중개수수료 및 공인중개사의 의무에 관한 법적연구

부동산 중개수수료와 공인중개사의 확인·설명 의무 및 분쟁 개선책을 검토했다.

중개제도에 중요사항은 수수료 및 확인·설명제도라 해도 지나치지 않을 것이다. 중개는 알선행위로 의뢰인과 중개업자 사이에 신뢰를 바탕으로 중요사항을 설명하고 확인하는 것이 중개의 기본이며 그 수고로 받는 것이 수수료이다. 공인중개제도에서 가장 많은 분쟁은 수수료와 중요사항 확인·설명 때문에 발생하고 있으며 수수료는 중개 완성 시 확인·설명서를 작성할 때 의뢰인(당사자)과 지방자치 조례의 범위 내에서 합의 결정한 내용을 확인·설명서에 기재 후 서명 및 날인 하도록 법률로 규정되어 있으나 중개업무상 복잡하고 계약 진행상 순조롭지 못한 관계로 합의를 하지 않고 작성 하므로 분쟁이 발생된다. 따라서 수수료는 당사자 합의가 필요하므로 합의사항을 확인·설명서에 기재하여 당사자에게 발급하도록 2009년 개정 법률로 규정하고 있으므로 실행하면 분쟁이 해결될 것으로 본다. 확인·설명서 문제는 계약서 작성 전 중요사항과 임의사항에 따라 법률에 정하여진“중개대상물에 대한 자료협조요청 및 자료조사서”를 요구하여 제출된 자료요구서와 중개업자의 임장 활동 때 수집한 자료와 공부를 확인하여 기재하고, 매도(임대)인이 자료요청서를 제출하지 않을 시는 필히 미제출이라고 서면에 기재해야만 분쟁발생시 중개업자의 책임이 면 하서 분쟁이 없을 것으로 본다. 본 논문에서는 1. 제1장은 중개제도의 연구목적과 연구범위 및 방법을 제시하였다. 2.

제2장에서는 부동산의 중개개념과 중개제도의 변천 및 법률개정을 중심으로 검토하였고, 2009년 국회심의중인 공부법개정안을 조사해 보았으며 외국의 중개제도와 시사점도도 검토 하였다. 3. 제3장에서는 한국의 중개제도와 타 자격사 보수 제도를 비교했으며 외국의 중개보수도 아울러 조사해보았다. 확인·설명서제도는 관련법에 따라 분석해보고, 특히 일본의 택지 및 건물거래법의 중요사항 확인·설명을 중점적으로 조사 분석 하였다. 4. 제4장과 제5장에서는 중개사의 의무와 금지사항을 조사했으며 수수료제도와 확인·설명제도의 문제점을 파악하고, 본문을 토대로 개선방안을 제시 하였다. 5. 제6장에서는 결론으로 수수료는 보수화해야 하고 여러 단계인 지방자치단체 조례가 정한 규율에 따르는 것이 아니라 일본 같이 국토해양부 시행규칙에 따라 기본 수수료요율만 정하고, 미국과 같이 당사자 합의만 한다면 분쟁의 소지가 줄어들 것으로 본다. 중요설명사항인 확인·설명 문제는 일본방식대로 중개계약 며칠 전에 여유를 두고 확인·설명하여 문제를 미리 파악 한 후 중개계약서 작성 시는 자료요청서만 첨부하면 선의·악의 분쟁이 발생되지 않을 것이다. 또한 영국의 부동산제도는 자율적으로 부동산 옴브즈멘제도를 만들어 시민단체가 참여하여 자율적으로 해결하고 있는 제도는 우리 부동산 관련자들이 본받아 시행해볼만 하다.

The brokerage commissions, customer's verification, and property description cannot be too important in real estate mediatory system. Based on mutual confidence, a real estate brokerage, as a mediation work, attempts to find real estate in accordance with the buyers needs, specifications, and cost, take buyers to and show them properties available for sale. A broker receives a commission for the brokerage services. In real estate mediatory system, a lot of controversies exist due to the brokerage commissions, customer's verification, and property description.

Usually, the payment of a commission to the brokerage depends on the settlement of the transaction and the exchange of money between a buyer and seller under the local government's regulations. Therefore the broker should make a signed legal agreement with a seller or buyer. But controversies occur because frequently contracts are made without signed agreements owing to a complicated real estate mediatory, unsatisfied contract and so on.

According to the real estate law which was revised in 2009, as the brokerage commissions require mutual agreements between the two parties, a written agreement that includes brokerage commissions, customer's verification, and property description should be made so as to reduce real estate mediatory disputes. In the case of customer's verification and property description, we have to ask the property cooperation documents and inspection documents that are required by the real estate law and describe all items comparing with the submitted documents and all relevant documents which are obtained by field inspections.

By putting a mark on the item for each missed document we can avoid several conflicts. In this paper, 1. The purpose, boundary, and method of the research for real estate mediatory system are presented in the first chapter. 2. In chapter two, the concept of real estate mediation, change of real estate mediatory system, and real estate law amendment are described. And the real estate revision that is under discussion in 2009 national assembly, a real estate foreign mediatory system, and its implications are also discussed. 3. In chapter three, Korea real estate mediatory system, and other professional's salary, and foreign brokerage commissions are surveyed.

The customer's verification and property description systems are analyzed within the boundary of the real estate regulations, especially those of Japanese residential land and building transaction law are qualitatively analyzed and investigated. 4. In chapter four, controversial points of brokerage commissions, customer's verification, and property description are discussed and a little improved regulations are suggested. 5. Some conclusions and suggestions are derived in chapter five. All of the data are modified based on the current reference year 2009. Instead of using brokerage commissions in real estate mediatory, transaction fee system have to be introduced.

As our local government regulations which require several steps to be applied in real estate mediatory are more or less complicated and inconvenient, we would rather introduce the Japanese real estate mediatory system which uses a simplified brokerage commission rule of the central government law and also import a bilateral agreement system that is broadly employed now in US. Then we can reduce a number of real estate mediatory conflicts. Like the Japanese real estate mediatory system, we have to understand the essential points of the customer's verification and property description several days earlier.

we attach the property request documents at the time of real estate contract so that we can avoid real estate mediatory disputes. In England the Ornbudsman system is widely used at real estate mediatory. Various civil organizations take part in real estate transactions and resolve real estate mediatory conflicts voluntarily. We can improve our real estate mediatory systems by introducing that kind of the English Ornbudsman system as a reference model.