集合建物法上 再建築決議와 賣渡請求權에 관한 硏究 = A Study on the decision for rebuilding and the right for selling in the law of the ownership and management for multiple building

집합건물 재건축 결의와 매도청구권의 법적 쟁점을 연구했다.

현행법에 의하면 집합건물의 재건축은 그 목적이 되는 건물이 주거용 건물 이냐 상가용 건물이냐에 따라 집합건물법에서 정하는 바에 따른 재건축과 도 시 및 주거환경정비법에 의한 재건축으로 양분해 볼 수가 있을 것이다. 오늘 날 대부분 재건축과 관련하여 문제가 되고 있는 것은 아파트 등의 주택으로, 이는 주로 도시 및 주거환경정비법의 규제를 받게 된다. 그러나 상가용 집합 건물의 경우에는 그 규모나 수의 면에서 주거용 집합건물보다 적기 때문에 아직까지는 재건축과 관련된 많은 논의가 있는 것으로 보이지는 않는다. 그러 나 최근들어 많은 수의 상가용 집합건물들이 들어서면서 조만간 이러한 집합 건물에 대하여도 재건축의 문제가 상당히 발생될 것으로 예상된다. 특히 이러 한 상가용 집합건물의 경우에는 주택과는 그 성격이 다르므로 공법적인 접근 보다는 사법적인 측면에서의 해결이 필요할 것으로 생각된다. 이에 본 논문에 서는 집합건물의 재건축, 특히 집합건물법의 적용을 받는 상가건물 등의 재건 축에 초점을 맞추어 집합건물법상 재건축 결의에 관한 사항과 매도청구권에 관한 사항을 중심으로 고찰해 보았다. 집합건물법에 의하면 구분소유건물을 유지하는 것 자체가 객관적으로 불합 리하다고 판단되는 경우에 한하여 재건축을 인정된다.

특히 재건축을 위한 비 용을 감당할 수 없는 구분소유자의 이익보호도 배려하면서 구분소유자 및 의 결권의 각 5분의 4 이상의 찬성에 의한 특별다수에 따른 집회결의라는 다수 결의 원리를 도입함으로써 각 구분소유자의 소유권을 제한하고 재건축을 가 능하게 하는 제도를 규정하고 있다. 또한 재건축의 원활한 추진을 위해 재건 축반대자들을 상대로 매도청구권까지도 부여하고 있다. 즉, 구분소유자 및 대 지사용권을 매수하도록 지정된 자가 재건축 결의에 찬성하지 않은 구분소유 자에게 구분소유권 및 대지사용권을 매도할 것을 청구할 경우, 그 구분소유자 에게는 시가에 따른 금전적 보상을 하도록 규정하고 있다. 또한 구분소유자 및 대지사용권을 매도한 재건축 불참의 구분소유자는 집합건물법 제48조 제6 항에 의거하여 동조 제4항의 매수인으로부터 지급 받은 금액에 상당한 금액 을 제공하고 매수청구권을 행사할 수 있도록 함으로써 환매권을 인정하고 있 으며, 이 경우 재건축불참자에게 건물명도에 대한 유예기간을 허용함으로써 소수구분소유자를 보호하고 있다. 사실상 구분소유자의 수가 많은 집합건물의 경우에는 전원이 재건축에 합 의한다는 것은 거의 불가능한 일인 점에 비추어 볼 때 이러한 집합건물법상 의 재건축제도는 중요한 의의가 있다고 할 것이다.

그러나 재건축에 찬성하는 구분소유자와 이에 반대하는 구분소유자사이의 이해관계를 집합건물법상의 재건축 결의 규정만으로 조절하는 것은 그리 쉬운 일은 아니다. 특히 오늘날 재건축 사업이 개발이익만을 추구하는 즉, 경제적 수익을 극대화 하려는 의식 의 팽배가 두드러져 왜곡된 방향으로 흘러가는 문제점들이 야기되고 있는 실 정이다. 집합건물법은 재건축 경우에 대하여 다수결주의를 채택하고 있다. 그러므 로 집합건물의 재건축에 있어서 무엇보다도 중요한 것은 재건축을 마칠 때까 지의 전과정이 진실하고 합리적이고 민주적인 의사 통합의 과정으로 실체적 으로 형성될 것이 필요하며 이를 위하여 구분소유자간의 민주적인 자치능력 의 성장이 필요할 것이다. 즉, 집합건물에서는 사회적 구성원으로서의 거주자 의 사적 자치능력을 기대하지 아니하고는 결정된 재건축을 둘러싼 문제를 해 결하기 어려울 것이다. 또한 집합건물법상 재건축에 관한 규정들은 헌법상의 기본권도 동법 제37 조 제2항에 따라 공공복리를 위하여 필요한 경우 그 본질적인 권리를 침해하 지 않는 한 제한할 수 있다는 점에서 보면 다수 구분소유자들의 권리보호와 사회경제적인 이익을 높이는 것으로 위헌이라고 보기는 어려울 것이지만, 반 사적으로 소수 재건축 불참자들의 사적 이익을 부득이 희생시킨다는 점에서 양자의 권리관계를 합리적으로 보호, 조정을 위해 노력해야 할 것이다

제1장 서론 = 1 제1절 연구의 목적 = 1 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2 제2장 재건축의 개념 = 4 제1절 재건축의 의의 = 4 제2절 재건축의 대상 = 7 1. 집합건물법상 재건축의 대상 = 7 2. 도시 및 주거환경정비법상의 재건축의 대상 = 10 제3절 재건축의 절차 = 12 제3장 집합건물법상 재건축 결의 = 17 제1절 재건축결의의 주체 = 17 1. 관리단 = 17 2. 재건축추진위원회 = 25 제2절 재건축결의의 요건 = 27 1. 재건축의 객관적 요건 = 28 2. 관리단 집회의 결의 = 33 3. 동별로 재건축 결의가 있어야 하는지 여부 = 36 4. 참가 또는 불참가 의사표시의 번복 = 40 제3절 재건축결의의 절차 = 47 1. 관리단집회 = 47 2. 관리단집회의 소집 = 48 3. 관리단집회에서의 결의 = 50 제4절 결의사항 = 53 1. 재건축의 취지 = 53 2. 재건축 결의에서 정하여야 할 사항 = 55 제5절 재건축결의의 하자 = 60 1. 객관적 요건 흠결 = 60 2. 절차적 요건 흠결 = 60 제6절 재건축결의의 효력 = 65 1. 구분소유권자에 대한 효력 = 65 2. 제3자에 대한 효력 = 68 제4장 집합건물법상 매도청구권 = 90 제1절 매도청구권의 의의 = 90 제2절 재건축불참자에 대한 최고절차 = 92 1. 최고권자 = 92 2. 최고의 상대방 = 92 3. 최고의 방식 = 94 4. 회답 = 94 제3절 매도청구권의 행사 = 97 1. 매도청구권자 = 97 2. 상대방 = 98 3. 행사의 효과 = 99 4. 명도기간의 허여 - 매도청구권 행사후의