不動産登記制度에 관한 小考 : 특히 不實登記의 防止對策에 관한여

부실등기 방지 대책을 중심으로 부동산등기제도를 연구했다.

不動産登記制度는 國民의 主要財産인 土地와 建物에 대한 權利關係를 公示하여 權利의 保護와 去來의 安全을 도모하는 機能과 國家 또는 地方自治團體의 課稅의 資料로서의 機能을 擔當하고 있다. 그러나 이러한 不動産登記制度의 重要性으로 볼때 實際에 있어서는 그 機能의 確保에 많은 難点을 內包하고 있다. 우리나라의 不動産登記制度에 관한 問題點을 잠시 살펴보면, (1) 實體法的 規定의 補完의 必要 우리 나라 不動産登記法은 登記의 推定力, 假登記의 效力, 登記請求權에 관한 規定등이 形式的, 節次的 登記法에 지나지 않고, 그 規定의 태반은 節次法이어서 實體法적 規定은 불과 몇개 조문에 지나지 않는다. 그러므로 實體的 規定의 補完이 必要하다. (2) 不動産登記簿 不動産登記簿도 日本의 영향을 받아 土地登記簿와 建物登記簿의 둘로 되어 있다. 그런데 地上의 建物을 除外하고 土地 내지 垈地만을 賣買한다든가 또는 그 반대의 경우와 같은 것은 理論상으로는 可能하다 하여도 現行法상 實際 去來는 成立될 수 없으므로 , 土地와 建物의 登記簿를 分離시켜 一元化함이 바람직하다. (3) 登記簿와 臺帳의 二元化에 따른 法律關係의 矛盾 可能性 登記簿상의 不動産表示와 臺帳上의 不一致를 解消하기 위하여는 登記簿와 臺帳을 技術的으로 하나의 帳簿, 즉 登記簿로 單一化하는 것이 바람직하다.

(4) 不實登記 내지 虛僞登記의 可能性 현행 登記法은 登記申請시에 登記原因을 證明하는 書面提出을 要求하나, 이것은 證據能力이 약한 私書證書에 불과하며, 登記官은 이러한 書面을 審査할 뿐인 形式的 審査權을 가질 뿐이다. 따라서 이러한 制度하에서는 不實한 登記 내지 虛僞의 登記가 發生할 수 있으므로 이를 防止하기 위해서는 '登記原因證書의 公證'이 必要하다. (5) 登記의 公信力 否認에 따른 去來의 安全性 우리나라는 일본이나 프랑스처럼 登記의 公信力을 認定치 않고 있다. 그 결과 不動産去來는 다소 불안하다고 할 수 있는데 , 우리나라에서도 독일 등과 같이 登記의 公信力을 認定하려면 그 전제로서 不實登記를 防止할 對策과 眞正한 權利者의 保護問題 및 損失補償과 登記官의 權限 强化와 登記保險制度 등과 같은 것을 수립함이 바람직하다 할것이다. 생각컨대 登記는 本質的으로 私權에 대한 國家的인 公證行爲이므로 登記의 公信力 유무에 관한 문제와 관계없이 登記와 實體關係가 부합되어야 한다는 것이 登記가 바라는 하나의 理想이며, 이러한 登記의 理想은 登記의 正確性에 의하여서만이 實現될 수 있을 것이다.

따라서 이러한 登記制度의 理想實現을 위하여 본 論文에서는 不動産登記制度에 대한 理論的 考察로서 그 意義와 法的 性格, 그리고 法技術에 있어서 發達된 各國의 不動産 公示制度를 比較法的으로 硏究, 檢討하여 우리나라의 不動産登記制度에 있어서의 不實登記의 發生原因을 살펴보고, 不實登記의 發生을 事前에 防止하고 이를 豫防하기 위한 合理的이고 妥當한 方法을 提示하여 보았다. 不實登記의 發生을 事前에 防止하고 이를 豫防하기 위한 綜合的이고 分析的인 對策方案으로서 關係法令의 개정을 포함한 制度的 改善, 登記業務의 忠實과 圓滑한 運用을 위한 登記行政의 개선 그리고 登記外的인 要因의 改善 등을 생각할 수 있으며, 制度的 改善의 구체적 안으로서는 登記簿 臺帳의 一元化, 登記管理廳의 設置, 登記官의 審査權의 强化, 法務士制度의 改善, 登記原因證書의 公證制度 採擇등을 들 수 있으며, 行政的 改善에 대한 안으로 登記官의 資質向上과 專門化와 기타 登記外的 要因의 改善으로서는 '特定犯罪加重處罰등에 관한 法律' 등의 개정에 의하여 不動産에 관계되는 犯罪는 處斷한다는 점을 一般 國民에게 警告함과 동시에 不動産登記에 관한 智識을 널리 弘報할 必要가 있 는것이다. 그러나 制度 못지 않게 그 運用이 또한 重要한 것이므로 특히 登記官의 資質向上과 專門化를 바탕으로 登記官의 審査權 과 登記關聯犯罪의 刑罰을 强化할 것을 강조하는 바이다.

그렇게 함으로써 不實登記의 發生을 早期에 解消하여 不動産登記制度의 理想과 目的은 어느 정도 實現될 수 있을 것으로 생각된다. The real estate regist is to protect citizen property rights and promote safe transactions by recording the present situation of the real estate and its rights on the registration, notifying accurate chang of the real estate's property rights. Therefore, the registration system is requird to be incoporated with the present situation of the real eseate and its rights for partcular on the regist.

This study, in both the safety of registration and rapidity, which we may say an ultimate goal of the institution of registration, was attempted to analyze and to try to take out existing law systems, operation problems and the way of improvement, in this study is used the ways of documentary investigation which depended on mainly domestic and foreign data. In introduction of chapter 1, this study discussed with the purpose of this thesis, realm and meathod of the study . Chapter 2, a general investigation of the real estate registration system, describes summary and characteristic of the present real estate registration system and its history.

Chapter 3, explains the result and effect to each nations institution that the meaning of real estate institution that the process of development have given. analyzes the historical background of the registration of Korean real estate and the effect. Chapter 4, 5, problems of the real estate registration system, is extracted from such problems as inconsistency of the real estate register, complication of applicants for the real estate registration, inconvenience of the revised regist of official authortity, investigated by dividing into outline of the present system , present situation of the system and its problems and correction of the problems.

As an attempt to solve these probloms, this paper tries to given general view of the principles of registration system, and the registration system of other countries in a comparitive meathod on the one hand and then to make a positive analysis and examination of the pattern of non-conforming registration, as well as of the cause of the non-conformity, resulted from the defects of the current registration system of our country in operating the system. This paper goes so far as to answer the question on the validity of non-conforming registration, i.e.

the matter of making a line between the valid non-conforming registration and the void one, mainly by the help or in light of the judicial precedents. Conoerning the non-conforming registration and the void one, mainly by the help or in light of the judicila precedents. Concerning the non-conforming registration which is gernally admitted to be vaild, to get rid of the non-conformity as soon as possible can be a effective device for the protection of the sec urity in immovable transations.

The accumulated judgments given by the court show us that it strives to protect the security of transaction to the possible maximum by the judical interpretation and adminstration of the currently provided legal system, which provide no "publc confidence' with the registration. This article assert that system improvement of the revise of the related act and provisions and the improvement of the registration services and the betterment of extra registration cause shall be deemed as an integral and analytic countermeasure to prevent the non-conforming registration.

As concrete of the system approvement, unification of the registration book and the register, establisment of authorty to manage the registration service, strengthening registry officer's right to review the matters concerning the registration, the improvement of the judical scrivner system, notarization of the document representing the cause of registration, and the like may be suggested and as concrete measuresof the adminstrative improvement, the enhancement of the registry officers' quality and the specialization of registry officers and the computerization of real estate registration works can be suggested, which are deemed as urgent problems awaiting to be solves.

And as the improvement of extra registra