신도시 택지개발사업지역에서 복합용도 토지의 가격수준별 결정요인 분석: 김해지역을 중심으로

김해 신도시 택지개발지역 복합용도 토지의 가격 결정요인을 분석했다.

본 논문에서는 신도시 지역인 경상남도 김해의 장유신도시를 대상지역으로 하여, 주거와 비주거 복합이용을 위한 점포주택지의 가격결정모형을 구축하고, 가격수준별로 다르게 작용할 것으로 예상되는 물리적, 환경적 특성을 분위수 회귀분석을 통해 분석하였다. 분석에 있어 공간적 의존성을 고려한 회귀모형인 공간시차모형에 의한 2단계 회귀분석방법을 이용하여 분위수 회귀분석을 실시하였다. 분석결과, 공간시차모형에 의한 회귀분석의 설명력이 더 높은 것으로 나타났으며, 분위수 회귀분석에 있어서도 토지에 내재된 특성을 잘 나타내는 것으로 분석되었다. 주거와 비주거용도가 혼합된 점포주택지는 환경적 요인보다 물리적 요인의 영향이 큰 것으로 나타났으며, 특히 고가의 토지에서 그 영향력이 큰 것으로 나타났다. 점포주택지는 상업용도의 활용 가능성으로 인하여 주거용 부동산의 환경적 요소보다 비주거용 부동산의 이용 특성이 크게 반영되는 것에 기인한 것으로 보인다. 공간적 상관관계는 중・고가 점포주택지 분위수에서 더 높은 것으로 나타났으며, 해당 분위수에서 물리적 특성의 영향력이 더 크게 나타났다. 관련 업계에서는 가격수준별 특성이 다르게 작용하고 있음을 세밀히 고려하여, 수요자의 필요에 맞는 부동산 공급이 이루어지도록 할 필요가 있다.

The purpose of this study is to construct a pricing model for the store residence land for residential and non-residential mixed use in Jangyu New City in Gimhae, Gyeongsagnam-do and analyzed the physical and environmental characteristics expected to act differently according to the price level through quantile regression analysis. In its analysis, the study applied quantile regression using a 2-stage regression method by the spatial lag model which is a regression model reflecting spatial dependency. As a result of the analysis, regression analysis by spatial lag model was found to give better explanation and represent inherent characteristics of land well in quantile regression.

Physical factors were found to have bigger effects on the store residence land for residential and non-residential mixed use than environmental factors, especially in high-price land. Store residence land is likely to reflect the characteristics of the use of non-residential real estate more than the environmental factors of residential real estate due to its possibility of commercial use. The spatial correlations appeared higher in the middle and high price quantile of store residence land and physical characteristics were more influential in this quantile.

In the related industry, it is necessary to carefully consider the characteristics of different price level, and by doing so, to supply real estate which meets the needs of customers.