不動産 賃貸借의 現代的 課題에 관한 硏究 = (A )study on contemporary issues of real-estate leasehold

부동산 임대차의 법적 성격과 임대인·임차인 보호 문제를 연구한다.

不動産은 生産과 生活의 기초로서 人間의 生存에 중요한 역할을 하고 있다. 이와 같은 不動産을 所有하지 못한 자가 不動産을 利用하는 방법으로 예전부터 사용되어 온 방법이 賃貸借이다. 우리나라 現行法도 賃貸借에 대한 상세한 規定을 두고 있는데 그 本質은 債權으로 이해되고 있다. 그러나 賃貸借의 本質이 논리필연적으로 債權인 것은 아니며, 賃貸借의 本質論과 관련하여 중요한 것은 當事者 중 어느 쪽을 얼마만큼 保護할 것인가에 있다. 近代 民法은 賃貸借의 目的物이 무엇인가를 구분하지 아니하고 賃貸借를 債權으로 보았다. 그러나 賃貸借法理는 目的物이 무엇인가에 따라 달리 전개될 필요가 있다. 즉, 賃貸借의 目的物이 무엇인가에 따라 當事者 중 어느 쪽을 保護할 것인가, 또 얼마나 保護할 것인가가 달라진다. 近代 民法典의 成立 當時와는 달리, 現代에 있어서 賃貸借의 目的物로 중요한 것은 住居를 목적으로 하는 建物과 土地의 賃貸借이다. 특히 住宅賃貸借는 人間生活의 기본인 住居의 確保라는 면이 강하므로, 住宅難이 심각한 現代에 있어서는 生存權的인 것으로 保護되어야 한다. 한편 建物의 新·改築을 목적으로 하는 土地의 賃貸借에 있어서 賃借人은 目的土地에 資本을 投下할 것이 예정되어 있으므로 財産權的인 성격이 강하고 그에 따른 保護가 필요하다. 이와 같은 保護의 필요성은 近代 民法典만으로 감당하기에는 限界가 있기 때문에 特別法의 制定이 불가피하다.

제3장에서 살펴본 主要各國의 不動産賃貸借―특히 住宅賃貸借―에 관한 特別法의 變遷過程은 住宅事情에 따라 賃借人의 保護程度가 어떻게 바뀌어 왔는가를 보여주고 있다. 처음에는 住宅危機가 사라지면 民法으로 復歸할 것을 예정하여 限時法으로 제정되었던 特別法이, 都市化와 戰爭으로 인한 住宅難의 심화로 점차 恒久法化되었다. 그러나 賃貸住宅의 大量供給 등 高度産業經濟의 발달에 따른 住宅事情의 완화는 한때 特別法이 규정하는 賃貸權의 繼續性 保障과 賃貸統制를 불필요한 것으로 예정하였으나, 住宅을 賃貸借로서 확보할 수밖에 없는 자가 존재하는 한 賃借人의 保護必要性은 상존한다는 것이 經驗的으로 확인되어 特別法의 普通法化가 이루어졌다. 각국이 賃借人을 保護하기 위하여 고려한 방법은 그 내용에 있어 다소 차이가 있기는 하지만 앞서 말한 賃借權의 繼續性保障과 賃貸統制의 방법인 것은 공통적인 現狀이다. 우리나라의 住宅事情은 住宅建設의 부진, 都市化와 核家族化 등 여러가지 원인으로 住宅普及率의 하락 현상은 당분간 계속될 것으로 전망되고, 2000년대에 이르러서나 그 普及率이 80% 정도에 이를 것으로 보인다. 따라서 賃借人을 保護하여야 할 필요성은 다른 어느 나라보다도 강하다고 할 수 있다. 그러나 우리나라 民法이나 住宅賃貸借保護法은 賃借權의 繼續性保障의 側面에서 보면 대단히 미흡한 규정만을 가지고 있다.

한편 宅地의 원활한 供給을 위하여는 土地所有者가 자발적으로 土地를 제공하는 방법이 강구되어야 한다. 이를 위하여서는 기존의 土地收用 등의 강제적인 방법 대신에 賃貸借를 이용하는 방법이 바람직하다. 이 방법이 현실적으로 이용되기 위하여는 賃借權의 流通化와 賃借權의 擔保化를 내용으로 하는 賃借權의 資本化가 강구되어야 한다. 궁극적으로는 土地의 效率的 利用을 꾀하기 위하여 賃貸人과 賃借人의 利益을 상호 조절하는 내용의 새로운 賃貸借法理가 연구되어야 할 것이다. 제5장의 제1절에서는 賃借權의 繼續性 保障을 위한 立法論의 전제로서 각국에서는 어떻게 賃借權의 繼續性을 保障하고 있는가를 살펴보았다. 그 결과 우리나라에서는 賃貸借의 期間이 만료하여도 賃貸人에게 法定事由가 없는 한 賃貸借關係는 계속되는 것으로 규정하되 賃貸人에게 法定事由가 있어도 賃借人의 利益을 고려하여 繼續性의 여부를 판단하는 방법이 가장 좋은 방법임을 확인하였다. 제5장의 제2절에서는 賃借權의 流通化 문제를 다루었다. 建物의 新·改築을 목적으로 하는 土地의 賃借權은 자유로이 讓渡·轉貸할 수 있다는 것이 주요 각국의 공통적인 立法例이다. 우리나라의 現行法으로서는 賃貸人의 承諾이 없는 賃借權의 讓渡·轉貸는 賃貸借契約의 解止事由이므로 賃貸權의 流通化는 극히 제한되어 있다고 평가된다.

그러나 無斷讓渡나 無斷轉貸가 있어도 賃貸人은 일정한 경우 解止權을 행사할 수 없다고 해석할 수 있다면, 그 반사적 효과로서 賃借權의 流通性은 어느 정도 확보되는 것이다. 解止權制限法理의 類型과 그 歸結인 '信賴關係 破壞法理'를 살펴봄으로써 우리나라의 경우에도 위 法理를 채용할 수 있는 것인지를 살펴보았다. 信賴關係 破壞法理가 적용되는 기준이 명확히 설정된다면 위 法理를 채택하는 것이 바람직스럽다. 그러나 위 法理를 받아들여도 賃借權의 流通은 제한적일 수밖에 없으므로 特別法의 제정으로써 문제를 근본적으로 해결할 필요가 있다. 제5장의 제3절에서는 賃借權의 擔保化 문제를 살펴보았다. 擔保化의 문제는 借地上에 존재하는 建物만을 擔保에 제공하는 방법, 借地權 자체를 擔保에 제공하는 방법, 그리고 借地上의 建物과 借地權을 함께 擔保에 제공하는 방법 등이 있다. 現行法의 解釋으로서는 위 방법들은 불가능하거나 혹은 실효성이 없다. 따라서 賃借權을 抵當權의 目的으로 하는 立法이 필요하다고 할 수 있다. 같은 節에서는 集合建物의 증대와 都市再開發이 널리 시행되고 있는 現實과 관련하여 借地權의 문제를 살펴보았다. 都市의 土地利用을 效率的으로 하고 土地供給을 증대시키기 위하여는 새로운 借地方式이 검토되어야 한다. 제6장에서는 이러한 問題意識 아래 새로운 借地方式의 類型 특히 土地信託의 문제에 대하여 살펴보았다.

이상과 같은 論議에서 다음과 같은 結論을 얻을 수 있었다. 첫째, 不動産의 用途에 따른 特別法의 制定이 필요하다. 특히 營業用建物의 賃貸借를 위한 特別法과 建物의 新·改築을 目的으로 하는 土地賃貸借를 위한 特別法이 필요하다. 둘째, 住宅의 供給이 需要를 충족할 때까지는 강력한 賃借權의 繼續性 保障과 借賃統制가 이루어져야 한다. 세째, 賃借權의 流通化를 위하여는 '信賴關係破壞法理'에 대한 大法院判例의 立場이 變更되어야 하며, 特別法에 의하여 賃借權의 流通性을 保障하여야 한다. 네째, 賃借權을 抵當權의 目的으로 하는 民法의 改正이 있어야 한다. 다섯째, 궁극적으로는 土地의 用途에 다른 個別的 規律이 필요하며, 이를 위하여는 不動産을 利用할 수 있는 방법으로 現行法이 예정하고 있는 地上權, 傳貰權, 賃貸借를 統合하여 目的物에 따른 規律로 그 體制를 변경할 필요가 있다. 여섯째, 土地利用의 合理化를 위하여 當事者의 利益을 相互調整하는 새로운 借地方式이 형성되어야 한다.

표제지 = 0 요지 = i 목차 = v 표목차 = ix 제1장 서론 = 1 제1절 연구의 목적 = 1 제2절 연구의 범위 = 2 제3절 연구의 방법 = 3 제2장 부동산임대차법의 이론적 배경 = 5 제1절 임대차법의 이면적 법률관계 = 5 제2절 임대차법의 변천 = 6 Ⅰ. 로마법 = 6 Ⅱ. 독일보통법 = 8 Ⅲ. 근세의 제입법 = 8 1. 프로이센 일반주법 = 9 2. 프랑스 민법 = 9 3. 오스트리아 민법 = 10 Ⅳ. 결어 = 10 제3절 임대차법리의 새로운 전개현황 = 11 Ⅰ. 서설 = 11 Ⅱ. 새로운 임대차법리의 특질 = 12 1. 임대차의 분화현상과 계별적 규율의 필요성 = 12 2. 부동산임대차의 특별법에 의한 규율의 정착화 = 14 제3장 주요각국의 부동산임대차법과 그 동향 = 15 제1절 프랑스 부동산임대차법 = 15 Ⅰ. 부동산임대차법제의 개관 = 15 1. 농지임대차 및 상사임대차에 관한 특별법의 변천 = 16 2. 주택임대차에 관한 특별법의 변천 = 17 Ⅱ. 차가특별법의 변천과정 = 17 1. 1948년법 이전 = 17 2. 1948년법 = 19 3. 1982년법 이전까지 = 23 4. 1982년법 = 26 제2절 서독 부동산임대차법 = 31 Ⅰ. 1960년 이전까지의 개요 = 31 1. 임차인보호법의 제정 = 32 2. 그후의 변천과정 = 33 Ⅱ. 1960년 이후의 전개상황 = 35 1. 임차인보호입법의 폐지 = 35 2. 임차인보호의 부활 = 37 3. 임차인보호의 항구화 = 39 Ⅲ. 임대주택의 공급증대에 관한 법률 = 40 1. 입법의 배경 = 40 2. BGB의 개정