부동산자산관리의 발전방향에 관한 연구 : 중소형 부동산자산관리를 중심으로

중소형 부동산자산관리업의 발전방향을 연구했다.

1997년 외환위기 이후 국내부동산시장의 개방화로 외국계 부동산 투자회사들이 국내에 진출하여 대형 오피스빌딩을 매입하면서 이를 효율적이고 체계적으로 관리가 가능한 믿을만한 위탁회사로서 외국계 부동산관리회사인 CBRE, JLL, C&W 등에 용역을 제공함으로써, 이 회사들이 국내에 진입하게 되었다. 이로 인하여 국내 부동산자산관리업도 새로운 부동산자산관리시장에 적응하고 이들과 경쟁하기 위해서는 필연적으로 부동산자산관리업이 전문화 될 수 밖에 없게 되었다. 이와함께 부동산시장의 환경 변화로 부동산 투자의 패러다임이 직접투자에서 간접투자로, 즉 소유와 경영이 분리되는 새로운 전환기를 맞게 되었고 사회적인 노령화 문제로 인해 은퇴 했거나 은퇴 예정인 베이비붐세대들이 안정적인 노후생활을 즐기기 위한 대책의 일환으로 임대수익형 부동산을 선호하게 될 것으로 예상돼 부동산 자산관리에 대한 수요가 늘어날 것으로 전망되고 있다. 이러한 부동산자산관리의 수요증가로 국내의 부동산자산관리가 지속적으로 성장·발전하기 위한 방안은 무엇인지 또, 상대적으로 관심이 덜한 중소형 부동산의 자산관리 효율화 방안에는 어떠한 것들이 있는지에 대해 연구 해보고자 하였고 이를 위해 먼저 국내 부동산자산관리의 문제점과 중소형 부동산 자산관리의 문제점으로 나누어 살펴보았다.

먼저 부동산자산관리의 문제점으로는 크게 외적요인과 내적요인으로 나누었고 외적요인으로는 전문가 단체의 역할 부족과 공인 자격제도의 부재를 들었고, 내적요인으로는 제공서비스와 관리부동산이 편중 되어 있는점과 각 부동산자산관리회사들이 보유하고 있는 자산관리시스템 및 소프트웨어, 데이터베이스의 구축이 미흡한 점, 자산관리 전문인력의 부족과, 부동산자산관리의 비전문성 및 부동산자산관리에 대한 사회적 인식이 결여되어있는 점을 들었다. 중소형 부동산 자산관리의 문제점으로는 크게는 국내 부동산자산관리의 문제점과 다르진 않지만, 먼저 중소형 건물 소유주의 주먹구구식으로 이루어지고 있는 관리와 소유건물의 적정 매각가치 산정 및 매각시점 파악을 하지 못하는 점, 공실해소나 임차인과의 협상 등으로 인해 생업에 지장을 초래할 수 있는 점, 임차인의 임대료나 관리비 연체시 임대료를 수금하거나 계약만기시 임차인과 재계약시 임대료 인상에 어려움을 겪는 점을 들었다.

국내 부동산자산관리가 지속적으로 성장 및 발전할 수 있는 방안으로 전문자격증 제도를 시행하고, 부동산자산관리전문인력을 신규 부동산자산관리회사 설립시에 요건으로 추가하는 방안과, 부동산관련 단체의 정비 및 활성화 하는 방안, 부동산자산관리 소프트웨어를 개발하고 회사 내 데이터베이스를 구축하는 점, 고객들에게 다양한 종합부동산서비스를 제공하고, 앞으로 더욱 세분화 되고 전문화될 부동산자산관리에 대비하여 관리부동산을 다양화 하는 점, 제공서비스나, 다양한 부동산자산관리서비스 제공에 한계가 있을 시에 타 회사와의 전략적인 제휴 방안을 제시하였다. 중소형 부동산자산관리회사의 발전방향에 대하여는 중소형 건물이 음식점 등의 생계형 업종이 많아 개인소유주의 구성비율 크기 때문에 이러한 개인소유주에 맞춘 서비스제공과 자산관리회사의 전문성에 대한 신뢰성 확보 방안을 제시하였다.

The pattern of real estate investment is changing from a pattern of pursuing capital gains to one of rental income, and baby boomers, who are expected to retire down the road, prefer real estate for rental income as a way to fund their retirement plans, all of which shows a growing interest in real estate asset management. Thus, the study aimed to study solutions for sustainable growth and development of the real estate asset management market, as well as plans to create asset management of small- to mid-scale real estate, which attracts relatively less interest.

First, the study identified problems that dampen the advancement of real estate asset management, and classified them into problems by external factors, problems by internal factors, and problems of small- to mid-scale real estate asset management.

Then, the study brought about the insufficient role of professional groups and the lack of the public certificate system as problems according to external factors, services offered and the imbalance in managed real estate, the lack of real estate asset management software and of database setup, the want of quality specialists, the unprofessional operation of real estate asset management, and the absence of social awareness, as problems according to internal factors.

As the problems of small- to mid-scale real estate asset management, the study mentioned unprofessional management, the assessment of appropriate sale value, the failure in the identification of time for selling, and the possibility of causing trouble in the occupation by an owner when applicable. As directions for advancement in Korean real estate asset management, the study classified them into an institutional aspect, an infrastructural aspect, a service aspect, and the direction for the advancement in small- to mid-scale real estate management companies, and obtained the following results.

For the sustainable growth and advancement of Korean real estate asset management, the study found the execution of a special certificate system, plans to add real estate asset management professionals to the requirement for the establishment of a new real estate asset management company, plans to restructure and promote real estate-related organizations, the development of real estate asset management software, database setup, the supply of diverse comprehensive services, and strategic alliances with other companies.

As directions for the advancement of small- to mid-scale real estate asset management, the study suggested the offering of tailored services to individual owners and plans to ensure reliability for the specialty of an asset management company itself, given the characteristic that the owners of small- to mid-scale buildings are individuals in many cases.