주택법상 매도청구권에 관한 연구 = In re right of claim for sale and approval of housing construction plan in the housing act

주택건설·재건축 사업의 매도청구권과 소유권 취득 문제를 연구했다.

주택법상 주택건설사업에 관한 매도청구권은 다른 나라의 입법례에서 찾아 보기 어려운 우리나라의 독특한 제도이다. 우리나라는 주택법상 매도청구권 외에도 도시정비법상 재건축사업에 관한 매도청구권과 집합건물법상 구분소유건물의 재건축을 위한 매도청구권 제도가 있다. 이러한 매도청구권 제도의 시초는 집합건물법이며 이는 일본의 것을 계수하여 입법화되었다. 매도청구권은 일정한 사업을 위하여 타인의 소유권을 강제로 빼앗는 점에서 공익사업법상의 수용제도와 유사하다. 그러나 행정기관이 아닌 법원의 판결에 의해 실현되고, 승계취득에 해당하여 제3자의 권리제한 등기가 말소되지 않는 점 등에서 불완전한 수용의 효과가 있으나, 그 존재만으로도 실무상 강력한 효과를 가져온다. 대부분의 매도청구소송에서 원고는 원하는 대로 사업부지를 취득하게 하고 그로 인해 상대방은 원치 않지만 생활근거지를 빼앗기는 불이익을 당한다. 그러나 헌법재판소는 매도청구권을 완화된 의미의 공용수용이라고 칭하면서 매도청구권 제도에 대하여 합헌판결을 한 바 있다. 따라서 이러한 판결을 존중하고 매도청구권 제도를 도입한 입법자의 결단을 존중하는 차원에서 매도청구권 제도 자체는 합헌으로 보아야 한다.

다만 헌법적 또는 법익 균형의 관점에서 제도적 개선이 필요한데, 특히 주택법상 매도청구권에서 그 필요성이 두드러진다. 주택법상 매도청구권은 투기적 목적의 알박기를 방지하여 주택의 원활한 공급에 그 목적을 두고 있다. 그러나 주택법상 주택건설사업은 본질적으로 민간개발사업에 속하는 만큼 그 공익성은 현저히 떨어진다. 그럼에도 불구하고 현행 주택법은 매도청구권의 요건 및 상대방 범위 등에 관한 규정이 엄격하지 않아 상대방 및 이해관계인 등이 침익을 당하는 경우가 많다. 실제로 매도청구권의 활용 현황을 분석한 자료를 보더라도 매도청구권이 행사된 대부분의 경우, 다소 시간이 걸리기는 하나 매도청구권이 원고가 해당 대지를 확보하는 데 커다란 역할을 하고 있는 것은 분명하다. 이는 주택법이 매도청구권 제도를 사업주체에게 유리하도록 요건 등을 개정한 결과로서, 상대방에 대한 부당한 침익을 유발하는 점에서 제도적인 개선을 필요로 한다. 매도청구권의 요건으로서 사업계획 승인 외에는 별다른 요건이 없다. 따라서 사업계획승인은 매도청구권 이론에서 가장 중요한 부분을 차지하고 독자적인 논점을 보유하고 있다.

예컨대 사업계획승인의 요건으로서 해당 대지의 80%의 사용권원을 확보하여야 하는 바, ‘해당 주택건설 대지’의 개념이 무엇인지, 사업계획승인으로 지구단위계획결정이 의제되는 법리적 문제 등 여러 가지 논점이 존재하나 이에 관한 선행연구가 부족하여 이를 체계적으로 정리할 필요가 있다. 주택법상 매도청구권은 다른 법률에 정한 매도청구권과 다른 독자적인 요건 및 절차 규정이 존재하고 그 입법취지 위헌성 등 기타 내용에 있어 많은 차이점이 존재한다. 그러나 매도청구권에 관한 선행 연구는 도시정비법 또는 집합건물법에 국한되어 있을 뿐, 주택법상의 선행연구는 별로 없으며 그나마 존재하는 선행연구도 사업주체의 입장에서 매도청구권의 실효성을 확보하는 방안을 논한 것이 대부분이다. 그러나 이제는 주택법상 매도청구권으로 인하여 피해를 보는 상대방의 입장을 고려해야 할 때이다. 주택법상 민간개발사업에 불과한 주택건설사업에 매도청구권을 부여하더라도 이를 법익 균형의 관점에서 통제하는 이론적 체계를 구축하는 연구가 필요하다고 생각하여 이 연구에 이르게 되었다. 다만 주택법상 선행 연구가 없는 관계로 도시정비법 또는 집합건물법의 선행 연구 및 관련 판례를 토대로 하여 이를 주택법상 매도청구권에 비교 응용하는 방법을 도입하였으며, 다른 법률의 것과 다른 주택법에 특유한 매도청구권의 법리를 구축하려고 노력하였다.

이 주택법상 매도청구권에 관한 법리적 연구가 후행 연구 발전에 조금이나마 도움이 되길 기대해 본다.

제1장 서 론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 제2절 연구의 방법 및 범위 3 제2장 매도청구권 제도 개관 7 제1절 매도청구권 제도 일반론 7 1. 매도청구권의 의의 7 2. 법적 근거 및 종류 8 3. 구별개념-집합건물법 제7조의 구분소유권의 매도청구권 12 제2절 각 매도청구권의 입법취지 등 차이점 13 1. 요건 및 절차 13 2. 입법취지 및 근거법률의 성격 14 3. 매도청구권의 주체 16 4. 매도청구권의 대상 17 제3절 매도청구권 제도와 수용제도 19 1. 수용과 매도청구권의 구별 19 2. 도시정비법상 이원화된 토지취득 방식 21 3. 사인에 의한 수용과의 관계 22 4. 매도청구권을 대체할 수용제도의 도입 논의 23 제4절 매도청구권에 관한 입법례 27 1. 일본 27 2. 기타 입법례 29 3. 소 결 30 제5절 매도청구권의 활용 현황 31 1. 기존 선행 연구 자료 31 2. 최근 자료의 검토 36 제6절 매도청구권 제도의 위헌성 43 1. 서설 43 2. 판례의 입장 43 3. 검토 46 제3장 주택법상 매도청구권과 사업계획승인 55 제1절 서 설 55 제2절 주택건설 사업계획 승인의 의의 56 1. 개 념 56 2. 건축법상의 건축허가와의 차이 58 3. 사업계획 승인의 성격 60 4. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 지구단위계획 결정과의 관계 62 제3절 주택건설사업의 주체 등 65 1. 주택건설 사업 65 2. 주택건설 사업의 주체 67 3. 주택건설 사업계획승인의 대상 78 4. 사업계획승인권자 80 제4절 주택건설 사업계획 승인의 요건 및 절차 81 1. 일반적 요건