부동산경매절차에서 유치권의 불확실성에 관한 연구 : 판례 및 민법 등 일부개정안을 중심으로

부동산 경매에서 유치권 정보의 불확실성과 관련 법제 개선안을 연구했다.

부동산경매절차에서 유치권의 불확실성에 관한 연구 - 판례 및 민 법 등 일부개정안을 중심으로 - 김 철 웅 강원대학교 정보과학·행정대학원 부동산학과 부동산경매절차에서 유치권자를 비롯한 경매참여자들이 취득하는 매각 및 채권회수와 관련된 경매정보는 자신의 매수가격 및 채권회수 등을 결정하는데 아주 중요한 가치가 있다. 그러나 경매절차에서 참여자들이 제공하고 취득하는 유치권(Lien)에 관한 권리관계 정보가 불확실하기 때문에, 역선택과 도덕적 해이가 발행하며, 그로 인하여 허위·과장 유치권신고, 매각가율의 저감, 매각절차의 지연, 인도·명도의 어려움 등의 피해가 발생한다. 이런 문제의 근본원인은 유치권은 저당권과 같은 담보물권이면서도 일반적인 담보물권의 공시방법인 등기(민법 제186조)를 사용하지 않고 점유라는 불완전한 공시방법을 사용하고 있고, 경매절차에서 집행법원의 유치권 관련 정보제공도 확실한 근거에 바탕을 둔 정보제공이 아니라 형식적인 정보제공에 그치며, 유치권은 저당권처럼 명문규정상 우선변제권(민법 제320조)이 없지만, 유치권 효력(민법 제321조 제1항)과 인수주의(민사집행법 제91조 제5항)에 의하여 성립순위에 관계없이 사실상 최우선변제권을 보장받는 법적 구조로 되어 있기 때문이다.

이처럼 유치권은 지금까지 권리 자체의 성격의 불확실성으로 압류채권이나 다른 담보물권 등과의 권리 우선순위에서 자주 충돌하여 다양한 법적 문제가 발생하고 있다. 이러한 유치권의 문제는 단순히 유치권제도 그 자체에 있는 것이 아니라 그 운영과정에서 피담보채권과 목적물 사이의 견련관계의 모호성(민법 제320조)과 경매절차에서 인수주의를 취하기 때문에(민사집행법 제91조 제5항), 손쉽게 그리고 광범위하게 유치권의 폐해가 발생하고 있는데서 문제의 원인과 그 정책적 개선대안을 마련해야 한다고 본다. 그 이유는 부동산경매절차에서 이해관계인들이 유치권에 관한 정확하고 불확실성이 제거된 완전한 정보취득과 취득한 정보가치는 매각 및 채권회수라는 권리관계에 대한 인식이 높아지고 경매절차의 효율성도 높아진다고 보기 때문이다. 이와 같은 문제인식 하에 본 연구의 목적은 유치권 관련 우리 대법원 판례와 민법 등 일부개정안을 중심으로 유치권의 성립요건의 불확실성의 발생원인을 규명하고 제도개선의 시사점을 도출하는데 있다. 유치권은 그 권리 성격의 불확실성 때문에 공시와 효력, 집행법원의 유치권의 처리, 그리고 유치권의 피해 등의 문제가 발생하고 있다.

그래서 최근 대법원이 유치권의 효력 억제 취지로 태도를 변신하고 있는 판례추이와 학계의 유치권제도 개선논의 입장 및 민법과 민사집행법 및 부동산등기법 일부개정안을 중심으로 부동산경매절차상 이러한 유치권의 불확실성을 재해석함으로써 정책적 개선방향을 모색하여 그 시사점을 제시하였다. 첫째, 유치권 공시의 개선방향이다. 이를 위하여 유치권등기제도와 유치권등기명령제도를 도입하여야 한다. 또한 유치권 권리신고의 개선방향으로 유치권신고 의무화가 필요하다. 둘째, 유치권에 관한 판례와 민법 등 일부개정안 검토 결과 유치권의 순기능을 살려나가야 한다. 우선, 건물 신축공사나 인테리어공사, 아파트 리모델링공사 등에서 공사대금을 받지 못하고 피해를 당하고 있는 진정한 유치권자의 현실을 감안하여, 부동산유치권을 무조건 폐지하려는 입법론적 시도는 유치권의 순기능적 측면을 무시한 발상이므로 반드시 재고해야 한다고 본다. 2013. 7. 17. 국회 법사위에 제출된 유치권 관련 민법 일부개정안에 대한 법사위(전문위원) 검토보고서를 살펴보아도 유치권 폐지 여부에 대하여 결론을 유보하고 있는 점이 시사하는 바가 크다고 본다.

또한, 민법 일부개정안에서 미등기 부동산에 대하여 유치권을 가진 채권자가 그 부동산이 등기된 날로부터 6개월 내에 소로써 저당권설정청구권을 행사하지 않으면 저당권설정청구권 뿐만 아니라 유치권도 소멸한다(개정안 제372조의2 제2항)고 규정하고 있는 것은 최종 입법에 앞서 이에 관하여 반드시 재검토가 필요하다고 본다. 한편, 이 번 민사집행법 일부개정안이 허위·과장유치권 신고의 남발 등 그 동안 폐단이 심했던 인수주의를 버리고 소멸주의를 채택한 것은 지극히 타당한 입법조치라고 본다. 그대로 입법에 반영되길 기대한다. 그리고, 부동산등기법 일부개정안에서 유치권의 등기제도와 유치권등기명령제도가 도입되어 입법화되면 그 동안 점유를 공시방법으로 채택했을 때의 공시제도의 미비점이 상당히 보완되리라고 본다. 셋째, 유치권의 효력 관련 개선방향이다. 우선변제권을 인정하고, 매수인의 유치권 채권금액 소멸주의 도입, 허위·과장유치권신고자에 대한 형사처벌 강화가 필요하다. 본 연구는 현행 부동산유치권제도의 존치를 전제로 제도의 운영·시행과정에서 나타난 문제점들을 개선하고 보완하려는 시도를 하였다는데 그 의의가 있다. 또한 그 동안 순기능적 역할을 해온 유치권을 무조건 폐지하려고 하는 시도에 대하여, 비판적 시각에서 부동산경매절차상 유치권의 권리 성격의 불확실성 문제의 재해석에 따른 정책적 개선방향을 제시하였다는데도 그 의의가 있다.