비주거용 집합부동산의 과세 형평성과 조세부담에 관한 연구

종합부동산세 시행에 따른 부동산 보유세 부담의 형평성을 분석했다.

논 문 개 요 정부는 토지에 대해서는 1989년 지가 공시제도를, 주택에 대해서는 2005년 주택가격 공시제도를 도입한 바 있다. 그러나 비주거용 부동산은 가격공시제도를 도입하지 않아 토지·주택·비주거용 부동산간의 과세 형평성 문제가 계속해서 제기되어 오고 있다. 이에 따라, 정부는 비주거용 부동산을 소유하고 있는 기업과 개인에 대한 과세 형평성 문제를 해결하기 위해 비주거용 부동산 가격공시제도를 2016년 입법화하였으나, 강행규정이 아닌 임의규정 형식으로 입법화되어 구체적인 도입시기·방식 등에 대해서는 확정되지 않았다. 토지와 주택에 대해서는 과세 형평성 연구가 많이 이루어졌으나 비주거용 집합부동산의 과세 형평성 연구는 많이 이루어지지 않는 편이다. 특히, 국세청 기준시가와 행정안전부 시가표준액의 실제로 부과되는 과표를 사용한 과세 형평성 비교연구는 거의 전무하다 하겠다. 더불어, 비주거용 부동산 가격공시제도 도입시 변화하는 과표 및 증가하는 보유세 부담 변화 연구 또한 국토교통부 연구용역을 제외하고는 거의 이루어지고 있지 않았다. 따라서, 본 연구의 목적은 수도권과 5대광역시 소재 비주거용 집합부동산의 국세청 기준시가와 행정안전부 시가표준액의 과세 형평성을 비교해 보고 이를 다시 공동주택인 아파트 공동주택가격과의 과세 형평성 상호비교에 있다.

더불어, 비주거용 부동산 가격공시제도 도입시 변화하는 과표 및 증가하는 보유세 변화를 살펴보는데 있다. 이에 따른 본 연구의 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 비주거용 집합부동산의 과표현실화율의 지역별 격차는 행정안전부 시가표준액 26.6%, 국세청 기준시가 23.1%로 아파트의 공동주택가격 과표현실화율 3.3%과 비교하여 현저하게 높게 나타났다. 이는 비주거용 집합부동산이 건축물과 토지를 각각 분리하여 시가가 아닌 원가 방식이 적용된 평가방식을 적용하여 아파트의 가격공시가 실거래가를 반영하는 것과 비교하면 시시각각 변화하는 시세 가치를 반영하지 못하여 비주거용 집합부동산 과표가 활성화된 상권지역에서는 낮게 책정되고, 침체 상권지역에서는 상대적으로 과표가 높게 책정되는 경향을 반영한 것으로 보인다. 둘째, 비주거용 집합부동산의 분산계수(COD)는 시가표준액 34.2 및 기준시가 21.0으로 아파트 공동주택가격 6.4에 비하면 수평적 불형평성이 큰 것으로 확인되였다. 이는 비주거용 집합부동산이 시가가 높은 지역(서울 강남권 등)이나, 시가가 낮은 지역(서울 강북권 등)이나 동일한 시가표준액으로 과세되기 때문에 동일 규모․동일 용도의 비주거용 집합부동산 과세에 있어서 시가를 반영하는 아파트의 과세보다 수평적 불형평성을 심화시키는 결과로 이어진 것으로 보인다.

셋째, 비주거용 집합부동산의 국세청 기준시가는 가격격차비율(PRD)이 0.96으로 수평적 불형평성은 물론 누진적 수직적 불형평성이 있음이 확인되였다. 이는 고가 부동산 자산에 대하여 고평가됨을 설명한다 하겠다. 따라서, 비주거용 집합부동산의 지역별 과표현실화율(AR)의 큰 격차 해소 및 수평적 불평형성의 완화를 위해서는 주택가격공시와 마찬가지로 토지와 건물을 합산하여 시가를 반영하여 평가하는 비주거용 부동산 가격공시제도의 조속한 실시가 필요하다고 판단된다. 넷째, 비주거용 집합부동산 가격공시제도 도입시 예견되는 바와 같이 재산세 과표는 1.70배 높아지고 재산세 부담은 1.67배 크게 증가하는 것으로 확인되었다. 이와 같은 재산세 과표와 재산세의 급격한 증가의 완충 장치로 공정시장가액비율 70%와 세부담상한제 150% 적용시는 재산세 부담이 1.14배 증가하고, 공정시장가액비율 70%와 세부담상한제 130% 적용시는 재산세 부담이 1.07배 소폭 상승되어 공정시장가액비율과 세부담상한제를 동시에 적용시 보유세 부담(실효세율)이 완화됨을 확인하였다. 위와 같은 결론을 종합해 보면, 비주거용 부동산 가격공시제도 도입시 예견되는 급격한 과표 상승을 방지하기 위하여는 공정시장가액비율의 적용이 필요하다 하겠다. 더불어, 토지와 건물을 분리하여 시가를 반영하지 못하는 시가표준액 평가 방식에 의하여 상권이 활성화되어 있어 시세가치보다

시가표준액이 저평가되어 있는 비주거용 집합부동산의 급격한 보유세 부담 상승의 문제점을 해결하기 위해서는 세액상한선 제도의 도입도 필요하다 할 것이다. 본 연구는 정부가 고액 자산을 소유하고 있는 기업과 개인에 대한 조세부담의 형평성 문제를 해결하기 위해 비주거용 부동산 가격공시제도를 입법화한 시점에서 비주거용 집합부동산 과세표준 평가를 토지와 건물을 분리하여 원가법으로 평가하기 때문에 발생되는 과세 불형평성 문제점을 확인해 보고, 비주거용 부동산의 실거래기반 가격공시제도로의 전환시 예견되는 급격히 증가하는 보유세 과표와 부담세액의 완화 방안 등의 정책운영 방향에 대한 시사점을 제시하여 제도개선에 기여하고자 한다. 향후, 연구과제로는 비주거용 일반부동산을 포함하여 전국을 대상으로 하여 시세가치를 감정평가액이 아닌 실거래가액을 대상으로 하고 과세 형평성 연구도 회귀분석 등의 다양한 분석방법으로 실증분석이 필요하다 하겠다. 더불어, 비주거용 부동산 가격공시제도 도입을 전제로 예상되는 급격한 과표와 보유세 부담 인상에 대한 공정시장가액비율, 세부담상한제, 변동세율 등을 복합적으로 적용한 비주거용 부동산 과세 형평성과 조세부담의 다양한 연구가 필요할 것으로 판단된다.

ABSTRACT A Study on the Taxation Equity and Tax Burden of Non-Residential Aggregate Real Estate Im, Dong Heok Department of Real Estate, The Graduate School ofSeoul Venture UniversitySeoul, Korea (Supervised by professor Choi, Min Seub) The government introduced the officially announced land price system for land in 1989 and the officially announced housing price system for houses in 2005. There is no officially announced price system for non-residential real estate, which has raised a problem with taxation equity among land, housing, and non-residential real estate.

The government legalized an officially announced price system for non-residential real estate in 2016 to solve the taxation equity problem for companies and individuals in ownership of non-residential real estate, but it is not certain when it will be introduced since it was legalized as a non-mandatory provision instead of a mandatory one. There have been many researches on taxation equity for land and housing, but it is not the same with taxation equity for non-residential aggregate buildings. There are not many studies on the changing standards of assessment and increasing possession taxes after the introduction of an officially announced price system for non-residential real estate.

There are almost no comparative researches on taxation equity based on the standard market prices announced by the National Tax Service and the standards of assessment for the current price base announced by the Ministry of Public Administration and Security.

This study thus set out to compare the standard market prices of the National Tax Service and the current price base of the Ministry of Public Administration and Security in terms of taxation equity for non-residential aggregate real estate in the Seoul metropolitan region and the five major metropolitan cities and also compare them with the officially announced prices of apartments under the category of multi-unit dwelling in terms of taxation equity. It also aimed to examine changes to the standards of assessment and possession taxes after the introduction of an officially announced price system for non-residential real estate.

The findings were as follows: First, the actualization rate of assessment standards for non-residential aggregate real estate by the region was 26.6% for the standard market prices announced by the Ministry of Public Administration and Security and 23.1% for the standard market prices announced by the National Tax Service. It was 3.3% for the officially announced prices for apartments, and it was considerably lower than those two.

These findings reflect the fact that non-residential aggregate real estate distinguishes buildings from land, applies an evaluation method based on cost prices instead of market prices, and thus fails to reflect constantly changing market value unlike the officially announced apartment prices reflecting the actual transaction prices. There is a tendency that the standards of assessment for non-residential aggregate buildings are set lower for active business areas and relatively higher for stagnant business areas.

Second, the coefficient of dispersion(COD) of non-residential aggregate real estate shows that its standard market prices(34.2) and standard market value(21.0) were lower than those(6.4) of apartments, which suggests deteriorating horizontal inequity. The same standard market