은평뉴타운 재정착율 영향요인 연구

은평뉴타운 공영 도시개발사업의 원주민 재정착률과 영향 요인을 분석했다.

국문초록 2002년부터 서울시에서는 여러 개의 불량주택 재개발사업 단지를 하나로 묶어 광역으로 계획함으로써 도시기반시설을 확보하고 건축규제를 완화하여 재정비를 촉진하며 강남북 균형발전을 함께 도모하는 뉴타운사업을 추진하였다. 제일 먼저 추진된 은평뉴타운사업은 유일하게 공영 도시개발사업으로 추진되고 있으며 개발제한구역을 선 해제하여 보상금액을 높여 주고 건설원가로 주택을 공급하는 등 여러 가지 원주민 지원 대책을 시행하였다 원주민 재정착 관련 선행연구는 토지 등 소유자로 구성된 주택재개발조합과 주택건설회사가 사업 책임과 개발이익을 함께 공유하는 합동재개발 방식에 대한 연구가 대부분 이었다 본 연구는 SH공사가 공영 도시개발방식으로 시행한 주거지 재정비사업의 원주민 재정착율 분석과 재정착율 영향 요인을 연구하는데 목적을 두었다. 연구의 공간적 범위는 현재까지 지정된 뉴타운사업지구 중 유일하게 공영개발로 추진하어 원주민이 거주하고 있는 은평뉴타운 3개 지구 중 1지구를 대상으로 하였으며 시간적 범위는 원주민 이주대책 기준일인 2002.11.20일부터 연구시점인 2011.5.31일까지로 하였다.

분석을 위해 연구 대상지역 원주민에 대한 인적현황, 주택소유 현황 등 기조자료 조사와 2011.5.31일 현재 거주여부, 이주사유, 부채현황 등의 개인적·경제적 특성을 전화 설문 조사하였으며 조사 자료를 로지스틱회귀분석모형을 이용하여 각 특성변수가 재정착율에 미치는 영향을 분석하였다 원주민은 은평뉴타운사업 이주대책 기준일인 2002.11.20일 현재 사업지역에 주택을 소유하고 거주한 자로 하였으며 재정착율은 신축한 공동주택에 2008.6.1일 입주 후 3년이 지난 설문조사 완료일인 2011.5.31일까지 경제적 어려움, 직장과 자녀학교 문제 등으로 주택을 팔았거나 전세를 주고 다른 지역으로 이사한 사람을 제외한 은평뉴타운 1지구에 계속 거주한 원주민의 비율로 정하였다. 원주민들은 오랜 기간 사업지구에 정착하여 거주한 50~70대가 대다수이며 5,000만원 이하의 노후 불량주택 소유자가 87%로 대부분 저소득층이었다. 선행연구에서는 과거 서울시 38개 주택재개발사업구역 평균 재정착율이 40%라고 분석하였다. 설문조사 결과 은평뉴타운의 재정착률은 58%로 높게 나타났다. 이는 분양가 원가공급 등 여러 이주대책 시행과 쾌적하고 양호한 주거지 입지여건 때문이라 할 수 있다. 로지스틱회귀분석 결과 연령, 공급면적, 가계소득, 가계부채 변수가 유의하게 나타났다. 분석 결과 연령이 많을수록 재정착율이 높아지는 것으로 나타났다.

이는 연령이 많을수록 부동산 등 재산을 축적하여 재정착능력이 증가되기 때문인 것으로 분석된다. 한 곳에 오래 정착한 연령이 많은 원주민일수록 경제적 기반 축적과 커뮤니티 형성 등 주거생활의 안정성 확보와 애향심이 함께 작용하여 재정착율이 증가하는 것으로 판단된다. 또한 주택 공급면적이 증가할수록 재정착율이 높아지는 것으로 분석되었다, 이는 은평뉴타운사업지구의 쾌적한 입지 조건 때문에 장기 거주에 편리한 여유 있는 공급면적을 선호하기 때문인 것으로 추정된다, 이와 같이 입지여건에 따라 공급면적의 선호가 달라질 수 있으므로 소형주택 공급을 무조건 확대하기 보다는 선호도 조사를 통하여 원주민들이 원하는 규모의 적정한 주택공급 면적 배분이 필요할 것이다. 또한, 가계소득이 작을수록, 부채가 많을수록 재정착율이 낮아지는 것으로 분석되었다, 설문조사 결과 다른 곳으로 이사한 사람 중 71%가 경제난을 그 사유로 응답하고 있다. 결과적으로 원주민의 약 30%는 장기간 안정적으로 영위해 온 생활터전을 뉴타운사업 때문에 상실하였다고 볼 수 있다, 이는 저소득 원주민에 대한 효과적인 지원 대책이 더욱 필요함을 시사하고 있다, 소득과 소유재산 규모에 따라 저리의 자금융자를 차등 지원하는 등의 대안 마련이 필요하다고 판단된다, 앞으로 저 소득층을 위한 효과적인 지원 대책의 지속적인 연구가 필요할 것이다.

주제어 : 재정착율/원주민/뉴타운사업/재개발사업/서울시/은평 Abstract From 2002, Seoul city has been promoting New Town project which promotes balanced development between Gangnam and Gangbuk as it secures urban infrastructure by planning to make one wide area grouping several substandard housing complexes for a redevelopment project and pushes ahead with reorganization by relaxing architectural regulations.

Eunpyeong New Town project which was promoted for the first time is being promoted as the only public-managed urban development project, and it implemented many measures for supporting native people such as increasing compensation by removing a ban on limited development district in advance and providing houses at a construction cost. Most precedent studies relevant to native people's resettlement were about the way for cooperative redevelopment between housing redevelopment association which is composed of land owners and home builders to share the responsibility and development gain.

The purpose of this study is to analyze native people's resettlement rate in housing reorganization projects implemented in a way of public-managed urban development by SH corporation and to research factors influencing resettlement rate. Spatial range of the study targets 1 district of 3 districts in Eunpyeong New Town which is promoted as the only public-managed development and where native people currently live, and the range of time is from Nov. 20th, 2002, the basic date of measures for native people's settlement to May 31st, 2011, the date of starting this study.

For analysis, a survey was conducted on basic data such as personal conditions about native people and current conditions of home ownership, and individual and economic features such as whether they live in this strict on May 31st, 2011, reason for settlement and current conditions of liabilities through a phone. With those data, effects of each feature variable on resettlement rate was analyzed using logistic regression analysis model. Native people mean people who have a house and live in the project area on Nov.

20th, 2002, the basic date of measures for settlement of Eunpyeong New Town project, and rate of resettlement was decided as a rate of native people who moved in newly constructed apartment houses on Jun. 1st, 2008 and then still live in the 1st district of Eunpyeong New Town except those who sold the house due to economic burden, change of workplace, or children's school problems, or leased out the house and moved to other areas. The majority of native people are in their 50~70s who have lived in the target district for a long time after settlement, and belong to lower-income group with 87% of people having old substandard houses under 50 million won worth.

Precedent studies analyzed that the average rate of resettlement in 38 house redevelopment projects districts in Seoul in the past was 40%. As a result of a survey, rate of resettlement in Eunpyeong New Town was 58%, relatively high. This may be because of implementation of several measures for settlement such as providing houses at a production cost and pleasant and favorable locational conditions for housing. As a result of logistic regression analysis, variables of ages, supply area, household income and household debt was shown as significant. As a result of analysis, the older people are, the higher the rate of resettlement rises.

This may be because as people grow older, they can have higher ability to resettle by amassing a fortune such as real estate. It is judged that resettlement rate of native people who are relatively older and live in one place for a long time increases because they can secure stability in life style such as forming a community and have more love of their native place. In addition, it was analyzed that the higher housing supply area is, the higher rate of resettlement becomes. It is thought that people prefer enough supply area which is convenient for long-term living because of pleasant locational conditions in Eunpyeong New Town project districts. Like this, as preference for supply