등기(登記)의 공신력(公信力)과 거래안전(去來安全)

부동산 거래안전을 위한 등기 공신력의 필요성과 도입 조건을 검토했다.

부동산 거래의 안전을 위하여 등기에 공신력을 인정하는 것이 필요하다. 그러나 등기의 공신력을 인정하여 거래안전을 기하는 것은 부동산 거래에서 등기를 신뢰하고 거래한 상대방은 보호를 받게 되지만 반면 진정한 권리자는 자기의 권리를 잃게 될 우려가 있으므로 거래의 동적 안전은 보호하게 되지만 진정한 권리자의 정적 안전을 해치게 된다. 그러므로 등기에 공신력을 인정하기 위해서는 진정한 권리자의 피해를 사전에 최소화하고, 나아가 사후에 구제할 수 있는 방법이 있어야 한다. 이러한 면에서 등기에 공신력을 인정하는 전제조건으로 드는 것은 일반적으로 등기원인 증서의 공증, 등기관의 실질적 심사권, 대장과 등기부의 일원화, 권리자의 피해구제를 들 수 있다. 부동산 거래의 안전을 위해서 등기에 공신력을 인정하는 것은 등기부를 채택하고 있는 나라에서는 이상적인 것이라 할 수 있다. 하지만 등기의 공신력을 인정할 수 있는 현실적 여건이 충족되지 아니하면 다른 대안으로서 거래안전을 기할 수밖에 없다. 우리나라의 경우 공신력을 인정하지 않음으로써 나타나는 거래상의 불안감은 권원보험이나 에스크로우 제도 등이 도입되어 시행되고 있지만 그 활용도는 그다지 크지 못하다. 그 이유는 등기에는 공신력은 인정되고 있지 않지만 그 외의 추정력, 순위확정력 등 여러 가지 효력이 인정되고 있어 물권거래의 당사자에게 등기는 많은 신뢰성을 얻고 있기 때문이다.

따라서 지금 현재 등기에 공신력을 인정할 정도로 우리의 여건이 성숙되어 있지 않다고 하여도 등기제도하에서 거래안전을 보다 확실하게 할 수 있는 방안들을 생각해 볼 필요성이 있다. 궁극적으로는 등기제도를 채택한 이상 등기부에 공신력을 인정하는 것이 타당하다. 이 글에서는 우리나라의 등기 공신력 인정의 전제조건들이 얼만큼 충족되고 있는지 나아가 앞으로 등기의 공신력 인정에 필요한 개선점들이 어떠한 것인지 살펴보고, 공신력이 인정되지 않음으로써 거래안전을 기하려는 제도들을 고찰해봄으로써 앞으로의 공신력 인정에 대한 전망과 그에 따른 제도개선책을 제시해 본다.