合理的인 地價形成을 위한 政策的 方案에 관한 硏究 = (A) study on policy direction for effective land value formation

지가 형성의 합리화를 위한 정책 방안을 모색했다.

부동산 특히 토지는 모든 국민생활의 필요불가결한 기본이며, 부동산에 대한 인간의 욕구는 날로 증가추세에 있어 부동산 자원의 유한성은 부동산 문제를 가중시키고 있다. 이러한 부동산 문제의 특성을 인식하고 토지에 대한 최유효이용의 원칙을 적용하여 부동산활동의 행위 기준으로 삼아 부동산의 오용을 방지하는 것이 중요한다. 자본의 세계화로 다국적 기업들은 생산비용이나 마케팅비용 측면에서 가장 유리한 곳을 생산기지로 선택하고 이때 국토공간, 사회간접자본, 부동산 등이 결국 국부창출의 요소가 된다. 국내의 경제체제는 증?저 안정성장으로 전환되어 모든 산업의 지식정보화가 중시되어 기술집약적 고부가가치 체제로 변화하고 서비스 산업의 각 부문간 통합이 가속화되어 금융시장과 부동산시장의 통합으로 부동산 수급활동에 새로운 전기를 제공할 것이다. 외환위기로 나타난 자산가치 디플레이션은 부동산 간접투자방식의 필요성이 인식되었고, 부동산 개발은 환경친화적인 국토관리의 중요성이 인식되었다. 부동산 산업은 투자시장과 통합되고 고도의 전문화된 지식산업으로 발전할 것이다. 따라서 부동산 정책은 수요관리위주의 정책에서 공급관리 위주의 정책으로 전환되어야 할 것이다.

이를 위하여 ① 토지개발방식을 다양화하여 공영개발방식외 구획정리방식 공영개발방식의 혼합, 신탁방식, 환지 및 환권방식등의 도입 ② 부동산 개발 사업자는 국가기관외에 부동산 소유자, 민간인 및 외국기업의 다양한 참여 유도가 필요하다. ③ 부동산 개발 재원의 확보 방안 마련으로 공공시설부담금제가 검토되며 ④ 친환경적인 계획적 개발계획 균형감각이 강조된다. 지가변동은 하나의 특정 요인만으로는 설명되어질 수 없다. 경제적구조, 사회적 환경, 국민의식구조, 정부정책의 역할, 심지어 국제적인 지가변동의 영향과 같이 복잡한 요인들을 종합적으로 분석해야 할 것이다. 본 연구에서는 지가변동에 대한 요인과 정책적인 시사점을 찾는데 목적을 두었다. 이를 위해 문헌조사, 실태분석, 설문조사 등 종합적인 연구를 하였다. 연구결과는 한국의 지가수준은 비합리적으로 높은 수준이고 경제적인 요인보다는 행정정책적인 요인에 크게 좌우한다는 구조적 특징을 갖고 있는 것으로 밝혀졌다. 또한 지가상승원인은 무질서한 토지이용, 토지이용규제의 미흡, 임기응변적인 토지 졍책의 실패, 사전 겸토가 미흡한 상태의 대규모 개발사업등이 원인으로 확인되었다. 합리적인 지가형성을 위한 정책방안으로 ① 새로운 부동산 시장 창설과 지원이 요구된다.

이는 부동산 증권화 시장의 조기정착지원과 부동산 시장과 금융시장의 통합을 통하여 투자대상으로 국민의 의식이 정착될 수 있도록 부동산 정책이 지원되어야 한다. ② 부동산 시장 기능을 강화해야 한다. 이를 위해 재산권 개념을 새롭게 정립할 필요가 있다. 부동산 가치는 국가계획과 공공투자에 의해 상당부분이 상승하므로 소유권에서 개발권만이라도 분리를 통하여 사회?경제적으로 형평성을 유지할 수 있도록 한다. 개발이익의 조정으로 의욕과 사회적 갈등에 대한 황금분할선을 찾는 연구와 제도개선이 필요하다. 또한 조세체계에 있어서 현행 취득중과세 체계에서 보유중과세체계로 전환이 요구된다. 무엇보다 본 연구의 핵심인 합리적인 토지 가격 형성을 위한 정책의 영향을 검토함으로써 지가의 급격한 상승은 불로소득으로 인한 국민의 불평등, 근로의욕상실, 내집마련 기회를 어렵게 함으로 상대적 빈곤감에 계층간 갈등심화, 국가경쟁력 약화, 국민경제에 심각한 폐해에 대한 정책적인 대안을 강구하여야 할 것이다. 따라서 합리적인 지가 안정 없이는 정부의 어떠한 경제 정책도 성공하지 못할 것이므로 계획적이고 시행착오없는 정책수행을 기대한다.

표차례 = ⅱ 그림차례 = ⅳ 국문요약 = ⅴ 제1장 序論 제1절 問題의 提起 및 硏究目的 = 1 제2절 硏究의 範圍 및 方法 = 4 제2장 地價形成에 관한 理論的 考察 제1절 부동산 및 부동산의 特性 및 市場의 특성 = 7 제2절 부동산 價格形成要因 = 29 제3절 先行硏究의 檢討 = 39 제3장 土地問題 認識에 관한 實證的 分析 제1절 토지의 效率的 利用ㆍ開發을 위한 政策分析 = 49 제2절 土地問題 認識에 대한 實證的 分析 = 59 제4장 合理的인 地價形成을 위한 政策 改善 方向 제1절 바람직한 都市土地 開發方向 = 80 제2절 토지이용제도 개선을 위한 정책적 제안 = 98 제3절 지가안정을 위한 개선방안 = 107 제5장 결론 및 정책적 시사 = 120 참고문헌 = 125 부록 = 129 TABLE OF CONTENTS = 137 Chapter 1. An Introduction Section 1. A presentation of problem and a purpose of study Section 2. An extend of study and method Chapter 2. Theory consideration about real estate value decision Section 1. Character of real estate and character of market Section 2. Formation cause of real estate value Section 3. Examination of preceding study Chapter 3. Positive analysis and policy