판례평석(判例評釋) : 대지(垈地)의 경매와 미등기(未登記) 주택(住宅) 임차인(賃借人)의 배당(配當) -사례를 중심으로- = Analyses on Court Decision : The auction of housing Lands and the dividend concerning a hirer of unregistered house

대지 경매에서 미등기 주택 임차인의 배당 문제를 판례 중심으로 분석한다.

주택임대차보호법은 1981. 3. 5. 제정되어 시행된 이래로 채권과 물권의 경계 영역을 무너뜨리는 강력한 사회보장적인 입법으로 기능하고 있고, 더구나 그 영역을 상가주택에까지 확대하는 상가주택임대차보호법도 2002. 11. 1.부터 시행되고 있다. 과거에는 주택임차인들이 주택 소유자와 비교해서 사회적·경제적인 약자의 처지에 있었으므로 이들을 특별히 보호할 필요성이 절실하였으나, 현재는 주택의 공급량, 국민의 권리의식의 신장과 법률지식의 확대, 공인중개업소를 통한 임대차계약의 체결 추세 등으로 미루어 이제는 주택임대차보호법의 적용 영역과 범위를 지금까지 보다 축소시키는 방향으로 나아가야 한다고 생각한다. 그럼에도 불구하고, 미등기 주택 임차인의 보증금을 대지의 매각대금에서 우선변제 해 주어야 할 필요성이 강하게 대두되는 이유는, 실제로 그런 사안이 문제가 되는 주택의 대부분이 도시 빈곤층이 거주하는 다세대·다가구주택에 밀집되어 있고, 건축주가 주택의 소유권보존등기를 하지 않은 상태이기 때문에 상대적으로 저렴한 임대차보증금으로 서민들이 이들 주택에 입주하기 때문이다. 특히 이런 미등기 주택은 다세대·다가구여서 임차인들의 숫자가 많음에 비해서, 이들에게 인정되는 소액임차보증금은 매각대금의 배당액에서 그다지 큰 비중을 차지하지 않는다.

그렇다면, 과연 근저당권을 설정할 당시부터 비록 미등기지만 다세대주택이 존재한다는 사실을 알고서도 금원을 대여하고 대지에만 근저당권을 설정 받은 담보권자와 미등기 주택도 주택임대차보호법으로 보호받는다는 소박한 상식 내지는 부동산중개업자의 소개를 믿고 입주한 임차인 중 누구를 먼저 보호해 주어야 하는가의 문제로 귀결된다. 그와 관련하여 대법원 2001다39657 판결에 나타난 미등기 주택의 임차인에 대한 우선변제권을 부인하는 이론 및 그와 결론을 달리하는 하급심 판결에 나타난 견해, 그리고 여러 주장의 근거와 이론을 정리하면서 그 밖에 유사한 사례에서 주택 임차인이 대지의 경락대금에서 배당을 받을 수 있는 경우와 배당을 받지 못하는 경우를 나누어서 살펴보고자 한다.