순환정비방식 재개발사업의 문제점과 대응방안에 관한 연구 : 경기도 성남시 대상으로

성남시 순환정비방식 재개발사업의 문제점과 대응방안을 분석했다.

이 연구는 성남시 원도심의 도시정비 필요성과 그에 따른 순환정비방식 재개발사업의 도입 배경을 검토하고, 해당 방식의 정책 효과를 분석하여 향 후 유사 도시의 정책 설계에 기여하는 것을 목적으로 활용하고자 한다. 성남시 원도심은 1960년대 말 서울시 청계천 철거민 이주단지로 탄생한 도시 특성과 1980년대 후반 서울시의 과밀화 해소와 주거지 공급 부족 해 결을 위한 정책적 결정에 따라 탄생한 분당 지역이 1991년 입주가 시작되 면서 새로운 주거지와 상업, 문화 시설을 확립된 계획도시로 개발되면서 신·구시가지의 생활환경 격차로 인한 문제점 등이 발생함에 따라 수정· 중원구 원도심에 대한 정비사업 추진 필요성이 대두되었다. 그러나, 원도심은 다가구주택 밀집에 따른 영세소유자, 소유자 2 ~ 3배가 넘는 임차인 거주로 인하여 이주대책 문제 등으로 일반 재개발 사업방식 추진은 불가능하다는 판단에 따라, 성남시와 대한주택공사는 구시가지 전체 에 대한 장기적인 개발계획을 수립하고, 도촌․판교 등 택지개발사업과 연계 한 순환정비방식 재개발사업을 추진하기로 2000년 1월 협약하여 정비사업 을 추진하기 시작했고, 「도시 및 주거환경정비법」제4조의 규정에 의거 도 시·주거환경정비기본계획에서 순환정비방식 재개발사업을 채택하여 택지 개발사업의 사업시행자와 택지개발지구 내 임대주택을 순환이주단지로 활 용하여 정비사업을 추진하였다.

또한, 성공적인 재개발사업 시행을 위하여 재개발구역 내 공공시설의 설 치, 도로 개설, 공원 및 주차장 조성 등에 공공 재원을 투입하여 주민 부담 을 경감하였고, 이를 위한 재원 확보를 위하여 ‘도시 및 주거환경정비기 금’을 확보하였으며, 이주민의 공동체 유지, 생활 편익 증진 및 재정착을 위하여 별도의 순환 이주용 주택 확보와 홍보관 설치 등을 통하여 재개발 사업에 대한 주민 이해도 향상 및 주민 참여를 유도하기 위하여 주민 홍보 를 강화하였다. 이는 정비사업을 통해 기존의 협소했던 도로, 부족했던 공원 및 녹지, 주 차시설 등을 확충하여 도시미관 향상 및 도시 생활에 활력을 증진할 수 있 는 질 좋은 주거환경으로 탈바꿈하도록 추진하고 있다. 본 연구는 순환정비방식 재개발사업이 원 거주민의 재정착률과 주택가격 의 변동성을 중심으로 검토하였고, 이를 통해 정비사업의 실질적 성과를 규 명하고자 하였으며, 재정착률 분석 결과 일부 유의미한 수치가 도출되었으 나, 재정착률은 재개발구역 인근에 상대적으로 저렴한 주택공급이 충분할 경우, 재정착률을 낮추는 요인으로 작용할 수 있는 등 원 거주민의 정의 및 대상 범위 설정 방식, 기준 시점의 선정 등에 따라서 재정착률 수치만으로 재개발사업의 성공 여부를 단정하기는 어렵다. 이에 따라 순환정비방식 재개발사업이 단순 재정착률보다

원 거주민의 실질적인 주거 안정 확보가 더 핵심적인 성과 지표임을 시사한다. 2단계 정비사업 추진 과정에서 이주 수요가 본격화된 시점부터 전세 가 격지수가 수도권 전체와 비교하면 안정적으로 유지되었음이 확인되어 순환 정비방식 재개발사업이 전세시장 안정에 기여한 것이라 할 수 있다. 따라서 순환정비방식 재개발사업은 단순한 재정착률 수치보다도 주거지 내 재정착을 실현하고, 지역 부동산시장의 수급 불균형을 완화하며, 전·월 세 가격의 급격한 상승을 억제하는 효과가 있어, 순환정비방식은 지속가능 성과 공공성을 확보할 수 있는 유효한 대안으로 평가된다. 그러나, 순환 이주용 주택의 적정 공급량 및 사용 시기 조절 문제, 공가 발생 등 현실적 문제점과 순환 이주용 주택 확보의 불가피 성에 의한 순환 정비방식 특성상 공공사업의 단독 시행 문제점 등으로 사업 지연, 주민 갈 등, 공공비용 증가 등이 발생한다. 따라서 이에 대한 대책으로는 첫째, 순환 이주 주택 확보 및 운영 제도화 가 필요하다. 일정 규모 이상 정비사업의 경우 순환이주계획 수립 및 주택 확보 의무화의 법령 개정과 공공기관이 인근지역 신규 개발사업에 순환용 임대주택을 지구계획에 반영하여 확보하도록 하여야 한다. 둘째, 관련 법령에 임대주택 확보 비율을 상향 조정하고, 법에서 규정한 최대한의 범위로 시 조례에서 임대주택 비율을 반영하도록 하는 것이 필요 하다.

셋째, 공공에서는 공공 관리자로서 지속적인 사업 참여와 공공과 주민의 협치 기반 정비모델 마련이 필요하다. 정비계획 수립 및 실행 단계에서 주 민협의체나, 실행 기구 참여를 의무화하여 공공 기반 인프라 확보 및 공공 시설 조성이 가능한 세부 사업 시행 방식 도입이 필요하다. 넷째, 공가 발생에 따른 비용 귀속 및 활용 방안 명문화 등의 대책 수립 이 필요하다. 이 연구는 「도시 및 주거환경정비법」 시행 후 최초 추진한 1단계 재개 발사업과 2010년 부동산 경기 침체 등에 따라 사업 중단된 후 사업시행자 등과 수년 동안 협의하여 완료된 2단계 재개발사업을 순환정비방식 재개발 사업을 실무에서 직접 추진한 경험을 바탕으로 행정적이고 법률적인 근거 에 따라서 실질적인 재개발사업을 추진한 것을 연구한 내용으로 성남시 재 개발사업의 모든 단계에 대한 성과를 분석한 연구이다. 연구 대상 범위가 한정되어 있어 다소 아쉬운 점은 있으나, 향후 성남시 와 유사한 도시의 정비사업 추진에 정책 방안 수립을 위한 기초 자료로 활 용될 수 있도록 정리하였고, 또한, 순환정비방식 재개발사업은 노후 주택에 대한 불가피한 정비사업 추진에 대하여 실효성 있는 정비사업 추진뿐 아니 라, 주거 약자의 이주권과 주거권을 동시에 보장하는 도시정비사업 제도의 근간이 될 것이다.