정비사업전문관리업자의 선정에 관한 토지등소유자의 인식조사 : 부천시 재정비촉진지구 7B구역을 중심으로

재정비촉진지구 정비사업 관리업자 선정에 대한 토지등소유자의 인식을 조사했다.

Seoul government requires that the public agency should directly select the regeneration project manager while enforcing the public management system in June 17, 2010. But in case that the 정비사업 is promoted in any other area, the association promotion committee directly selects the regeneration project manager, leading to the conflict among landowners and the like in the process of its selection. It results in the prolongation of the project and the loss of wealth.

Therefore, this study attempted to investigate the perception survey of landowners about the selection of regeneration project manager with a focus on 7B housing redevelopment project district of the Wonmi rehabilitation promotion district in Bucheon. As a result, this study drew the following conclusion and present its alternative: First, most of the respondents had a poor understanding of the process of promoting the project as well as the degree and purpose of the housing redevelopment project.

Especially, more than half the majority of the respondents understood that the main agent and beneficiary of the project were the representative and officers of the association, regeneration project manager, construction company, administrative agency and so on. Accordingly, it is necessary to provide landowners and the like, the main agents of the project, with prior education about the purpose and whole content of the project before and in the process of promoting the project.

Second, most of the respondents thought that the project was not normally promoted because of the absence of association representative and officer's job performance, the corruption and tyranny of the regeneration project manager. Accordingly, it is necessary to provide for monitoring and control over them in legal and institutional terms. Third, most of the respondents thought that the association representative and officers, regeneration project manager and the like had a poor knowledge of their jobs in promoting the project, and that the promotion of the project in a arbitrary and unreasonable way caused the conflict.

Accordingly, it is necessary to provide them with prior education about those jobs and establish the resident watchdog system. Fourth, a considerable number of the respondents had no knowledge of the reason and time for selecting the regeneration project manager and that the process of their selection was unfair. It was found that they had a very low level of trust in them. Accordingly, the place that does not select should make up the manager selection screening committee including the association officers and outside specialists(public official, persons in the academic and business circles and the like). And the process of selection and its work should be transparently conducted.

Fifth, most of the respondents thought that the regeneration project managers had a poor special knowledge and poor speciality. So they responded that they would participate in education if special education is provided for them to improve the problem of their quality. Therefore, it is necessary to reinforce prior special education about regeneration project manager to become real speciality education, not formal education. Sixth, most of the respondents thought that the ability for regeneration project managers to conduct their business was unfair and unreasonable and committed corruption with the promotion committee or association.

Therefore, it is necessary to introduce the monitoring system to conduct thorough management and supervision over regeneration project managers and prevent them from committing corruption for the purpose of fair and transparent work and reinforce the provisions of punishment for them. Key words : urban rehabilitation promotion district, housing redevelopment project, the problem of selection and quality of the regeneration project manager 2003. 7. 시행된 「도시 및 주거환경정비법」에서 정비사업의 시행과 관련된 업무를 위탁받거나 자문할 수 있는 정비사업전문관리업자가 조합의 비전문성을 보완하고 효율적인 사업추진을 도모할 수 있도록 하기 위하여 정비사업전문관리업제도를 도입 하였다. 하지만 대다수의 토지등소유자를 비롯한 추진임원들이 정비사업 추진내용에 대하여 잘 알지 못하고 정비사업전문관리업자의 선정과정에서부터 이해당사자간의 불신과 비리 등 많은 문제점이 있었다.

따라서 서울특별시에서는 지난 2010. 7. 17.부터 공공관리제도를 시행하면서 정비사업전문관리업자를 공공기관이 직접 선정하도록 규정하고 있다. 하지만 서울특별시를 제외한 다른 지역은 정비사업을 추진하는 경우 정비사업전문관리업자를 정비사업 조합추진위원회에서 직접 선정하고 있으므로 선정과정에 토지등소유자들간의 갈등으로 이어져 사업의 장기화는 물론 재산상 손실을 초래하기도 한다. 이에 따라 본 연구는 부천시 원미재정비촉진지구 7B 주택재개발사업구역을 중심으로 토지등소유자를 대상으로 정비사업전문관리업자의 선정에 관한 인식조사를 연구하였다. 그 결과 첫째, 응답자의 대부분은 주택재개발사업의 인지정도와 목적은 물론 사업의 추진과정에 대한 이해도가 많이 부족한 것으로 나타났으며 특히, 응답자의 과반수 이상이 사업의 주체와 수혜자를 토지등소유자가 아닌 조합장 및 조합의 임원, 정비사업전문업자, 건설회사, 행정기관 등으로 잘못 알고 있었다. 따라서 사업 주체자인 토지등소유자들에게 정비사업추진 전 또는 사업추진과정에 사업의 목적과 추진과정 등 전반에 대한 주민공람과 같은 방법으로 사전교육이 조합 또는 공공기관에서 이루어 질 수 있도록 행정지도가 필요하다. 둘째, 응답자의 대부분은 조합장 및 임원의 업무능력 부재와 정비사업전문관리업자의 비리, 업무 횡포로 사업이 정상적으로 추진되고 있지 않다고 생각하고 있었다.

또한 응답자의 대부분은 주택재개발사업을 추진함에 있어 조합장을 비롯한 조합임원, 정비사업전문관리업자 등이 업무처리과정을 비롯한 정비사업 추진 전반에 대하여 잘 모르고 있었으며 토지등소유자 입장이 아닌 조합측이나 정비사업전문관리업자 입장에서 독단적이고 비합리적인 방법으로 업무를 추진하여 토지등소유자와 갈등이 발생하고 있는 것으로 나타났다. 따라서 정비사업 추진 과정상 이들에 대한 철저한 교육과 감시 및 통제가 법‧제도적으로 마련되어야 한다. 셋째, 응답자의 90% 이상이 정비사업전문관리업자를 왜 선정해야 하는지, 언제 선정하는지도 모르고 있을 뿐만 아니라 선정과정상 공정하지 못했다고 생각하고 있어 이들에 대한 신뢰도가 매우 낮은 것으로 나타났다. 서울특별시처럼 공공관리제도를 도입해야 한다는 의견과 외부전문가와 추진위원회 등이 포함된 정비사업전문관리업자 선정심사위원회를 구성해서 선정해야 한다는 의견이 상당수 많았다. 또한 응답자의 대부분은 정비사업전문관리업자들이 주택재개발사업에 대한 전문지식을 충분히 갖추고 있지 않아 토지등소유자들에게 주택재개발사업 전반에 대한 전문교육을 하지 못할 것이라고 생각하고 있어 이들의 자질문제가 대두되고 있음을 알 수 있었다. 그러나 정비사업전문관리업자의 자질에 대한 문제가 향상되고 전문교육을 실시한다면 교육에 참여하겠다는 응답자가 상당 수 있었다.

따라서 아직까지 정비사업전문관리업자를 선정하지 않은 곳은 조합임원과 외부전문가(공무원, 학계, 업계 등)를 포함한 정비사업전문관리업자 선정심사위원회를 구성해서 선정해야 할 것이며 토지등소유자들에게 선정과정과 업무 등에 대하여 투명하게 밝히고 참여를 유도할 수 있도록 조합임원들에게 사전 홍보 및 전문교육이수 의무화를 제도적으로 만들어야 하며 법‧제도적으로 강화되어야 한다. 넷째, 응답자의 대부분은 정비사업전문관리업자의 업무처리능력이 공정하지 못하고 비합리적이며 추진위원회 또는 조합측과의 비리가 있다는 불신을 강하게 가지고 있어 정비사업전문관리업자를 바꿀 의향까지 있는 것으로 나타났으며 특히, 이들에 대한 불신이 높은 것으로 나타났다. 따라서 공정하고 투명한 업무처리를 위하여 정비사업전문관리업자에 대한 철저한 관리 감독과 부정부패를 막을 수 있는 수시감시제도를도입해야 하며 아울러 지금보다도 더 강화된 강력한 처벌규정을 두어야 한다. 주제어 : 도시재정비촉진지구, 주택재개발사업, 정비사업전문관리업자 선정 및 자질문제