부동산 경매에서 허위유치권의 영향 및 그 대책

부동산 경매에서 허위유치권의 문제점과 제도 개선방안을 연구했다.

현행법상 유치권의 존재에 관하여 부동산등기부에 등기되지 않고 점유만을 공시의 방법으로 공개되는 실정으로 불완전한 담보물권으로 전락하고 있고, 집행법원의 경매개시결정 이후 유치권자가 유치권신고를 하는 경우 그 신고가 유치권자의 임의적 자율재량에 맡겨져 있으며, 유치권신고가 있는 경우에도 매각물건명세서나 현황조사서 등에서 나타나는 유치권의 신고사항에 대하여 정형화 및 명확성이 없어 유치권의 존재가 제대로 공개되지 않고 있다. 또한 유치권신고가 있는 경우에도 현행법상 집행관에게 형식적 심사권만을 부여함에 따라 유치권자에게는 도덕적 해이가 생기고 그 신고가 남발되고 있으며 허위유치권을 위장하여 일부러 만들고 이를 악용하고 있는 것이 현실이다. 이에 본 연구에서는 부동산 법원경매의 진행과정에서 문제가 되고 있는 허위유치권의 문제점과 그 제도 개선을 위하여 관련 법률, 법원 판례, 선행연구 등 문헌고찰을 통하여 허위유치권에 대한 개념적 정의와 그 유형을 체계화하고 허위유치권의 문제점과 폐해를 도출한 후 이에 대한 제도 개선 대책을 제시하고자 한다.

연구 결과, 먼저 현행 유치권신고제에 관련하여 임의적이고 자율적인 유치권신고제를 유치권신고의 의무제로 변경하고, 현재 비정형화된 유치권신고사항에 관하여 이를 매각물건명세서나 점유관계조사서 등에 정형화시키고 명확히 기재하도록 하며, 유치권신고가 있는 경우 집행관에게 실질적 심사권을 부여하여 유치권신고사항을 심사하고 허위유치권자에 대하여 형사처벌할 수 있는 제도를 도입하고, 구체적인 유치권신고사항을 공개화시켜 입찰자가 이를 쉽게 확인할 수 있도록 하는 방안을 마련해야 한다. 또한 유치권신고의 시기에 관하여 명문규정이 없는 현 제도의 문제점을 해결하기 위하여 유치권자로 하여금 배당요구 종기일까지 유치권신고를 하도록 하고 그 신고시 보증금공탁을 의무화시키고 유치권자가 신고시기를 위반한 경우에는 배당배제나 낙찰자에 대한 대항력을 배제시키는 불이익을 주는 페널티제도를 신설하고, 신고보증금공탁제의 경우 만일 사후에 유치권신고사항에 관하여 허위유치권으로 밝혀지면 그 보증금을 몰수하여 배당금액에 포함시키는 등의 법제를 구축할 필요가 있다. 또한 유치권이 부동산등기부에 기재되지 않는 미공시된 권리로서 법원경매에 미치는 악영향을 시정하고자 유치채권자와 채무자 간에 쌍방합의를 통하여 유치권 설정등기를 하거나 승소판결 등을 받아 유치권 설정등기를 함으로써 유치권자에게도 우선배당권을 주는 제도를 과감하게 신설하여야 한다.

나아가 유치권 등기명령제를 신설하고 유치권 등기명령에 따라 유치권등기를 하도록 하여 그 유치권설정등기 이후 유치권자가 점유를 상실하더라도 우선변제권을 인정해주어 유치권자를 보호하는 제도를 마련해야 한다. 현재 부동산 공사비채권자에게 인정하고 있는 저당권설정청구권을 모든 유치권자에게 확대 적용하여 이를 인정해주거나 유치권자에게 유치권설정등기청구권을 직접 인정해주는 제도를 신설하는 방안이 적극 모색되어야 한다. 그리고 유치권의 교환가치성을 확보하기 위하여 유치질권설정등기제를 신설하는 방안을 강구하고, 유치권부채권을 양도하는 경우 유치권이전등기제도를 신설하는 방안을 추가적 대안으로서 제시한다. 이에 더하여 경매의 매각에 따른 유치권 소멸주의의 채택, 유치권 관련서류의 공개주의의 채택, 이행권고결정제도를 유치권소송에 도입하는 방안 등을 입법정책에 이를 적극 반영해야 한다. Under the current law, as it is not listed in the real estate register but publicly disclosed upon the occupancy, the existence of a lien has fallen into an incomplete mortgage right.

After the auction decision of the execution court, the report of a lien by lien holders is left voluntary and discrete. Even when a lien is reported, the existence of the right is not properly disclosed since the contents exhibited in sale property statements or the status reports are not standardized or clarified. In addition, due to the authorization of the perfunctory examination right to execution officers in this regard, a moral hazard of lien holders is caused, which results in overuse of the lien report and abuse of the false lien on purpose.

In this research, it is attempted to define the concept of false liens and systematize the types of them that correspond to the factors of adverse effects which are problematic in the procedure of the court auction of the real estate. In addition, after indicating the results of adverse effects and problems, this research suggests the introduction of various systems as a countermeasure to correct and solve the issues. First, current voluntary and autonomous system of reporting a lien should be mandatory and obligatory. Non-standardized reporting contents should be clarified by standardizing sale property statement or occupancy relationship survey report.

When a lien is reported, by allowing the executive officer to have an actual examination right, they should be authorized to examine the lien and prosecute false lien holders. Moreover, it is required to establish systems that bidders should be able to easily access lien reports by disclosing the report contents to the public. Also, in order to solve problems of the current system where there is no clear provision regarding the timing of reporting a lien, holders should be required to report a lien by the date of dividend request end, and the deposit of the security (guaranty) money must be obligated.

Furthermore, a new penalty system of giving the disadvantage of exclusion of the dividend or elimination of the opposition of the highest bidder should be introduced to prevent the holder’s violation on the reporting period. In addition, it is necessary to legislate against a false lien when revealed afterwards by establishing legal systems such as confiscation of the deposit and inclusion of it in the dividend amount.

Subsequently, in order to correct the adverse effect of a lien on the court auction as a unpublished right that is not listed in the real estate register, it is required to boldly introduce a new system of providing the preferential dividend right to the lien holder as well by registering the lien setting through mutual agreement between the lien creditor and the debtor or through winning the lawsuit. Furthermore, a new system of protecting lien holders even if they lose their possession should be established by acknowledging their preferential reimbursement right through introducing new administrative orders for lien registration to follow.

This research also investigates various ways to establish new systems of accepting that the mortgage claim right granted to the construction expense creditors is expanded to all lien holders, and of admitting that claiming right of lien registration can be directly granted to the lien holders. Then, in order to secure the exchange value of liens, this research seeks ways of providing a new registration system of lien pledge setting. Moreover, it proposes to establish the registration system of the lien transfer when handing over the lien pledge as an alternative.

Finally, this research suggests the adoption of lien eliminationism due to the sale of auctions, the adoption of publicism in documents related to liens, and the application of implementation recommendation decision system to legal actions of liens to be reflected actively in the legislative policies.