不動産 實權利者 名義登記에 關한 法律 = (A) Study on the Law and others on the Name of Real-Estates Rightful Person

부동산실명법의 제정·시행과 명의신탁 등 부동산 등기제도를 연구한다.

不動産 登記制度는 登記라는 特殊한 方法에 의하여 不動産에 관한 所有權 等의 物權을 公示하는 制度로서 登記된 權利關係와 實際의 權利關係가 一致되는 것이 原則이나 우리나라에서는 不動産 登記와 關聯하여 다른나라에서는 그 類例를 찾아 보기가 힘든 “名義信託”制度가 認定되어 왔다. 名義信託이란 實質的으로는 自身이 保有하고 있는 不動産을 다른사람의 이름을 빌어 登記하는 것을 말한다. 이와같이 不動産을 남의 이름으로 登記할 수 있도록 許容함으로써 結果的으로 不動産實所有者들이 不動産과 關聯된 各種義務는 回避하면서 必要한 境遇에는 언제든지 不動産에 관한 權利를 行使할 수 있었던 것이다. 이에 政府는 金融實名制에 이은 하나의 改革措置로써 1995年 3月 30日 法律 第4944號로 不動産 實權利者 名義登記에 관한 法律(略稱으로 不動産實名法)을 制定하여 1995年 7月 1日부터 施行하게 되었다. 이 法은 不動産 登記制度를 惡用한 投機·脫法·脫稅·脫法行爲 等 反社會的 行爲를 防止하고 不動産 去來의 正常化와 不動産 價格의 安定을 圖謀하여 國民經濟의 健全한 發展에 이바지 함을 目的으로 財政經濟院이 政府案으로 提出한 것이다.

그러나 主旨하는 바와 같이 同法은 80年以上 判例法으로 形成되어 認定해오던 名義信託을 1995年 7月 1日부터 禁止시키고 旣存의 名義信託登記도 不動産의 實所有者인 名義信託者 名義로 所有權移轉登記를 하도록 하고 이에 違反한 者에게 무거운 過徵金과 履行强制金 뿐만 아니라 刑罰權을 强化하는 것으로 要約할 수 있다. 그러나 아무리 立法目的이 正當하다 하여도 지나친 立法이 아닌가 한다. 앞으로 名義信託을 禁止하는 法律補完과 함께 不動産市場의 情報를 先占함으로써 不動産投機를 源泉的으로 封鎖하게 될 것이다. 不動産 市場의 情報를 先占하기 위하여는 國家機關의 土地綜合電算網 構築이 必要하며 土地 綜合 電算網은 住民登錄電算網과 地籍電算網에다 公示地價 電算網을 한데 엮은 것이다. 土地綜合電算網이 可動되면 個人別, 世代別, 企業別로 누가 땅을 어디에 얼마나 갖고 있으며 언제 사서 되팔았다는 事實과 面積과 價額은 어느 程度인지를 把握할 수 있게 될 것이다. 이 土地 電算網이 可動되면 事實上 不動産實名制의 效果는 發生될 것으로 보기 때문에 不動産 投機는 根絶될 수 있을 것이다. 그리고 不動産 實名法 制定 當時에는 不動産 價格이 全國的으로 續騰하여 不動産 投機가 極甚하고 同時에 그와 關聯된 各種 不法, 脫法行爲가 蔓延하여 不動産實名法에서 無理한 條項을 두어서라도 이를 抑制할 必要性이 있었다 할 것이다.

그러나 그後 수년간의 實情을 살펴보면 金融實名制가 定着되고 經濟的 去來에 있어서 電子裝備의 依存度가 높아졌으며 이를 檢索하는 效率的인 手段도 함께 發達하여 課稅官廳이 巨額의 金錢去來가 뒤따르게 되는 不動産去來 關聯情報를 捕捉할 可能性이 한결 높아졌다고 할것이다. 그동안 不動産 實名法은 制定當時부터 여러 가지 點에서 많은 問題點을 內包하고 있어 學者들 및 實務家들로부터 열띤 贊反論이 있으며 급기야는 2001. 5. 31. 憲法裁判所로부터 一部規定에 대하여 憲法不合治 決定으로 該當條項은 立法者가 2002. 6. 30. 日까지 改正하지 아니하면 2002. 7. 1. 그 後부터 效力을 喪失하고 法院 其他國家機關 및 地方自治 團體는 立法者가 改正할 때까지 위 各 法律條項의 適用을 中止하여야 하는 段階에 이르게 되었다. 앞으로 政府는 이미 施行되고 있는 不動産 實名制의 問題點을 補完하는데 더욱 硏究 檢討하고 非實名去來가 可能하였던 原因에 대한 分析을 綿密히 檢討한 다음에 根本的인 對處方案을 講究하여야 할 것이다.

第1章 序論 第1節 硏究의 目的 = 1 第2節 硏究의 範圍와 方法 = 1 第2章 名義信託의 社會的機能과 問題點 第1節 名義信託의 意義및 沿革 = 3 I. 名義信託의 意義 = 3 II. 名義信託의 沿革 = 4 III. 名義信託의 有效性에 관한 學說 = 6 1. 有效說 = 6 2. 無效說 = 7 3. 限定的有效說 = 8 IV. 名義信託의 成立要件 = 9 1. 名義信託에 관한 合意및 公簿上登記登錄 = 9 第2節 名義信託의 類型과 範圍 = 11 I. 名義信託의 類型 = 11 1. 第3者間의 登記名義信託 = 12 2. 兩者間登記名義信託 = 12 3. 契約名義信託 = 12 II. 名義信託의 範圍 = 12 1. 所有權以外의 物權에 대한 名義信託 = 12 2. 委任, 委託賣買및 追認에 의한 名義信託 = 13 3. 假登記에 의한 名義信託 = 14 III. 名義信託約定의 範圍에서 除外되는 對象 = 14 1. 讓渡擔保및 假登記擔保 = 14 2. 相互名義信託 = 15 3. 信託法上信託登記 = 15 4. 宗中및 配偶者에 대한 特例 = 16 IV. 名義信託의 效力 = 17 1. 名義信託의 法律的性質 = 17 2. 名義信託의 對內的效力 = 17 3. 名義信託의 對外的效力 = 18 第3節 名義信託의 社會的機能 = 18 I. 名義信託의 利用原因 = 18 II. 名義信託의 事例 = 19 1. 宗中財産의保存 = 19 2. 企業用地의 確保手段 = 20 3. 一筆地의 土地中一部를 買受하고 全部에 대하여 所有權을 移轉한 境遇 = 21 4. 相互名義信託 = 22 5. 歸屬財産의 拂下및 買受와 名義信託 = 24 6. 農地의 名義信託 = 24 7. 競賣