부동산 거래사고의 예방대책에 관한 연구

부동산 거래사고의 원인을 살피고 예방 대책을 제시했다.

不動産은 일반 재화와는 달리 그 경제적 가치가 크기 때문에 우리의 삶에서 중요한 역할을 한다고 볼 수 있다. 최근 급격한 도시화 · 산업화 현상으로 인구는 도시로 집중되고 국가 균형발전 계획에 의한 각종 개발정책 발표에 따라 不動産 가격은 급등하고 不動産 거래로 인한 분쟁이 증가하는 추세이다. 또한 국민소득의 향상과 생활수준의 향상으로 좀 더 좋은 환경의 住宅을 선호하게 되고, 특히 대가족의 해체로 인한 핵가족화와 독신세대의 양산으로 인구는 줄어도 주택의 수요는 계속 증가함으로 인하여 不動産 거래가 과열상태에 이르러 不動産을 취득하고자 하는 욕망으로 인한 경쟁적인 취득, 행정적인 제 요인 등은 不動産 去來를 활발하게 진행시켜왔다. 不動産 去來行爲는 민법상 信義誠實의 原則에 따라 누구나 자유롭게 去來할 수 있다. 그러나 不法으로 거래하여 所有權이 移轉된 不動産은 원상태로 돌리려면 그 절차가 너무 복잡하고 번거로우며, 형사상 처벌규정 또한 미흡하여 피해자에 대한 保護對策이 全無한 것이 사실이다. 이와 같이 불법거래가 활발해짐에 따라 전문 사기단이나 일부 惡德仲介業者, 去來當事者 등에 의한 去來事故의 피해가 급증하고 있다. 公人仲介士의 무리한 배출로 去來秩序가 문란하고, 去來의 관행이나 制度가 아직 선진화되지 못하여 不動産 去來秩序가 항상 불안한 상황이 반복되고 있으며, 이에 따라 不動産 去來事故도 매년 증가하는 추세이다.

去來事故는 그 규모나 수법에 있어서 방대하고 교묘하며 지능적으로 발전되고 있으므로 不動産去來事故를 통하여 빚어지는 정신적 피해와 재산상의 손실은 피해자 個人的인 문제의 차원을 벗어나 社會的인 문제로서, 국가가 이의 방지를 위하여 정책적 차원에서 대책수립을 해야 할 실정이다. 본 연구에서는 不動産 去來의 안정성과 신뢰성을 높이고, 去來事故로 인한 피해를 줄이기 위해서는 이미 다른 나라에서 채택하고 있거나, 制度의 실행에서 검증된 새로운 制度인 권리분석제도의 도입이 절실하다고 주장하였다. 그러나 현실적으로 한 국가나 사회에 전혀 다른 制度를 도입한다는 것은 그리 쉬운 일은 아니다. 그 制度를 받아들이기 위한 關聯분야 및 關聯법규의 개정 및 보완이 선결되어야 하며, 이것이 진행되기 위해서는 社會的 논의와 합의가 우선 되어야 함과 동시에 개인의 인식의 변화도 함께 있어야 하기 때문이다. 현 상황에서 우선적으로 不動産 去來事故를 豫防하기 위해서는 다음과 같은 노력이 필요하다고 본다. 첫째, 不動産 登記法上 登記에 공신력을 인정하여야 한다. 현행 登記制度는 공시의 원칙은 인정하고 있으나 공신의 원칙은 인정하지 않고 있다. 不動産 登記를 신뢰하고 거래한자라 할지라도 언제든지 실제 권리를 잃어버릴 위험이 상존하고 있는 것이다.

보통 1-3개월 소요되는 不動産 거래에 있어서 當事者는 하자있는 법률행위로 인한 不動産 去來事故의 위험에 처해 있으며, 不動産 登記書類의 위조· 변조행위가 빈번하며 不動産사기가 성행하고 있다. 登記공신력의 인정은 끊임없이 발생하고 있는 부실登記와 이에 따른 不動産 去來事故에 비추어 볼 때, 거래의 안전보장측면에서 절실히 필요하다고 본다. 둘째, 登記公務員에게 登記에 관한 審査權을 강화해야 한다. 우리나라는 문서상으로만 문제가 없으면 登記簿의 기재내용과 실제가 부합하지 않아도 登記가 되어버리는 경우가 있다. 그렇게 된다면, 登記簿는 그 본래의 기능을 발휘하지 못하고, 不動産去來의 안전을 害하게 될 것이다. 登記의 신청이 있을 때에 登記公務員으로 하여금 不動産의 현황에 대한 조사를 하여 소유자 기타 관계인에게 문서의 제출을 요구하거나 질문을 할 수 있도록 하고, 신청서에 기재된 不動産의 표시에 관한 사항이 登記公務員의 조사내용과 부합하지 않을 때에는 각하할 수 있도록 함으로써 臺帳과 登記簿와의 불일치를 어느 정도 해소할 수 있을 것이다. 셋째, 不動産去來履行保證制(Escrow시스템)을 구축해야 한다. 현재 우리나라는 不動産 매매계약 후 매수자가 登記를 이전받기 전까지 법적 지위가 매우 불안정한 상태에 놓이게 되며 악의의 매도인이 2중 거래를 하더라도 이를 막을 수 있는 방법이 없는 상태이다.

현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에서는 에스크로우제도를 도입하고 있으나, 거의 활용되지 않고 있다. 그 이유는 에스크로우제도에 대한 홍보부족과 에스크로우를 시행하는 시스템이 미비하기 때문이다. 국가에서는 중개업자와 금융기관, 에스크로우회사, 부동산신탁회사와 상호 연계하여 에스크로우 시스템을 구축할 필요가 있다. 넷째, 去來事故가 빈번해지는 상황에서는 대부분의 不動産 去來가 仲介業者를 통해 이루어지기 때문에 不動産 仲介業者의 윤리성강화와 전문지식이 요구된다고 생각된다. 不動産과 關聯되는 法律이 점점 복잡해지고 不動産 경기에도 예측불허한 상황이 존재하는 등으로 인해 不動産 仲介業者에게 不動産 關聯法律 및 制度와 仲介關聯 업무, 그리고 不動産과 연관된 지식을 체계적으로 습득하도록 정기적인 교육제도를 만들 필요가 있다.

위와 같이 制度的인 보완이 완벽하게 되어 있다고 하더라도 검증되지 않은 정보(예를 들면 생활정보지 등)를 통한 직거래로 인한 피해가 빈발하므로 최우선적으로 선행되어야 할 것은 무엇보다도 不動産을 去來하고자 하는 당사자는 不動産을 去來할 때 최소한 현장에 직접 가서 확인하고, 登記簿謄本이나 본인확인 또는 위임장등 關聯書類를 확인하여 권리의 하자 등 不動産去來事故의 틈이 없는지를 잘 살피고 不動産 전문가들과 상담을 하는 등 신중히 판단하여 不動産 去來事故가 發生하지 않도록 각자가 철저한 사전준비를 한 뒤에 거래에 임해야 한다.

제 1 장 序 論 1 제 1 절 연구의 背景 및 目的 1 제 2 절 연구의 範圍와 方法 2 제 2 장 不動産去來에 관한 基礎理論 4 제 1 절 不動産去來의 槪念 4 1. 不動産去來의 의의 4 2. 不動産去來의 내용 4 제 2 절 不動産(土地)去來에 대한 規制 5 1. 槪念 5 2. 規制의 必要性 6 3. 不動産去來申告制 6 4. 住宅去來申告制 6 5. 土地去來許可制 7 제 3 절 不動産去來의 特性과 去來節次 7 1. 不動産市長의 特性 8 2. 不動産 去來節次 10 제 4 절 外國의 不動産去來制度 11 1. 美國의 不動産去來制度 11 2. 日本의 不動産去來制度 12 3. 獨逸의 不動産去來制度 14 제 3 장 不動産 去來事故의 類型과 原因 16 제 1 절 不動産 去來事故의 개념 16 제 2 절 不動産 去來事故의 내용에 따른 유형 16 1. 法律的 側面의 去來事故 16 2. 經濟的 側面의 去來事故 18 3. 技術的 側面의 去來事故 19 4. 流通的 側面의 去來事故 19 제 3 절 不動産 去來事故의 사례 20 1. 仲介業者의 고의, 과실, 착오로 인한 去來事故 20 2. 去來當事者의 錯誤에 의한 去來事故 24 3. 詐欺, 强迫에 의한 去來事故 28 4. 無能力者의 법률행위에 의한 去來事故 31 5. 契約代理人에 의한 去來事故 33 6. 最近 事故事例 36 제 4 절 不動産去來事故의 原因 38 1. 個人的 側面의 원인 38 2. 制度的 側面의 원인 39 3. 社會的 側面의 원인 41 제 4 장 不動産去來事故 豫防策 43 제 1 절 個人的側面에서의 豫防策 43 제 2 절 制度的側面에서의 豫防策 48 1. 不動産 權利分析