지구단위계획 수립 시 인센티브 운영의 다양화 방안 연구 : 서울특별시 마포구를 중심으로

서울 마포구 지구단위계획의 인센티브 운영 다양화 방안을 연구했다.

The District Unit Plan is system that connects urban plan pursuing public benefits to architectural plan pursuing private profits. This plan uses a incentive system because it coordinates these reciprocal viewpoints. The incentive system of the District Unit Plan is inducement which gives the FAR when regulated items are set and those are allocated the definite FAR. Thus a reasonable management of the incentive system is needed to start the District Unit Plan effectively. The incentive system of the District Unit Plan is divided into the permissible FAR and the Land Donation. However, the permissible FAR which is more useful to an owner df lands or buildings is provided according to the FAR.

This restriction checks the use of the plan. First of all, if the area, the permissible FAR also can't be utilized because of restriction of the area, the permissible FAR also can't be available.Second, the BCR and easing to uses of buildings. In the case of above two reasons, an owner of lands are not interested in using the incentive system. Besides, it causes an obstruction of effective operation ofthe Dstrict Unit Plan. So the incentive system of the only FAR has a limit and it is not attractive to the owner. Cons quently, the variation of operation of this system is needed such as the way of easing the highest height and the BCR.

The goal of this research is to give quantitative grounds of the system and to draw a conclusion of the possibility of the system. For the goal, I deduce the impossible zone which is not available for the standard FAR because of deduced quantitative restrictions among problems of the incentive system that is only applied by the FAR. The impossible zone of Mapogu, seoul is deduced using ARCMAP. Through the analysis, 793 pieces of the land which are occupied 1.45% of Mapogu are unavailable to apply the standard FAR. I present actual examples showing the limit of the incentive system of the only FAR. These examples are not available to upply the incentive system of the permissible FAR.

Thus, I simulate these area using the BCR and the highest height incentive system to find out possibility of various operation of theincentive system. As the result of this simulation, 68.68% of these area is available to use the standard FAR. So, I draw a conclusion that it is useful to vary this FAR system utilizing the BCR and the way of easing the highest height. However, 31.32% of the land turn out the limit of the physical incentive. It means that the incentive system of the District Unit Plan is needed to introduce not only the incentive of the only FAR but also the BCR and the highest height incentive system.

Furthermore, this conclusion shows that this system is necessary to utilize administrative and financial incentive system. This reasearch proves that the various operation of the incentive system is needed on the quantitative grounds and shows the possibility of this system. 지구단위계획은 공익을 추구하는 도시계획과 민간의 이익을 추구하는 건축계획을 연결하는 성격의 제도이다. 서로 상반되는 입장의 계획을 연결하고 조화시키는 계획이기에 이를 효율적으로 운영하기 위해 인센티브제도를 활용하고 있다. 지구단위계획의 인센티브제도는 규제의 성격을 지니는 항목들을 지정하고 항목에 따라 일정 용적률을 부여하여 각 항목을 이행하였을 시에 해당 용적률을 제공하는 유인책이자 보상책이다. 따라서 지구단위계획이 효율적으로 기작하기 위해서는 인센티브제도의 합리적인 운영이 필요하다. 지구단위계획의 인센티브는 크게 허용용적률 인센티브와 기부채납에 의한 인센티브로 나뉜다. 하지만 토지주나 건축주 입장에서 보다 유용하게 이용 가능한 허용용적률 인센티브의 경우, 용적률에 한하여 인센티브를 제공한다.

이는 크게 두 가지의 이유로 지구단위계획 인센티브제도의 다양화가 필요하게 된다. 첫째로 지역의 규제로 인하여 해당 용도지역상 기준용적률을 활용하지 못하는 경우, 기준용적률조차 활용 못하게 됨으로 허용용적률 자체가 활용 불가능하게 된다. 둘째로 건축물의 용도상 주거용, 상업용, 업무용에 따라 용적률보다 건폐율, 최고높이 완화 등이 효용가치가 높을 경우이다. 앞의 두 가지의 경우 인센티브에 대한 토지주의 이행 의지가 미약해지고, 지 구단위 계획 허용용적률 항목 이행을 저해하게 되며, 지구단위계획의 효율적 운영이라는 공익에 반하게 된다. 현행 인센티브제도는 토지주 입장에서 보다 현실성있는 유인책으로써 한계가 있다. 따라서 지구단위계획에 있어 용적률만의 인센티브에서 탈피하여 건폐율 및 최고높이 완화등의 인센티브 운영의 다양화가 필요하다. 본 연구는 인센티브 운영의 다양화의 정량적인 근거 자료를 제시하고 그 가능성을 도출함을 목적으로 하였다. 이를 위해 용적률만의 인센티브제도의 문제점 중 정량적으로 도출 가능한 규제에 의해 용도지역상 기준용적률을 활용이 불가능한 지역을 도출하는 것을 연구의 목적으로 한다. 이는 인센티브 제도 운영의 다양화의 정량적인 근거 자료로 활용 가능하다. 연구의 방법으로는 서울특별시 마포구를 대상으로 ARCMAP을 활용하여 용도지역상 기준용적률을 활용이 불가능한 지역을 도출하였다.

분석을 통하여 마포구 내 전체필지 중 1.45%의 해당하는 793 필지가 규제에 의해 기준용적률을 활용이 불가능하다는 결과를 도출하였다. 이 들 필지는 허용용적률의 인센티브 적용이 불가능한 지역으로, 용적률만의 인센티브의 한계를 보여주는 실제 사례로 제시하였다. 이들 미달용적률 발생 필지를 대상으로 인센티브 운영의 다양화 가능성을 알아보기 위하여 건폐율 및 최고높이 완화 인센티브를 적용하여 시뮬레이션 하였다. 그 결과 미달용적률 발생필지의 68.68%에 해당하는 필지가 건폐율 및 최고높이 완화를 통하여 기준용적률을 활용가능하게 되었다. 이를 통해 허용용적률에 해당하는 용적률 인센티브를 건폐율 및 최고높이 완화로 다양화의 실효성이 있다는 결론에 도달했다. 하지만 그 이면으로 31.32%에 해당하는 필지는 물리적 인센티브의 한계를 드러내는 결과로 지구단위계획의 인센티브 제도에 있어서 용적률만의 인센티브에서 건폐율 및 최고높이 인센티브로 다양화와 함께 행정적 인센티브와 재정적 인센티브 도입의 필요성이 도출되었다.