부동산투자신탁(REITs)제도의 전망과 활성화방안에 관한 연구

부동산투자신탁(REITs)제도의 전망과 활성화 방안을 연구했다.

IMF외환위기이후, 기업의 부채비율 감축과 부동산시장의 극심한 경기침체로 기업과 금융기관의 유동성이 크게 떨어지고 부실채권 규모가 급격히 증가함에 따라 일시에 부동산가격이 급락하는 자산 디플레이션현상이 발생하게 되었다. 이를 완화하기 위하여 정부에서는 자산유동화(ABS)제도와 주택저당채권유동화(MBS)제도를 도입 시행함으로써 부동산에 대한 유동화를 가능하게 하였으며 구조조정과정에서 소요되는 막대한 규모의 자금조달과 부동산시장의 안정화와 부동산 경기 활성화에 대한 긍정적인 역할을 수행하게 되었으나, 이러한 제도의 도입만으로는 부동산시장의 한계를 극복하지 못하였다. 이를 해결하기 위한 목적으로 2001년 7월 도입하게 된 부동산투자신탁(REITs)제도는 기업과 금융기관의 구조조정을 촉진하여 BIS비율을 향상시키고, 부동산을 증권화하여 자본시장에 유통시킴으로써 구조조정용 부동산 매각을 원활하게 하고 소액의 투자자들에게 투자기회를 제공하여 자본이득을 분산시키며, 궁극적으로는 부동산시장과 자본시장을 연결하여 부동산시장의 선진화를 가능하게 할 수 있는 유일한 방법이다.

부동산투자신탁(REITs-Real Estate Investment Trusts)제도는 많은 소액 투자자들로부터 부동산 투자자금을 동원하여 대규모 부동산의 개발과 이용을 촉진하는 한편 이들에게 부동산 소유권과 이에 수반되는 경제적 편익을 귀속토록 하는 것을 근본취지로 하는 제도로, 가장 선진화된 부동산간접투자 형태중의 하나이며, 무엇보다도 투명화를 통한 탈세방지가 가능할 뿐 아니라 기업과 금융기관의 구조조정을 앞당기는데 지대한 기여를 할 것으로 보고, 본 연구에서는 부동산투자신탁(REITs)제도의 이론적 고찰을 통해 국내 REITs제도의 도입배경과 성장가능성 및 그 파급효과를 진단해보고, 현재 회사형 REITs로 가장 활발히 운영되고 있는 미국의 REITs제도와 신탁형 운영방식을 보여주고 있는 호주의 상장부동산 신탁증권(LPT: Listed Property Trust)제도, 부동산투자에 있어 회사형과 신탁형이 모두 가능한 형태인 일본의 특정목적회사(SPC : Special Purpose Company)제도의 비교분석을 통하여 국내에서의 제도시행에 따른 문제점과 시사점을 도출하고, REITs의 활성화를 위한 제도 개선방안과 위험요소에 따른 해결방안을 제시하였다. 국내 REITs제도의 정착을 어렵게 하는 현 제도의 문제점으로 대두되고 있는 사회여건상의 문제점과 조세지원 및 적정수익률 확보, 소액투자자 보호장치 및 정보인프라 구축상의 문제점, 전문기관과 전문가 부족에서 오는 문제점, 주식소유한도 및 현물출자 관련 규제 등 제도상의 문제점들을 살펴보고 그에 따른 개선방안을 제시함과 동시에 위험요소에 따른 해결방안을 적용시킴으로써 부동산금융이 크게 활성화되고 부동산시장과 자본시장이 유기적으로 결합되어 부동산시장의 불투명성이 상당부문 해소될 뿐 아니라, 소액의 부동산 투자자에게 투자의 다양성과 높은 수익률의 금융상품에 대한 투자기회를 제공하게 된다.

국내의 단기 잠재시장규모는 과거 구조조정용 부동산 매물이 감정평가액의 30% 정도에 매각된 점을 고려하면 대략 10조원 안팎으로 추산된다. 특히, 최근 장기간의 저금리와 증시침체로 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자금이 REITs 시장으로 유입될 가능성이 높아지면서 구조조정용 부동산펀드에만 예외적으로 취득. 등록세 인하, 법인세 면제 등의 혜택을 주고 있는 CR-REITs를 중심으로 시장이 형성되고 있어 법 제정 초기부터 미국의 REITs제도에 근간을 두고 기안되었던 K-REITs는 REITs 수익성의 핵심인 법인세감면이 배제됨으로써 적정수익률을 확보하기는 어렵게되었다. 따라서, REITs제도가 정착되기까지 약40년이 소요된 미국 REITs제도의 발전과정을 고찰해 볼 때 REITs제도의 조기정착 및 활성화를 위해서는 우선 부동산투자의 대중화 취지에 맞게 초기 시장규율 확립이 중요하며, 장기적으로 부동산간접투자 관련 인프라 확충, 부동산투자회사에 대한 법인세 면제 등 제도가 활성화 될 수 있는 여건조성에 힘써 부동산투자의 대중화와 선진화, 자본시장 발전의 계기가 되도록 해야할 것이다.