商業用 建物의 區分所有關係에 관한 硏究 : 區分店鋪의 合理的 規律을 中心으로

상업용 집합건물의 구분소유 관계와 합리적 규율을 연구했다.

최근 부동산개발의 흐름은 부동산개발을 통한 경제적 이익의 극대화를 위해 대표적인 수익형부동산인 상업용 건물의 건설이 주를 이루고 있다. 상업용 건물은 건축기술의 발달과 유통문화의 변화에 따라 고층화·대형화·첨단화되고 있으며, 매장구성이 복잡하고 다양한 용도가 함께하는 복합용도로 개발되고 있다. 상업용 건물에 대하여 소비자는 안락하고 편안한 쇼핑공간을 요구하고 있으며, 이러한 소비자의 요구는 상인들의 영업활동과 공간구성에 많은 변화를 가져오게 되었다. 종래의 고정된 칸막이로 구획된 공간에서 운영하던 영업행위가 백화점이나 대형쇼핑몰처럼 개방형 매장을 가진 영업공간으로 변화하고 있다. 이러한 변화에 따라 개방형 매장의 구분점포, 즉 오픈상가를 개발하여 분양하게 되었다. 상업용 건물 구분점포의 주 용도는 상업 활동을 통한 경제적 이익 추구일 것이다. 구분점포에서의 상업 활동은 대부분 임차상인에 의해 이루어지고 있으며, 구분점포 소유자와 임차상인의 안정적인 상업 활동을 위해서는 구분소유권 확보가 필수적이다. 구분점포의 구분소유권은 집합건물법 제1조의2 규정의 요건을 충족하면 인정되고, 동법의 요건을 충족하지 못하는 구분폐지나 구분행위에 따라 구분소유권은 소멸되거나 유지된다. 구분점포 구분소유자 및 이해관계인의 구분소유권 확보에 대하여 발생하는 분쟁은 관련행위와 관련법 규정의 적용에 따라 판결내용은 변화하고 있다.

구분소유권 성립에 대한 가장 최근의 대법원 전원합의체 판결은 구분소유권 성립을 건축허가신청과 분양계약 시점으로 앞당겨 인정하고 있으며, 건축물대장의 등록이나 등기부에 구분등기를 하지 않아도 인정된다고 하였다. 구분점포의 구분소유권이 성립되는 시점이 건축허가신청과 분양계약으로 인정한 것은 상업용 건물에 대한 부동산개발 과정을 검토해야할 당위성을 가진다. 구분점포 구분소유권 성립을 인정하는 부동산개발과정의 초기 단계인 건축허가신청 시점은 상업용 건물의 계획과 설계가 진행되고 결정되는 단계이다. 또한 분양계약은 상업용 건물의 개발과정 중에서 사업의 성공 여부에 대한 가장 중요한 시점이다. 현재 상업 활동을 영위하고 있는 대부분의 구분점포는 업종의 특성에 적합한 공간구성과 면적의 확보가 불합리한 것으로 지적되고 있다. 이러한 문제로 인하여 일부의 구분점포는 실제 사용자의 편의에 따라 합체나 합병, 분할 등의 행위로 구분폐지가 이루어지고 있다. 관련법의 요건을 충족하지 못하는 구분폐지 행위로 구분점포는 구분소유권이 소멸하게 되고, 구분소유권의 소멸로 인하여 구분점포 소유자와 임차인, 채권자 등 이해관계인은 정당한 재산권의 권리행사를 못하는 경우가 많다.

구분점포가 건축물대장에 등록되어 있고 등기부에 구분소유로 등기되어 정당한 구분소유권을 확보하였으나, 구분폐지 행위로 구분소유권을 상실한 경우 그 등기에 기초한 근저당권설정등기 역시 무효로 되어 근저당권에 기한 경매개시결정은 무효라는 법원의 판결이 계속되고 있다. 이러한 판결은 채권자는 물론이고 소유자와 임차상인의 재산권에도 많은 피해가 발생하고 있는 까닭에 구분폐지 행위가 발생한 후의 대책보다는 계획과 설계 단계에서 사전적인 대책을 수립해야 한다. 상업용 건물의 건설 초기 단계부터 합리적인 검토와 업종의 특성에 맞는 공간구성과 면적을 확보한 구분점포를 개발해야 한다. 구분점포는 소유자체의 의미보다는 상업 활동을 통한 경제적 이익의 극대화가 우선이기 때문에 사용자의 이용상 편의에 따른 구분폐지 행위는 당연히 발생한다. 집합건물법 제1조의2에서 규정하는 구분점포의 요건은 구조상 독립성을 완화해서 인정해준 까닭에 이웃하는 구분점포 간의 구분폐지는 예측 가능한 것이다. 집합건물법의 관련 규정을 개정하여 구분폐지에 따른 구분소유권이 소멸되어 사용자나 이해관계인의 피해를 최소화해야 한다. 구분점포 간의 경계표지 방법은 현행 규정에 적합한 물리적인 방법과 함께 측량기술을 도입하여 구분폐지 후에도 경계복구가 가능한 경계기준점 설치의 방법을 찾아야 한다.

또한 구분소유권 대상인 상업용 건물의 용도를 현행 규정인 판매시설과 운수시설에서 더욱 확대하여 다양한 용도를 가진 구분점포를 인정해야 한다. 용도의 제한은 상업 활동에 따른 실적 부진으로 용도변경의 필요성이 발생하나 집합건물법에 규정된 용도에 적합하지 않게 변경할 경우, 구분소유권을 상실하여 재산권 보호와 상업 활동을 하지 못하게 되기 때문이다. 상업용 건물 구분점포의 안정적인 구분소유권 확보는 법 규정의 준수와 사용자 상호간의 효율적인 관리운용을 통해 완성된다. 구분폐지로 인한 구분소유권의 인정여부는 관련법 규정에 적합하게 복원할 수 있는지를 기준으로 판단한다. 상업 활동의 편의상 일시적인 구분폐지를 하였으나 규정에 적합하게 복원이 가능하다면 경계를 복원하여 구분소유권을 인정하는 판결도 있다. 이와 같은 판결을 참조하고 관련법 규정을 개선하여 구분폐지로 인한 구분소유자와 이해관계인의 피해를 최소화해야 한다. 상업용 건물의 구분점포가 구분소유권을 안정적으로 확보해야 하는 이유는 구분점포를 이용하는 소유자 및 임차인, 이해관계자의 자유로운 경제활동이 보장되는 재산권에 대한 권리 확보이고, 그 이용권이 극대화 될 때 경제적 이익이 발생하기 때문이다.

상업용 건물의 구분점포에 대한 구분소유권의 안정적 확보를 위한 합리적이고 효율적인 방안을 찾기 위해 구분소유권의 법리적인 검토와 학설, 관련 판례를 분석하고 연관된 부동산 개발과정을 살펴본 결론은 다음과 같다. 구분점포가 설치되는 상업용 건물에 대하여는 건설의 초기단계인 부동산개발 계획단계에서 용도와 업종에 따라 구획하는 점포당 최소면적 기준을 마련해야 하고, 집합건물법의 구분소유권 성립에 대한 관련 규정에서 판매시설과 운수시설로 제한하고 있는 용도를 폭넓게 완화해서 자유로운 용도변경이 가능하게 해야 하며, 바닥면적을 1천 제곱미터 이상으로 한정하고 있는 면적 제한은 삭제해야 한다. 또한 구분점포의 경계표시 방안을 현실에 맞게 개선하여 구분폐지로 인한 소유자와 이해관계자의 피해를 최소화해야 한다.

第1章 序 論 1 第1節 硏究의 背景 및 目的 1 I. 연구의 배경 1 II. 연구의 목적 6 第2節 硏究의 方法 및 論文의 構成 7 I. 연구의 방법 7 II. 논문의 구성 9 第2章 區分店鋪의 區分所有 法理 11 第1節 區分店鋪의 發生과 消滅 11 第2節 區分行爲와 區分所有權 12 I. 구분건물과 구분점포 12 1. 집합건물 12 2. 구분건물 26 3. 상업용 건물과 구분점포 35 II. 구분행위와 구분소유권 성립 40 1. 구분행위 40 2. 구분소유권 성립 52 3. 관련판례 54 第3節 區分店鋪의 成立要件 60 I. 구분점포의 독립성 60 1. 구조상 독립성 61 2. 이용상 독립성 65 3. 관련판례 67 II. 구분점포 성립요건의 법적 제한 78 1. 민법 제215조 78 2. 집합건물법 제1조의2 80 第4節 區分店鋪의 區分廢止와 復原 86 I. 구분폐지와 복원 86 1. 구분폐지와 구분소유권 86 2. 복원가능성의 판단기준 93 3. 구분폐지의 법적 검토 95 II. 관련판례 101 第5節 小 結 103 第3章 不動産開發과 區分店鋪 運用 105 第1節 不動産開發에 따른 區分店鋪 發生 105 第2節 不動産開發과 區分店鋪 107 I. 상업용 건물의 부동산개발 107 1. 부동산개발사업 107 2. 부동산개발 참여자 109 3. 상업용건물의 개발과정 112 II. 부동산개발과 구분점포 운용 121 1. 부동산개발과 구분점포 121 2. 부동산개발과 구분소유권 124 3. 부동산개발에 따른 구분점포 운용관리 126 第3節 區分店鋪의 所有權 確保 131 I. 재산권으로서 구분점포 131 1. 구분점포