토지이용의 공공성과 사적 토지재산권 행사의 보호에 관한 법적 고찰 = Legal Considerations on the Public Nature of Land Use and the Protection of Exercise of Land Property Rights by Individuals

토지이용 규제와 사적 토지재산권 보호의 법적 쟁점을 검토했다.

헌법상 사유재산제도 인정과 더불어 재산권 행사의 공공복리에 의한 공공성이 강조되고 있다. 이와 같이 토지의 공익성으로 말미암아 토지의 사적 재산권이 이용이 제한 내지 침해되는 문제점이 발생되고 있다. 우선, 헌법상 재산권에 의한 실정법상 공공성 강조로 사적 토지재산권의 행사가 매우 제한되고 있다. 그리고, 국토의 효율화를 위한 계획의 구속성으로 인한 사인의 토지재산권의 지나친 규제와 피해가 발생하고 있다. 또한 토지의 용도지역·용도지구・용도구역의 지정으로 인하여, 개인의 토지의 이용이 극히 제한되고 피해까지도 발생하고 있다. 아울러, 토지의 개발행위허가제도에 있어서도 토지의 개발행위에 대한 공권력 행사가 지나치게 강화되어 개인의 토지이용과 개발이 극히 제한되고 있는 실정이다. 그 외 토지거래허가제도 또한 당사자간 토지거래 행위에 대한 행정기관의 개입(허가)으로 인한 토지의 자율적인 처분(거래)행위가 제한을 받고 있다. 게다가, 토지 등 건물(부동산)에 대한 중과세가 문제되고 있다. 즉 부동산 보유에 대한 종합부동산세 중과, 취득세 중과, 양도세 중과 등으로 인한 국민부담이 크고 부동산 시장도 안정화되지 않고 있다.

이러한 문제에 대하여는 우선, 헌법상 재산권 보장과 공공성 실현에 있어서 개인의 재산권에 대한 최소한의 의무 부담과 제약만이 수반되어야 하며, 만일 토지재산권에 대한 공익과 사익간의 괴리와 충돌에 대하여는 법적 기준 내지 비례원칙과 평등원칙에 의한 원만한 조정이 이루어져야 한다. 그리고, 토지의 효율적 이용을 위한 국토의 계획은 개인의 토지의 이용에 대한 지나친 규제와 제한과 피해를 가져오게 되므로, 국토계획 수립 시 주민참여를 통한 토지재산권의 보호 내지 구제가 보장되어야 한다. 또한, 토지의 용도에 따른 공익상 용도지역·지구·구역제의 지정의 경우, 개인의 토지소유권에 대한 지나친 규제가 수반되므로, 토지이용규제를 대폭 완화하거나 폐지하는 것도 고려된다. 아울러, 개발행위허가제에 있어서도 효율적인 토지의 이용·개발을 위한 법적 구속성 완화와 행정기관의 재량권 행사의 적정성이 요구된다. 그 밖에, 토지거래허가제도 또한 토지거래의 투기를 억제하기 위한 제도일지라도, 개인의 토지재산권의 거래행위(처분권)의 자율성이 보장되어야 한다. 또한, 부동산에 대한 중과세는 다주택자에 대한 투기수요 차단과 부동산 시장의 안정화를 목표로 하지만, 현실적으로 국민에 대한 과세부담과 부동산 시장에는 비효과적이므로, 부동산 중과세의 완화 내지 적정과세로 부동산 시장의 안정화와 국민의 과세부담을 줄여 나가야 할 것이다.

이상 토지재산권에 대한 국가와 국민을 위한 공익성은 중시하되, 개인의 사유재산권의 보장의 본질적 내용의 충실화 측면에서 개인의 토지재산권 보호에 대한 제도화 내지 정책의 강화가 요망된다.

Ⅰ. 서론 Ⅱ. 토지이용의 공공성과 사적 토지재산권에 관한 법적 고찰 Ⅲ. 토지이용의 공공성과 사적 토지재산권 행사의 부조화 문제 Ⅳ. 토지이용의 공공성과 사적 토지재산권 행사의 보호 방안 Ⅴ. 결론