경매부동산의 유치권과 법정지상권에 관한 연구 : -판례분석 및 서울지역 낙찰사례를 중심으로-

경매부동산의 유치권과 법정지상권 관련 판례 및 낙찰사례를 분석했다.

Real estate auction is in the limelight recently as a useful financial technology, but there are a lot of traps in it, which requires the fundamental solving ability of the complex relationship of the rights. However, there are many cases of inscrutable damages when participating in the bidding without sufficient preliminary survey or professional knowledge of the real estate auction items. Its typical example is the item with the ‘lien’ or ‘statutory superficies’. Even though these ‘lien’ and ‘statutory superficies’ are powerful real rights, it is not easy for the 3rd part to know of the existence as they are not registered or announced publicly in other ways.

There is a structural problem in the auction procedures, accordingly, that the bidder cannot but participate in the auction in the uncertain circumstance not knowing of the existence of lien or statutory superficies and the debt amount that should be undertaken. A lien is the right to keep the real estate in custody against the purchaser until the credit of the real estate on the auction is paid back, which has been recognized originally to realize the equity principle. However, the lien has a lot of problems as there is no obligation for filing, the survey of executive court is not carried out thoroughly, and no other persons can read the lien file except for the stakeholder.

There is no verification way when reporting false or overstated liens by abusing the situation, it also causes inscrutable damages to the bona-fide third party as the bid winner cannot avoid the restriction in the use of real estate when the lien holder refuses its transfer. Also the Civil Law in Korea recognizes the statutory superficies for the building owner to complement the legal system that is treating the land and building as separate real estates because it may be opposed to the building owner’s desired lawful effect, if a building can be removed as of the reason that the land usufruct has not been establish, which also is a great loss in the social and economic aspects.

The customary statutory superficies recognized by the juridical cases are cruel restrictions of the ownership for the land owner, in the meanwhile, so the requirement for its establishment and the scope of its recognition must be defined clearly. However, recent cases are recognizing the statutory superficies widely for the building under construction up to the level to estimate its appearance and even for the unauthorized/unregistered buildings of no objective value.

It is said that the evidence of recognizing statutory superficies is the customary law, which is questionable if such a custom exists as a traditional practice, also a lot of questions are raised on its feasibility due to the complexity of lawful relations as it can be established without registration. This study is intended to propose the improvement plans for the various problems of ‘lien’ and ‘statutory superficies’ in the real estate auction procedures, therefore, after deep comparison and analysis of the juridical cases and successful bid examples in Seoul area.

The improvement plans for the problems of ‘lien’ and statutory superficies’ are; first, strengthening of the status survey of bailiff and disclosure of the relevant documents, second, introduction of obligatory lien filing system and recognition of preferred repayment rights, third, positive introduction of registration order system to enhance the public creditability, forth, public announcement of the aerial photograph data included in the bill of selling item to identify the accurate construction year of unauthorized/unregistered buildings, fifth, lawful amendment of the lump sum auction claim rights for the bundle auction of land and building, sixth, sublation of expansive interpretation of the customary statutory superficies and the lawful amendment for endowing with clear recognition evidence, seventh, detailed classification of customary statutory superficies for its limited recognition only when the land usufruct cannot be realized due to the auction or delinquency disposition.

Thus, the lien system that is producing lots of legal disputes as of the unclear description of its rights, even there is the registration system, must be abolished in the long-term view to solve the problem. Also it seems that the problems of statutory superficies system can be solved somehow, which requires appropriate harmony between public benefit and private benefit within the range that does not harm the profits of respective mortgagee and land owner, if the improvement plans proposed in the above can be processed.

Keywords: Lien, False/Overstated lien, Statutory superficies, Customary statutory superficies, Mortgaged debt, Distraint real estate, Mortgage indenture registration, Opposing power, Civil enforcement 최근 부동산경매가 유용한 재테크 수단으로 각광을 받고 있지만, 부동산경매에는 많은 함정이 도사리고 있다. 그러나 부동산경매물건의 충분한 사전조사나 전문적인 지식이 없이 입찰에 참여하였다가 불측의 피해를 보는 경우가 허다하다. 그 대표적인 사례가 ‘유치권’과 ‘법정지상권’이 있는 물건이다. 이들 ‘유치권’과 ‘법정지상권’은 막강한 물권임에도 불구하고 등기되지 않기 때문에 제3자가 그 존재여부를 쉽게 알 수 없다. 이렇다보니 경매절차에서 입찰참여자는 유치권이나 법정지상권의 성립여부, 인수할 채권금액 등을 알지 못한 채 불확실한 상태에서 경매에 참여할 수밖에 없는 구조적인 문제점을 안고 있다. 본래 유치권은 목적물과 일정한 관련이 있는 채권을 변제받을 때까지 대세적으로 부동산을 유치할 수 있는 물권으로서 공평의 원칙을 실현하기 위하여 인정된 것이다. 그러나 유치권은 신고의무가 없고 집행법원의 형식적인 현황조사와 이해관계인 이외에는 유치권신고내역을 열람할 수 없는 등 많은 문제점이 있다.

이렇다보니 이를 악용하여 허위 또는 과장유치권을 신고하여도 이를 확인할 방법이 없고, 설령 경락을 받더라도 유치권자의 인도거절로 낙찰자는 부동산 이용에 제한을 받을 수밖에 없어 선의의 제3자에게 불측의 손해를 끼치는 경우가 많다. 또한 법정지상권은 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하는 우리의 법제도 하에서 토지용익권을 설정하지 않았다 하여, 그 지상건물을 철거한다는 것은 사회·경제적으로 큰 손실이 되기 때문에 이를 막기 위하여 인정된 것이다. 나아가 판례는 소위 관습상의 법정지상권을 인정하는데, 이는 토지소유권의 심대한 제약을 뜻하므로, 그 성립요건과 인정범위는 명확해야 한다. 그러나 최근의 판례는 건축 중인 건물이 외형을 예상할 수 있는 정도까지 진행된 경우뿐만 아니라 객관적인 가치가 없는 무허가·미등기 건물까지도 폭 넓게 법정지상권을 인정하고 있는 추세이다. 이러한 경우 법정지상권을 인정하는 근거를 판례는 관습이라고 하는데 과연 그런 관습이 실재로 존재하는지는 의문이다. 또 관습상 법정지상권은 등기 없이 성립하기 때문에 그에 따른 법률관계의 복잡성 등으로 인해 그 타당성에 많은 의문이 제기되고 있다. 이에 본 연구는 부동산경매절차에서 ‘유치권’과 ‘법정지상권’에 관하여 나타나는 여러 가지 문제점에 대하여 판례를 분석하고 서울지역 소재 낙찰사례를 심층적으로 비교·분석한 후 그 개선방안을 제시하는