책임준공약정의 법률관계

부동산 개발사업의 책임준공약정과 관련 법률관계를 연구했다.

In South Korea, project financing (PF) for real estate development projects often involves credit enhancement mechanisms, such as joint and several guarantees provided by construction companies. A significant number of real estate development projects are structured through real estate trust companies, with an increasing prevalence of the so-called “Completion Guarantee Management-Type Land Trust.” Under this structure, the trust company, acting as the nominal project owner, is entrusted with development-related authority from the developer. At the same time, both the construction company and the trust company undertake completion guarantees in favor of the lender.

These agreements stipulate that, upon failure to complete the project by the agreed deadline, the guarantors shall assume the borrower’s loan obligations, including repayment of principal and interest. According to the completion guarantee agreement, the construction company or the trust company becomes immediately liable for the borrower's loan debt upon expiration of the guaranteed completion period.

Even if we consider that this is about the distribution or assumption of the risk of completion, as discussed in this article, the content and structure of the agreement are rigid in that a large amount of payment obligation is immediately incurred, while the construction company and others are restricted from controlling or avoiding the consequences. Given the rigidity of these agreements, this study examines the legal grounds for limiting the scope of liability and assessing the enforceability of completion guarantee agreements. Furthermore, it analyzes various legal issues arising from disputes concerning such agreements.

This study first outlines the structure of project financing in real estate development in South Korea, with particular focus on the utilization of management-type land trusts and completion guarantee agreements as a form of credit enhancement (Chapter 2). It then examines the contractual provisions of completion guarantee agreements, analyzing their legal nature based on actual contractual terms (Chapter 3). Building on this analysis, the study explores various legal disputes surrounding completion guarantee agreements.

Chapter 4 reviews disputes arising from the expiration of the guaranteed completion period, specifically addressing the liabilities of construction companies and trust companies in cases where completion is not achieved within the agreed period. Chapter 5 analyzes legal relationships concerning additional costs incurred despite timely completion of the project. Chapter 6 examines the rights of recourse available when construction companies and trust companies have paid their obligations to the lender due to project delays.

Lastly, Chapter 7 introduces key legal issues that arise when insolvency proceedings—particularly rehabilitation proceedings—are initiated against a construction company, with a discussion on their implications for lenders, developers, and trust companies. Completion guarantee agreements primarily serve as a means of risk allocation for loan recovery rather than as an assurance of project completion.

Except in cases of force majeure, these agreements function as loss indemnification contracts, obligating either the construction company to assume the borrower’s loan obligations or the trust company to guarantee repayment of the loan principal and interest upon failure to meet the completion deadline. Given that these agreements typically enumerate non-force majeure events in advance, liability may be imposed on construction companies and trust companies even when delays result from external factors beyond their control, thus exposing them to significant financial risk.

While completion guarantee agreements are intended to cover completion risk, they effectively serve as guarantees for full loan repayment, thereby transferring a broader range of risks than necessary. Against this backdrop, this study examines the potential for applying general legal principles—such as good faith (Civil Act, Article 2) and the prohibition of legal acts contrary to public policy (Civil Act, Article 103)—to limit the enforceability and scope of liability under completion guarantee agreements. 국내 부동산개발사업과 관련하여서는 시공사의 연대보증과 같이 직접 인적 채무를 부담하는 방식으로 대주에게 신용을 보강하는 PF 자금조달이 이루어진다.

국내 부동산 개발사업은 부동산 신탁회사가 참여하는 방식으로 이루어지는 것이 다수이며, 특히 최근에는 이른바 ‘책임준공확약부 관리형 토지신탁’이라고 하여 신탁사가 시행사로부터 시행 관련 권한을 위탁받아 대외적인 사업주체로서 개발사업을 진행하되 시행사가 조달한 자금에 관해서는 시공사와 신탁사가 각자 대주(단)에 대하여 책임준공약정 또는 확약, 즉 약정된 준공기한이 경과할 경우 대주에 대하여 대출원리금 상당액의 채무를 부담하기로 하는 내용의 약정이 자주 활용되고 있다. 책임준공약정에 따르면 시공사 또는 신탁사는 책임준공기한이 경과함으로써 곧바로 차주의 대출채무 상당액의 지급의무를 함께 부담하게 되는데, 그것이 애초에 준공(완공)에 관한 위험의 분배 내지 인수에 관한 것임을 감안하더라도 이 글에서 검토하는 바와 같이 약정의 내용이나 구조가 시공사 등이 그 결과발생을 통제 내지 회피하는 데에는 제약이 있는 반면 거액의 지급의무가 곧바로 발생하는 경직된 구조라는 점에서 사법상 약정의 효력이나 책임의 범위를 제한할 법적 근거를 검토해 볼 필요가 있다고 생각된다. 그리고 이를 바탕으로 책임준공약정에 따른 다양한 분쟁의 양상에 따라 관련 법적 쟁점을 살펴보았다.

본문에서는 먼저 프로젝트 파이낸싱의 구조를 중심으로 국내 부동산 개발사업에서의 관리형 토지신탁의 활용과 신용보강 방식으로서의 책임준공약정(제2장)에 대하여 간단히 살펴본 다음, 실제 활용되는 계약서의 조항을 중심으로 책임준공확약부 관리형 토지신탁의 계약내용과 책임준공약정의 내용 및 법적 성질(제3장)에 관하여 살펴보았다. 나아가 이를 토대로, 책임준공약정과 관련한 다양한 법적 분쟁에 관하여 검토하기로 하는데, 우선 책임준공약정 또는 확약에 따른 의무 위반에 따른 분쟁으로 약정에서 정한 기한까지 ‘준공’이라는 결과가 발생하지 않은 경우에 시공사와 신탁사가 부담하는 채무에 관하여 검토하고(제4장), 다음으로 기한 내에 준공을 마친 경우로서 시공사나 신탁사가 추가로 지출하게 된 비용에 관한 법률관계를 검토하였다(제5장). 시공사와 신탁사가 준공기한 경과를 이유로 이유로 대주에게 발생한 채무를 모두 이행한 경우에 그로 인하여 발생하는 구상관계도 함께 살펴보았다(제6장). 마지막으로 시공사에 관하여 도산절차, 특히 회생절차가 개시되는 경우에 대주나 시행사, 신탁사의 도산절차상 권리 등에 관하여 실무상 논의되는 쟁점도 소개하였다(제7장). 책임준공약정은 대주의 대출채권에 관한 위험인수가 그 목적인 약정으로서, 불가항력의 경우가 아니라면 책임준공기한이 경과함으로써 대출채권 회수에 관한 손해를 담보하는 내용의 계약이다.

대체로 책임준공기한이 경과하면 시공사가 시행사(차주)의 대출채무를 인수하거나 신탁사가 대출원리금 상당의 채무를 부담하는 내용의 약정으로서, 그 법적 성질은 손해담보계약으로 이해된다. 통상 책임준공약정에서 불가항력에 해당하지 않는 다양한 사유를 미리 열거해 두고 있어, 시공사 등이 통제할 수 없는 외부적 요인이 사유가 되더라도 준공기한을 하루만 지나면 채무가 발생하는 구조를 갖고 있으므로, 시공사 등의 입장에서는 위험요인에 상당히 취약해질 수 있는 약정이다. 완공위험을 인수하는 계약이나 실제로는 대출채권 전액 상당의 지급을 담보하고 있어서, 미준공 또는 준공지연과 인과관계 있는 손해보다 더 많은 범위에서 대주의 위험을 인수하고 있다. 이러한 관점에서 책임준공기한