판례분석을 통한 전세사기 유형과 제도개선에 대한 연구 = A study on the types of Jeonse fraud and institutional improvements through case analysis

전세사기 유형을 분석하고 임차인 보호를 위한 제도 개선을 제시했다.

부동산시장은 정부의 부동산 정책, 금리상승 등 불안정한 경제상황, 부동산 중개업자의 불법 행위, 부동산 전·월세 신고제도, 부동산 관련 법률 등에 영향을 받는다. 최근 부동산 시장의 안전성을 해치고 임차인의 권익을 침해하는 전세사기 범죄가 날로 조직화, 지능화, 광역화, 대형화됨에 따라 피해규모가 크고 피해자가 대량으로 발생하였다. 이는 전세사기 범죄가 종전의 임대인과 임차인 간의 개별적인 관계에서 제도적·구조적인 문제로 진화하고 있음을 보여준다. 이에 본 연구는 부동산시장을 왜곡하는 중대한 범죄인 전세사기 범죄에 대하여 유형별 특징과 문제점을 분석하여 현실적인 대책을 도출하고자 시작되었다. 따라서 임차인의 권익 침해를 해소하기 위한 구체적인 해결방안을 제시하기 위해 전세사기 단속 사례 및 대법원·각급법원 판례를 분석하였고 변호사, 공인중개사, 시의원, 경찰관 등으로 구성된 관련 전문가 그룹의 표적집단면접(FGI, Focus Group Interview)을 진행하였다. 먼저 최근 전세사기의 특징을 요약하면 다음과 같다. 첫째, 깡통전세형 전세사기는 자기자본 없이 주택의 매매시세보다 더 높은 고액의 임대차보증금을 끼고 주택을 매입함으로써 임대차 주택을 처분하여 얻은 처분대금을 재원으로 하여 임차인이 임대차보증금을 전부 돌려받을 수 없는 상태로 만든다는 것이 특징이다.

둘째, 법령악용형 전세사기는 주택임대차보호법상 임차인의 우선변제권 등 대항력이 전입신고 다음날부터 성립되는 점을 이용하여 하루 전인 전입 당일에 주택을 매매해 임차인을 속이는 방법으로 임차인이 갖는 임대차보증금 반환채권을 후순위로 만드는 것이 특징이다. 셋째, 지능형(고지위반) 전세사기는 임대인이 국세체납 사실을 숨기고 계약을 체결하여 국세체납으로 경매 발생 시 임차인의 보증금이 국세보다 후순위가 되어 임차인에게 피해가 발생하는 것이 특징이다. 판례 분석을 통해서 그 시사점을 요약하면 다음과 같다. 첫째, 미필적 고의가 있었는지가 쟁점이 된 무자본 갭투자 유형에 대하여 “임대차계약 당시 임대인의 경제적인 사정을 미필적 고의 존부의 주요한 판단근거로 삼았다.” 둘째, 공인중개사가 중개대상물에 대하여 확인·설명의무를 위반한 유형에 대하여 공인중개사에게 손해배상책임을 부담하였다. 셋째, 건물관리인의 위임권한을 초과한 유형에 대하여 업무상 임무에 위반하였다고 판단하였다. 넷째, 허위임차인 등을 활용하여 대출기관으로부터 임대차보증금을 편취한 유형에 대하여 대출사기 범행에 가담한 자들에 대하여 엄정한 법적 책임을 부담하였다.

다섯째, 주택건축주 등이 주도한 깡통전세형 전세사기에서 “자기자본 없이 수백 채의 빌라 등의 소유권을 이전받는 무자본 갭투자자들은 빌라 등에 관한 임대차보증금을 반환할 경제적 능력이 없었다.” 여섯째, 주택매수인 등이 주도한 깡통전세형 전세사기에서 “건축주 등에게는 당초 임차인이 지급한 임대차보증금에서 리베이트를 제외한 금액만이 분양대금으로 지급되고, 그 결과 실질적인 매매대금보다 임대차보증금의 액수가 더 큰 깡통전세가 발생하게 하였다.” 본 연구의 결론 및 시사점을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 개업공인중개사 등의 역량 및 자정능력 강화와 윤리의식을 높여 사회적 책임을 강화할 필요가 있다. 중개사무소 개설등록 시 공인중개사 실무수습 제도 도입, 중개업 종사자의 명찰패용 의무화, 개업공인중개사 및 소속공인중개사의 직업윤리교육 강화, 한국공인중개사협회의 법정단체 승격이 필요하다. 둘째, 공인중개사의 중개대상물 확인·설명의무 강화가 필요하다. 셋째, 임차주택 임대인 변경 시 임차인에게 통지의무 부과가 필요하다. 임차인은 기존 임대인과의 여러 상황을 고려하여 임대차 계약을 체결하지만 새로운 임대인의 상황들을 고려하기 어려우므로 임차인에게 양도계약체결을 고지할 의무를 부과하고 임차인에게 이후에 임차권에 관한 선택권을 주는 방법도 필요하다. 넷째, 전세사기 피해자에 대한 적극적인 지원확대가 필요하다.

전세사기 피해자 인정요건을 완화하고 전세사기 피해자가 진정으로 피해보상이 이루어 질수 있도록 ‘선구제·후구상(先救濟·後求償)’ 방안이 도입되어야 한다. 다섯째, 전세권 등기의 의무화가 필요하다. 임대차계약의 경우 부동산 등기부등본에서 확인할 수 없는 채권계약에 불과하나 그 실질은 물권인 전세권과 유사하므로 임차인의 권리보장을 위하여 전세권 등기의 의무화가 바람직하고 그 등기절차 간소화 및 소요비용 감소도 함께 추진할 필요가 있다. 여섯째, 전세사기 범죄에 대한 범죄단체조직죄 적용 및 긴급몰수보전제도의 도입이 필요하다. 피해규모나 피해자의 수와 관계없이 범죄 유형에 따라 몰수·추징을 확대하는 제도가 필요한 것으로 나타났다. 일곱째, 프롭테크 활성화를 통한 공인중개사의 전문성과 소비자의 선택권 확대가 필요하다. 그러나 부동산시장의 빅데이터 플랫폼은 여러 정보의 비교로 인하여 임차인에게 부동산 정보의 격차를 줄일 수 있는 반면 프롭테크라는 흐름 뒤에 숨어서 피해를 조장하면 서로 책임을 면하는 부작용이 있을 수 있다. 본 연구를 통하여 전세사기 유형을 분석하는데 기초 자료가 되는 다세대주택에 거주하는 사회 초년생 및 신혼부부 등 전세사기 피해자들의 의견을 반영한 실효성 있는 대책마련 등 구체적인 제도개선 방안을 제시하지 못하였다.

향후 추가적인 연구를 통해 전세사기 피해자들의 의견을 반영한 특별법 개정과 지원 대책이 마련될 수 있도록 실증적인 후속연구 등이 요구된다. 또한 관련 전문가 그룹의 FGI 결과를 토대로 지속적인 관심과 연구를 통한 제도개선이 향후 과제로 남는다.

제1장 서 론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 1. 연구의 배경 및 필요성 1 2. 연구의 목적 3 제2절 연구의 범위 및 방법 5 1. 연구의 범위 5 2. 연구의 방법 6 제3절 연구의 구성 및 체계 7 제2장 전세제도 및 선행연구 고찰 9 제1절 전세제도 9 1. 전세제도에 관한 연구 9 2. 전세관련 주요개념 12 3. 전세관련 법률과 제도 17 제2절 전세사기 단속사례 32 1. 전세사기 특별단속 32 2. 전세사기 전국 1차 특별단속 현황 35 3. 전세사기 전국 2차 특별단속 현황 37 4. 전세사기 특별단속 시사점 40 제3절 선행연구 43 1. 선행연구 고찰 43 2. 선행연구와의 차별성 49 제3장 판례분석을 통한 전세사기 유형 50 제1절 분석의 틀 50 1. 사기죄의 기본구조 50 2. 전세사기의 개념 53 3. 전세사기의 발생 배경 55 4. 전세사기의 특징 55 제2절 판례분석 57 1. 미필적 고의 57 2. 선관주의의무 60 3. 관리자 위임범위 63 4. 대출금 편취 66 5. 주택건축주 주도 69 6. 주택매수인 주도 74 제3절 전세사기 범죄유형 77 1. 공인중개사법위반 77 2. 임대인 단독범행 91 3. 공인중개사와 임대인 공범범행 94 4. 공인중개사 단독범행 97 5. 관리자의 위임범위 초과계약 100 6. 제3자 부동산 실소유자 행세 101 7. 임대차계약 허위체결을 통한 대출금 편취 103 제4절 판례분석 결과 107 제4장 표적집단면접(FGI) 분석 및 전세사기 제도개선방안 109 제1절 표적집단면접(Focus Group Interview) 분석 109 1.