서울시 용도지역 변경과 개발양상 변화의 관계 분석 : 1995년 이후 용도지역이 변경된 지역을 대상으로

서울시 용도지역 변경과 이후 개발양상의 관계를 분석했다.

도시지역에서의 용도지역의 변경은 부족한 도시기능을 유치하는 한편, 개발압력에 대해 적극적으로 대처하기 위한 목적으로 각 지정목적에 맞는 용도 및 밀도로의 전환을 전제하여 이루어진다. 따라서 용도지역의 변경이 이루어진 경우, 변경목적에 맞는 개발 즉, 신증축이라는 형태로 건축행위가 일어나야 그 목적을 달성한 것이라 할 수 있다. 그러나 본 연구에서 서울시 전역을 대상으로 용도지역 변경에 따른 개발양상을 살펴본 결과, 상당한 시간이 경과한 후까지도 대체로 용도지역 변경 후 변경 목적에 맞는 신축이 수반되지 못하고 있다는 사실을 확인할 수 있었다. 개발계획이나 개발수요가 수반되지 않는 용도지역의 변경은 도시관리 차원에서 불필요한 지가상승으로 인한 개발의 지연 등 원치 않은 부작용을 초래할 수 있음을 주목할 때, 보다 실효적인 용도지역 관리방식에 대한 정책적 고려가 필요한 이유이다. 이에 본 연구에서는 용도지역 변경 요구에 대한 합리적 대응을 위하여 용도지역 변경 전의 물리적 속성이 용도지역 변경 후 개발에 어떠한 영향을 미치는 지에 대하여 파악해 보고자 하였다. 용도지역 변경구역내의 건축물의 신축에 영향을 미치는 여러 물리적 요인들을 가정하고 각 요인별 영향의 정도 및 방향성을 확인하여, 향후 용도지역 변경 결정과정에 활용할 기준을 마련하고자 하였다.

연구결과, 용도지역 변경 구역 내 신축이 활발히 일어나기 위해서는 주변지역의 상업비율, 인구밀도 및 사업체 밀도는 높고 해당 구역 내의 상업비율과 인구밀도는 낮고 대중교통 접근성이 양호한 역세권을 중심으로 용도지역의 변경을 고려하는 것이 유리한 것으로 분석되었다. 특히, 용도지역 변경된 당해 구역 내부보다 오히려 그 주변지역의 현황에 더 크게 영향을 받을 수 있다는 사실에 주목할 필요가 있다고 할 것이다. 한편으로는 당해 구역에 건축물이 집적된 경우, 기존 필지 및 건축물의 이용이 활발한 경우에 신축가능성은 낮아지는 것으로 나타나 용도지역 변경결정에 있어 개발압력 및 개발 잠재력에 대한 검토와 동시에 기존 건축물의 용도 및 그 분포 현황을 함께 살펴보아야 할 것이다. 본 연구에서 도출된 결과가 향후 용도지역제의 운용에 있어 용도지역 변경 전후의 합리적·효율적 관리를 위한 판단지표로써 활용될 수 있을 것이며, 나아가 용도지역 총량위주의 사전적 관리방식에서 탈피해 추구하는 바의 실현가능성에 중점을 둔 실효적 용도지역 관리정책을 새롭게 정립해 나가는데 중요한 단서를 제공할 수 있기를 기대한다.

The Change of zoning decisions are made by the urban management plan by the purpose of inducing lack function, coping development pressures to convert to the land use and density for each designated purpose. Therefore, if the decision of zoning change is made, it is to say which has achieved the purpose of zoning change when the designated plan has been executed. but the development aspect shows that the designated plan generally has not been executed. Change of zoning without development plans or development needs, it causes various side effects such as increase of land value, regional gap.

In other words it is the moment to establish improved management system considering induction of development as the designated purpose. Accordingly, this study is to grasp influence factors of development after change of zoning by the physical status before change of zoning for reasonable confrontation. Eventually, this study is to induce change of zoning with development involved in decision step by looking into its influences and directions of physical factors which affect to developments.

The result of this study shows that conversion of zoning has to occur in the place which has the condition of larger parcel and zone area, closer to station influence area and has development pressures or development potential. Therefore, to involve development with conversion of zoning, which has to consider development pressures and development potential of the area and surrounding area as well. And also if the current area is activated well, it's probability of development decreases so that when making a decision of change of zoning, which has to consider the current landuse and distribution status with the development pressures or development potential at the same time.

This study is to utilize this result as determined indicators to manage Urban management plan resonable and efficient and to activate the regional area by inducing developments of designated purpose when changing zoning area without the current urban management plan which is focused of total amount of FAR. And also expected to realize the proper function of zoning system and to maximize the usefulness of conversion of zoning.