 없는 것으로 나타났다. 그리고, 상가권리금 중개수수료의 구체적인 지급방식 및 적용요율에 대한 인식을 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 임차료 중개수수료(환산보증금의 0.9%)만 지급하고 권리금 중개수수료는 지급하지 않는 방식일 경우 적정한 수수료요율 여부는, 임차인들의 선호 적용요율(환산보증금의 0.5∼0.7% 정도)보다 약간 더 높은 적용요율로써 지방자치단체의 조례로 정하는 상한요율인 환산보증금{임차보증금+(월차임×100)}의 0.9% 정도의 적용요율이 적정할 것으로 판단한다. 둘째, 임차료 중개수수료(환산보증금의 0.9%)는 지금 방식대로 지급하고 권리금 중개수수료는 별도로 지급하는 방식일 경우 적정한 수수료요율 여부는, 임차료 중개수수료(환산보증금의 0.9%)와는 별도로 권리금 중개수수료는 임차인들의 선호 적용요율인 권리금의 1% 이내 정도의 적용요율이 적정하다고 본다. 셋째, 임차료와 권리금을 합산한 금액으로 중개수수료를 지급하는 방식일 경우 적정한 수수료요율 여부는, 임차인들의 선호 적용요율인 임차료와 권리금을 합산한 금액의 0.7% 이내 정도의 적용요율이 적정하다고 본다.

넷째, 임차료 중개수수료는 지급하지 않고 권리금 중개수수료만 지급하는 방식일 경우 적정한 수수료요율 여부는, 임차인들의 선호 적용요율인 권리금 금액의 7% 미만 정도의 적용요율이 적정하다고 본다. 본 연구의 과정 중 2013. 7. 2.자로 「상가건물임대차보호법」이 개정되어 동법이 기존의 환산보증금의 다과에 관계없이 모든 임대차에 적용되며, 임차인은 특별한 사정이 없을 경우 5년 간 임대차의 존속보장을 받게 되므로, 권리금 회수가 그만큼 용이하게 되거나 5년 동안에 영업이익을 발생시켜 실질적인 권리금 회수를 해야 한다고 본다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 배경과 목적 1 1. 연구의 배경 1 2. 연구의 목적 3 제2절 연구의 범위와 방법 3 1. 연구의 범위 3 2. 연구의 방법 5 제3절 선행연구의 고찰 7 1. 선행연구의 검토 7 2. 선행연구와 차별성 14 제2장 상가권리금 및 중개수수료에 관한 이론적 고찰 17 제1절 상가권리금의 개념과 유형 17 1. 상가권리금의 개념 17 2. 상가권리금의 발생원인과 유형 19 3. 상가권리금과 구별할 개념 22 제2절 상가권리금의 보호법리 26 1. 상가권리금 보호의 필요성 27 2. 상가권리금의 보호방안 28 3. 2013. 7. 2. 개정 상가건물임대차보호법상 권리금 보호 29 제3절 부동산중개제도와 수수료요율 31 1. 부동산중개제도의 개념과 의의 31 2. 부동산중개대상 물건의 종류 및 구분 33 3. 부동산중개수수료의 개념 및 법적 성질 35 4. 부동산중개수수료제도 및 수수료요율의 변천과정 37 제3장 상가권리금 중개수수료의 현황분석 및 분석설계 41 제1절 상가권리금 중개수수료의 현황분석 41 1. 상가권리금 중개수수료 수수 현황의 검토 41 2. 상가권리금 중개수수료제도의 현황 및 문제점 검토 42 제2절 상가권리금 중개수수료의 판례분석 44 1. 상가권리금 반환에 대한 판례의 태도 검토 44 2. 상가권리금에 대한 중개수수료 수수 판례의 태도 검토 46 제3절 선행연구에 나타난 상가임차인들의 권리금에 대한 인식분석 48 1. 선행연구에 나타난 상가임차인들의 권리금에 대한 인식 48 2. 선행연구에 나타난 상가임차인들의 권리금에 대한 인식 분석결과 52 제4절 분석설계