신도시권 도시스프롤 분석을 통한 부동산 주택공급 정책에 대한 고찰 : 경기도 읍·면·동 기준으로

신도시권의 도시스프롤을 분석하고 주택공급 정책을 고찰했다.

Recently, the development of large-scale apartment complexes in the Seoul metropolitan area is experiencing a slump such as unsold apartments, and the development of rural housing complexes in Gyeonggi-do is gradually increasing due to problems such as a surge in real estate. This study empirically analyzed the urban sprawl phenomenon of a new city by classifying it by housing use. First, it was confirmed that urban sprawl is occurring in Eup, Myeon, and Dong outside the new city.

Second, in terms of urban growth (development pressure), the construction of detached houses in Eup, Myeon, and Dong and the construction of multi-family houses have a significant effect on the increase or decrease of the population of the parent city. In particular, when the population of a new city increases, the number of new detached houses and multi-family houses in the outer area of the new city also increases. This means that urban sprawl occurs due to the development pressure of the new city. Third, it affects the sprawl phenomenon according to the land use of the new city.

In particular, the ratio of housing land in a new city had a negative (-) effect on the number of new detached houses and a positive (+) effect on the number of new multi-family houses. As the commercial and business land of the new city increased, the number of new multi-family houses in the outer Eup, Myeon, Dong was positive (+). It is interpreted that new houses will be built from the city center to the outskirts due to negative problems such as real estate prices in the city center. Accordingly, policy development goals and strategies were presented. First, it is to establish all devices related to the urban sprawl phenomenon in the metropolitan area.

Second, plans must be made to meet the changes in the demographic structure and the characteristics of the new city. Third, it is necessary to plan the land use ratio of the new city more systematically. Fourth, it is an appropriate consultation between the government and the private sector in the development of a As a result of this study, it is shown that various discussions and reviews should be conducted in parallel to respond to the sprawl of the new town. 우리나라는 현재 국토개발과 서울 등 대도시의 문제해결이라는 목표로 하여 신도시 정책이 추진되어왔다. 그러나 1기 신도시 개발 이후 신도시 건설에 대해 인구집중 가속화로 국토균형발전을 저해하며 자연환경 훼손, 부동산가격 급등 등 부정적 문제들이 야기되면서 대규모 개발이 지양되었다. 도시건설의 방향이 도시 인근에 중소규모의 택지개발로 전환되었다.

중소개발의 택지개발은 농지 등의 면적감소로 환경 및 에너지 문제, 중심도시 쇠퇴, 통행 거리 증가 및 정체 등의 문제가 된다. 최근 수도권의 대규모 아파트단지 개발은 미분양 등 침체를 겪고 있으며 부동산급등 등의 문제로 경기도 지역의 전원주택 단지 개발은 점차 증가하는 추세다. 본 연구는 신도시의 도시 스프롤현상을 주택 용도별로 구분하여 실증적으로 분석하였다. 첫째, 신도시 외곽 읍·면·동에 도시 스프롤현상이 발생하고 있는 것으로 확인되었다. 둘째, 도시 성장(개발압력) 측면에서는 읍·면·동의 단독주택신축과 다가구주택 신축은 모 도시 인구 증감에 유의미한 영향을 주고 있다. 특히 신도시의 인구가 증가할 때 신도시 외곽지역으로 단독주택과 다가구주택의 신축 또한 증가하는 것으로 나타났다. 이는 신도시의 개발압력으로 도시 스프롤현상이 발생한다는 의미이다. 셋째, 신도시의 토지이용에 따라 스프롤현상에 영향을 준다는 것이다. 특히, 신도시의 주택토지 비율의 경우, 단독주택 신축 수에는 음(-)의 영향, 다가구주택 신축 수에는 양(+)의 영향을 주었는데, 외곽의 읍·면·동 일 지라도 개인으로 부담해야 할 단독주택의 신축보다 비교적 부담 가능한 다가구주택 신축에서 확산이 드러나는 것을 알 수 있었다.

단독주택의 경우 한 세대가 거주하며 다가구주택의 경우 19세대 이하가 거주한다는 것을 고려한다면 인구 또한 외곽지역으로 퍼져나간다는 것을 확인할 수 있었다. 신도시의 상업·업무토지가 증가함에 따라 외곽 읍면동으로 다가구주택 신축 수가 양(+)의 영향을 받았다. 도심지의 부동산가격 등 부정적 문제들로 인한 도심지에서 외곽으로 주택이 신축된다는 것으로 해석된다. 이에 따라, 정책적 개발목표와 전략을 제시하였다. 첫째, 수도권 도시 스프롤현상에 관련한 제반 장치를 구축하는 것이다. 현재의 계획 시스템에서는 수도권 지역의 지자체들이 도시 스프롤현상 문제에 대해 협력할 수 있는 기제가 존재하지 않는다. 이에 대한 인지와 논의가 시작될 필요가 있다. 둘째, 인구구조 변화와 신도시의 특성에 부합하는 계획이 이루어져야 한다. 셋째, 신도시의 토지이용비율을 보다 체계적으로 계획해야 한다. 넷째, 신도시 개발에 정부와 민간과의 적절한 협의이다. 주택공급 및 신도시 개발 시 공공주택사업에 있어 민간과 정부의 경쟁으로 양질의 개발을 통해 부담 가능한 공공주택을 도심지에 계획하고 일자리와 주거의 핵심문제인 도심 공동화 현상과 도시 스프롤현상을 예방해야 한다. 본 연구의 결과로 신도시의 스프롤에 대한 대응을 위해 다양한 논의와 검토가 병행되어야 함을 보인다.