부동산경매절차의 효율성 확보방안에 관한 연구 = A Study on the Security Plan of Efficiency in the Procedure of Real Estate Auction

부동산 경매절차의 문제점과 효율적인 관리·개선 방안을 연구했다.

경제 불황 이후를 기점으로 경매 대중화 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다. 그러나 경매절차는 일반인들이 인식하기에는 간단하다고 생각하지만 실제 그 절차가 복잡하고 경매과정에서 발생할 수 있는 많은 위험성이 있다. 따라서 본연구의 목적은 경매과정에서 나타날 수 있는 문제점을 규명하고 효율적 관리방안을 제시하는 것이다. 그리고 경매에 관한 이론을 문헌조사를 통하여 고찰하고, 경매절차상 발생 할 수 있는 위험성을 밝혀내고, 이를 방지할 수 있는 절차상 개선방안을 문헌조사와 실증적 사례를 분석하여 대안을 제시하였다. 경매실태에 관한 조사결과 경매 절차상 많은 문제점이 발견되었다. 경매신청의 일방적 취하로 인하여 경매시장에 참여자가 많은 시간적 비용적 손실을 보는 경우가 발생한다. 또한 이해관계인의 항고로 인하여 경매과정이 1년 이상 지체됨으로서 채권자와 채무자의 손실이 발생하는 경우가 있다. 그리고 현황조사에서 법원이 직접 현장조사 한 현황보고서에서 권리분석 등에 대한 정보 및 신뢰성의 부족으로 입찰예정자는 직접 조사해야 하는 문제점이 있었다. 또한 최저경매가격에 있어서 평가목적에 따라 평가금액의 차이가 심하고, 감정평가 절차상의 문제점이 나타났다. 이러한 문제점을 개선하기 위한 방안은 첫째, 경매시장에 참여자가 경매과정에서 우선 신뢰성 있는 정보의 취득이 필요하다.

둘째, 경매 부동산의 물리적, 법률적 안정성의 확보를 위하여 세심한 현장조사와 서류분석을 통해서 위험성을 줄일 수 있다. 경매 받을 부동산을 선정했다면 법원에서 입찰기록을 열람한 후 현장에 나가 법원기록에 없는 추가정보를 확인해야 한다. 셋째, 법적 위험성은 철저한 등기부 및 소유권에 관련한 권리분석을 통하여 확인할 수 있다. 등기부등본에서 1순위 저당권보다 빠른 가등기, 가처분예고 등기가 있는지, 없는지를 확인하여 경매 참가 여부를 결정해야 한다. 또한 토지의 경우 토지이용계획 확인원을 살펴본 후 제한사항을 미리 알아두는 것이 좋다. 마지막으로 경매대상부동산의 수익성 분석을 통하여 투자수익에 대한 예측이 뒷받침되어야 한다.

Ⅰ 서론 ..................................................................................................................1 1. 연구의 배경 및 목적 .......................................................................1 2. 연구의 범위 및 방법 .......................................................................2 Ⅱ 부동산 경매제도에 관한 일반적 고찰 ....................................................3 1. 부동산 경매의 의의 .........................................................................3 (1) 부동산 경매의 개념 ...............................................................3 (2) 부동산 경매의 특징 ...............................................................4 (3) 부동산 경매의 필요성 ..........................................................6 2. 부동산 경매관련 이해관계인 .........................................................7 (1) 이해관계인의 개념 ...........