민간택지 분양가상한제의 실효성에 관한 연구 : 서울시 신계 및 부산시 연지1-1 주택재개발사업구역 사례를 중심으로

재개발사업 사례를 통해 민간택지 분양가상한제의 실효성을 분석했다.

분양가상한제는 주택분양가 자율화 이후 분양가 상승으로 인하여 부동산 투기가 과열되고 중산․서민층의 주거비 부담이 증가하였으며, 특히 수도권 아파트가격의 급격한 상승은 다수 국민의 상대적 박탈감을 초래하여 사회통합을 저해함은 물론, 자원배분을 왜곡시키는 등 심각한 사회문제로 대두됨에 따라 실수요자가 주변시세보다 저렴하게 주택을 구입할 수 있는 기회를 제공함으로써 서민주거안정과 주택시장 안정을 도모하고자 도입되었다. 그러나 분양가상한제는 과도한 시장규제로서 주택품질 저하, 주택공급 감소 등의 부작용으로 장기적으로는 수급불안 및 주택가격의 상승을 초래할 수 있어 분양가상한제 폐지가 주택업계는 물론 정치적, 사회적으로 논란이 되고 있으며 최근 정부는 주택공급 정상화를 위하여 민간택지 분양가상한제 폐지를 추진하기로 결정하였으며 국회에는 2009년 2월 13일 민간택지 분양가상한제 폐지 법률안이 발의되었다. 이에 실제 사례를 통하여 민간택지 분양가상한제의 실효성 여부를 분석해 보았다. 이를 위하여 수도권과 지방으로 크게 이원화된 우리나라 주택시장 구조를 반영하여 서울과 부산의 주택재개발사업구역내 사례를 통해 분양가상한제 적용시 분양가격과 일반 분양가격간, 조합원 분양가격과 일반 분양가격간의 비교 분석을 하였으며 나아가 두 지역별로 비교 항목별 차이분석을 통하여 민간택지 분양가상한제의 실효성을 검토해 보았다.

특히, 분양가상한제 적용시 분양가격 산정에 있어서는 택지비를 감정평가액을 기준으로 하는 경우와 종전자산평가액을 기준으로 하는 경우를 구분하여 산정하였다. 분석 결과 서울과 부산의 지역간 가격비율이 상당한 차이가 있는 것으로 나타났으며, 특히 부산의 경우 민간택지 분양가상한제의 실효성이 없다는 것을 알 수 있었다. 따라서 전국의 주택시장을 동일하게 보고 획일적으로 제도를 운영하기보다는 지역별 주택시장 여건에 적합한 민간택지 분양가상한제의 지역별 차등화 정책이 필요하고, 부산을 비롯한 지방의 민간주택에 대하여는 분양가를 자율화하여 지방주택시장에 대한 규제의 합리성을 제고하여야 한다. 또한, 분양가상한제 적용시 분양가격과 일반 분양가격간 가격비율이 타입별 면적이 클수록 대체적으로 커지는 경향은 분양가상한제가 주택규모에 따른 시장 수요자들의 선호도 차이를 잘 반영하지 못하고 있는 등 주택시장의 특성을 일부 왜곡하고 있다는 것을 보여주고 있는 바 주택시장 특성에 부합한 제도 개선이 있어야 할 것이다. 본 연구를 수행한 결과 다음과 같은 한계점을 지니고 있음을 밝힌다. 첫째, 서울과 부산의 주택재개발사업구역의 사례를 토대로 민간택지 분양가상한제 실효성을 분석한 것은 사례의 특수성을 일반화시킬 수 있는 오류가 있을 것으로 예상된다.

둘째, 택지비와 건축비 산정에 있어 가산비용을 관련 법규에서 인정하는 실제 투입된 비용으로 계상하지 아니하고, 택지비는 연구 자료에 의한 택지비 가산비율과 실매입가격 인정범위 등을 참작하여 감정평가액의 120%로 결정하였고, 건축비 가산비용은 주택성능등급 점수에 따른 가산비율중 가장 높은 4%를 적용하여 수치에 오류가 있을 것으로 예상된다. 따라서, 민간택지 분양가상한제의 실효성을 보다 정확하게 분석하기 위해서는 보다 많은 다양한 샘플과 실제 민간택지 분양가상한제가 적용되어 일반 분양된 사례를 함께 분석하는 것이 필요하다 하겠다. 주제어: 분양가상한제, 주택재개발사업, 일반 분양가격, 조합원 분양가격