우리나라 부동산펀드의 자산운용에 관한 연구 : 간접투자자산운용업법의 간접투자기구를 중심으로

간접투자기구를 중심으로 부동산펀드 자산운용을 연구했다.

국내 부동산 간접투자시장도 다른 모든 재화 시장과 마찬가지로 외환위기를 거치면서 상당한 수준의 변화를 경험하였다. 전통적으로 우리나라에서는 부동산투자는 직접투자를 염두에 두고 있었고 간접투자는 1998년 이후 외환위기 극복과정에서 제시된 몇 가지 유동화 상품이 있었지만 아직도 투자비중은 대단히 낮은 편이다. 특히 우리나라에 REITs 제도가 도입된 지는 2001년 4월부터이므로 2005년 10월 기준으로 4년이 지났지만 아직 활성화가 되지 못하고 있다. 이처럼 REITs가 활성화 되지 못하는 가운데 은행 등으로 하여금 부동산투자신탁을 통한 건설 금융을 활성화 하게 되었으며 이에 은행의 부동산 투자신탁상품의 투자유형으로 부동산투자가 각광을 받으면서 2003년 3월말 1조2천억원 이상 수탁되었다. 그리고 이제 새로운 간접투자자산운용업법에 의한 부동산간접투자기구 즉 부동산펀드가 2004년 6월 4일 첫 출시를 시작으로 1년이 지났다. 2005년 8월말기준으로 간접투자자산운용업법에 의해 출시된 부동산펀드 설정액은 총합계 3조 956억원(공모ㆍ사모합계)으로 집계되었고 총 펀드개수는 약 130여개에 이르며 2004년 6월 4일 첫 출시 후 2005년 5월 출시 1년만에는 2조원을 돌파하였다.

이러한 지속적인 성장을 거듭하고 있는 부동산펀드시장에 대한 부동산펀드 투자유형을 5가지 유형 즉 ‘프로젝트 파이낸싱형’, ‘임대형’, ‘경매ㆍ공매형 및 직접개발형’, ‘해외투자형’ 으로 유형화하였다. 부동산펀드 출시 초기 프로젝트 파이낸싱형이 주류를 이루었던 반면에 2004년 12월말부터 2005년 10월초까지 임대형과 해외투자형 특히 2005년 초에 발매한 경매․공매형 등 실물자산매입과 관련한 자산운용이 지속적으로 늘고 있으며 투자수익률도 프로젝트 파이낸싱형 보다는 임대형이 임대형보다는 해외투자형과 직접개발형이 높은 수익률을 나타냄을 알 수 있다. 특히 직접개발형의 경우 아직 국내외부동산시장에 단하나의 상품만이 출시되어 있어 더 많은 개발과 연구가 필요한 실정이다. 향후 해외투자형의 경우 재간접투자기구와 함께 직접개발형이나 실물자산매입하여 운용하는 임대형이 발전되어야 할 것이며 국내부동산시장에서는 실물자산매입하여 운용하는 임대형의 경우 대형오피스빌딩 운용에서 벗어나 새로운 투자시장을 개척해야 한다. 물론 CR-REITs와 제도적ㆍ법률적인 검토와 수정이 필요하다. 필자의 견해로는 부동산간접투자기구를 이용한 직접개발형에 의한 개발 후 REITs의 관리 및 운영이 가장 합리적이라고 생각한다.

그리고 프로젝트 파이낸싱형의 경우 특정한 프로젝트로부터 미래에 발생하는 현금흐름만을 담보로 자금을 조달해주는 진정한 프로젝트 파이낸싱이 부동산시장에 정착되어야 한다.