不動産 取得時效에 關한 硏究 - 國有財産을 中心으로 - = A Study on an Acquisitive Prescription of Real Estates

국유재산을 중심으로 부동산 취득시효를 연구했다.

시효란, 일정한 사실상태가 일정기간 계속된 경우에, 진실한 권리관계와 일치하는지를 묻지 않고, 그 사실 상태를 존중하여 일정한 법률효과를 발생시키는 법률요건을 말한다. 시효로 권리관취득의 효과를 부여하는 취득시효와 권리소멸의 효과를 부여하는 소멸시효의 둘이 있는데, 우리 민법은 소멸시효를 총칙편에, 취득시효를 소유권 취득의 하나로 물권편에 규정하고 있다. 우리민법은 부동산취득시효에 관하여 두 가지의 유형을 인정하고 있는데 하나는 점유취득시효이고 나머지 하나는 등기부 취득시효이다. 양자 모두에는 소유의 의사로써 부동산을 점유할 것이 요구되는데, 여기에서 소유의 의사는 유무는 점유취득시를 기준으로 권원의 성질에 의하여 객관적으로 경절된다는 것이 판례의 입장이다. 여기서 권원이라 함은 점유 취득의 원인이 된 객관적 사실관계를 의미한다. 점유권원의 성질이 분명하지 아니한 때에는 민법 제197조 제1항에 의하여 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로 점유자가 스스로 자주점유임을 입증할 필요가 없고, 타주점유임을 주장하는 상대방에게 입증책임이 있으며, 이러한 추정은 점유자가 타주점유의 권원에 의하여 점유함이 증명되거나 점유자에게 배타적 지배를 행사하는 의사가 없었던 것으로 볼 객관적 사정이 증명되면 번복된다고 한다.

점유자가 점유개시 당시에 소유원 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건 없이 그와 같은 범률요건이 없다는 사실을 알면서 타인 소유의 부동산을 점유하는 무단점유는 악의의 점유라는 점에 그 특징이 있는데 이러한 무단점유를 시효제도에 의하여 보호하는 것이  타당하지에 대하여 활발한 논의가 전개되었고, 특히 최근 대법원은 전원합의체로 악의의 무단 점유임이 입증된 경우는 특별한 사정이 없는 한 자주점유의 추정은 깨어진다고 판결하였다. 학설도 무단점유자의 경우는 시효취득을 제한하자는 쪽의 의견이 지배적이지만, 그 방법론에서 볼 때 무단점유라는 사실이 입증되면 바로 권원의 성질상 타주점유라고 단정 짓기보다는, 민법 제197조 제1항에 의하여 자주점유로 추정을 하되 상대방이 악의의 무단점유라는 사실을 입증하는 경우에 그 추정을 번복하자는 견해가 좀 더 신중한 판단을 할 수 있다는 측면에서 타당하다고 본다. 점유취득시효의 기산점과 관련하여 판례는 일정한 준칙을 형성하고 있는데, 이는 일본의 판례이론( 5원칙)을 그대로 따르는 것이다. 그 중에 특히 의문인 것은 점유자와 제3취득자에 대한 규율관계를 시효완성시점 전후로 나누어 시효완성시점 전에 등기명의를 이전 하였으면 점유자가 제3취득자에게 대항할 수 있는 반면에, 그 후에 등기명의로 이전하였으면 대항하지 못한다고 한다.

이에 대하여 제3자가 등기를 취득한 것이 시효완성 전인가 후인가에 관계없이 점유자의 점유기간이 20년 이상 경과되었으면 취득시효의 요건이 충족되어 대세적으로 시효완성의 효과를 주장할 수 있도록 하여 점유자를 보호하여야 한다는 견해와 제3자로의 양도행위에 시효중단의 효력을 인정하여, 결국 시효기간 전후에 관계없이 제3취득자를 보호하여야 한다는 견해가 대립되고 있다. 그러나 제3자의 권리취득시점에 관계없이 점유자를 보호하거나 반대로 제3자를 보호한다면 전자의 경우 거래의 안전이 위협받게 되고, 후자의 경우 제3자의 권리취득에 시효중단의 효과를 인정하게 되어 어느 것이나 난점이 있다. 이러한 불합리는 우리 법이 시효 완성자에게 등기를 요구한 것이 그 근본적인 원인임을 알 수 있으나 현행법의 해석 하에서 분쟁의 해결이라는 면에서 볼 때 판례의 태도는 일응 절충적 입장의 것으로 반드시 부당하다고 볼 수만은 없을 것이다. 시효완성 후 소유자의 처분행위에 대하여는 매수인의 적극가담 행위가 있으면 그들간의 매매는 반사회적 법률행위로 무효가 되고, 소유자는 시효취득사실을 알거나 알 수 있었으면 불법행위책임을 진다. 한편 판례는 이행불능을 전제로 하는 대상청구권을 인정하면서도 부동산 소유자와 시효취득자간에는 채권채무관계가 성립하는 것은 아니므로 부동산을 처분한 소유자에게 채무불이행책임을 물을 수 없다고 하고 있다.

또한 대상청구권을 행사하기 위해서는 그 이행불능 전에 등기명의자에 대하여 취득시효를 원인으로 하는 권리를 주장, 행사하였어야 한다고 한다. 이 추세라면 시효완성자의 대상청구권 인정은 극히 어려워질 것으로 예상된다. 취득시효완성 후의 점유자의 처분행위에 대하여는 전점유자의 등기청구권은 이를 시효이익의 포기로 볼 수 있는 경우가 아닌 한 소멸하지 않고 현점유자는 전점유자를 대위하여서만 소유권이전등기를 청구할 수 있다고 하고 있는데, 취득시효제도의 존재이유를 고려하면 현점유자에게 직접 등기청구를 인정하는 것이 타당하다고 생각된다. 우리나라는 국유재산의 관리가 어려운 특수한 상황으로 그에 대한 개선방안을 모색해야 할 것이며 무단점유 등 에 의한 권원 없는 점유는 국유재산의 취득시효의 대상에서 제외됨이 타당 할 것이다

第 1 章 序 論 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․