토지분 재산세 현황과세 연구

토지분 재산세의 현황과세 기준과 개선방안을 연구했다.

□ 연구목적 ○ 지방세기본법은 헌법상 조세평등의 원칙을 구현하기 위해서 지방세기본법 제17조에 실질과세의 원칙을 규정하고 있고 이러한 실질과세 원칙 구현 방안으로 지방세법 시행령에 취득세와 재산세 관련 현황과세 기준을 제시하고 있음. - 지방세관계법에서 현황과세를 규정하고 있으나 어떻게 현황을 판단해야 하는가에 대한 구체적인 기준이 없고 취득세와 재산세가 같은 법률안에서 다른 현황판단 기준을 가지고 있음. - 이러한 현황과세기준의 적용 범위 차이는 납세자 및 과세권자의 현황판단 차이를 발생하여 각종 조세불복의 원인이 되고 있는 것이 현실이며, 특히 지방세법상 현황과세 규정은 과세권자 및 세무공무원에게 과도한 재량권 부여하고 있어 문제가 될 수 있음. ○ 본 연구는 법제도 분석과 과세자료분석, 사례분석을 통해 현황과세가 야기하는 과세형평의 문제를 제시하고 개선방안으로 현황판단에 대한 기준을 제시함. - 첫째, 재산세 현황과세 제도에 대한 제도적인 분석을 실시하여 문제의 원인 규명을 진행함. - 둘째, 토지 공부상 지목과 현황 지목이 다른 과세자료 분석을 통해서 자료의 특성과 개별 공시지가 및 토지이용의 차이 발생 특성을 검토함. - 셋째, 토지 과세시 다양한 토지 이용상황 판단 사례 분석을 통해서 대법원의 이용판단 기준에 대해서 검토함.

- 넷째, 이러한 분석과정을 통해서 도출된 시사점을 바탕으로 토지 과세시 현황판단 기준 정립방안을 제시함. □ 주요내용 1) 분석의 대상 ○ 본 연구에 사용된 자료는 2019년도 토지분 과세 기초자료를 바탕으로 분석함. - 본 자료는 712,726건으로 전체 재산세 과세분의 5.7%에 해당하고, 재산세 과세대상 중 2%에 해당함. - 자료는 2019년 토지분 과세자료 중 공부지목과 현황 지목이 불일치하는 자료를 추출함. - 자료는 전국 17개 시·도 중 서울특별시, 세종특별시, 제주특별자치도를 제외한 14개 시·도의 자료만 반영함. - 토지지목과 현황지목의 불일치 비중은 경기도(10.0%) > 충청남도(9.6%) > 충청북도 (9.0%) > 강원도(6.3%)로 나타나고 있어, 광역시보다 도의 지목 불일치가 높음. 2) 분석의 내용 ○ 본 연구에서는 지방자치단체별로 토지상향이용 실태를 확인하기 위해서, 공부지목과 현황지목의 평균가격 차이를 이용하여 지방자치단체별로 토지지목상향이용을 구분하였음. ○ 이러한 결과는 요약하면 다음과 같음. - 공부와 현황 불일치의 경우 토지의 면적이 넓은 도단위에서 많고, 지목상향이용은 광역시에서 높아, 도심지는 공부의 지목과 달리 토지의 이용수준을 높이고 있으나 비도심지의 경우 공부상의 지목보다 낮은 이용한다는 것을 알 수 있음.

한편, 회귀모형을 통해서 지목이 가격에 미치는 영향과 토지상향이용에 미치는 영향을 분석한 결과를 요약하면, 다음 표와 같음. - 공부상지목, 현황지목, 용도지구, 토지이용상황, 면적 모두 1% 수준에서 유의한 결과를 도출하였고, 공부지목은 지목변경에 (-)의 영향을 주고, 현황지목, 지역지구, 토지이용상황, 토지면적은 (+)의 영향을 주는 것으로 나타남. - 특히 현황지목이 토지상향이용에 미친 영향에서 현황지목의 베타계수가 크게 나와서, 현황지목이 타 요소보다 토지상향이용에 영향을 주고 있다는 것을 확인할 수 있었음. 3) 분석의 시사점 ○ 재산세 부과의 기준과 관련하여 공부상 기준인지 현황기준인지 운영과 법령의 태도가 혼재되어 있음. - 과세행정을 생각하면 공부상 과세를 하는 것이 효율적일 수 있으나 실제 사용에 따른 세부담을 고려한다면 현황과세가 타당할 수 있음. - 앞에서 분석한 결과에 따르면 현황과세에 따른 사실상 지목을 반영하는 경우 세부담이 높아지는 것을 실증적으로 확인할 수 있음. ○ 그러나, 토지 재산세 과세는 전체 96.6% 수준이 공부상 과세로 이루어지고 있음.

- 전체 토지 재산세 12,468,465건 중 본 분석 대상인 지역의 토지 재산세 과세건은 11,313,255건이고, 이중 토지의 공부지목과 현황지목이 불일치하는 경우 712,727건 (6.2%)이며, 이중 지목상향이용은 385,175건(3.4%) 수준으로 나타남. - 즉, 토지 재산세 과세 중 사실상 96%가 공부 과세가 되고 있어, 공부과세를 원칙으로 예외적인 경우에 현황과세가 적용되고 있다는 것을 확인할 수 있음. ○ 이러한 점을 고려한다면, 법제도에서 현황과세를 전면적으로 수용하여 운영하는 것을 행정효율성 측면에서 문제가 될 수 있어 정책적인 고려가 필요함. 4) 지방세 제도개선 방안 ○ 재산세에 대한 지방세법 시행령 개정방안은 다음과 같음. - 위임의 근거를 재산세 세율규정인 지방세법 제111조 단서를 근거로 하여, 재산세 과세 대상의 근거인 지방세법 제105조 과세시로 적용범위를 명확화하는 것이 필요함. - 법에서 정한 원칙의 예외로 공부상 현황과 다른 경우 사실상 현황과세를 규정할 수 있음. - 또한, 현황과세의 배제사유로 일시적 사용과 불법적 상용, 조세회피 목적 사용을 열거하여 의도적인 현황 변경의 경우 현황과세를 배제하도록 규정할 수 있음. ○ 재산세에 대한 지방세 예규 신설 방안은 다음과 같음.

- 불법적 이용, 일시적 이용에 대한 현황과세 판단기준을 마련하고, 지목 특성을 고려하여 임야 및 농지에 대한 판단기준을 구체적으로 기술하는 방안임. □ 정책제언 ○ 현행 재산세의 현황과세가 중요하게 다루어지는 원인에 대해서 행정 구조적인 측면에서 검토할 필요성이 있음. - 이러한 현황과세가 중요하게 다루어지는 이유는 현행 토지대장 및 건축물 대장이 대장의 변경과 현황을 반영하지 못하고 있기 때문으로 볼 수 있음. - 즉, 공부와 현황이 불일치하여 공부의 정보로 과세를 할 경우 과세 형평의 문제가 제기되므로 이를 보완하기 위해서 현황과세를 할 수밖에 없고, 현황과세 시 개별적인 판단의 문제가 발생하는 것이 문제의 구조라고 볼 수 있음. ○ 이러한 근본적인 문제를 개선하기 위해서는 두 가지 측면에서 장기적인 개선 방안을 검토할 수 있음. - 첫째, 공부를 담당하는 부서의 역할을 확대하여 공부와 현황이 일치하도록 행정개선을 하고 공부에 따라 과세하도록 공부과세 원칙을 명확하게 하는 방안임. - 둘째, 과세체계를 현황중심으로 개편하고, 전담부서를 운영하여 항시 과세물건의 실태를 조사하는 체계를 갖추는 방안임. ○ 토지 및 건축물 대장은 과세의 기초가 전담인력을 배치하여, 세부규정에 따라 현황을 조사하고 관리할 수 있도록 행정체계를 개선하는 것이 필요함.