부동산세제가 부동산투자행동과 투자성과에 미치는 영향

부동산세제가 투자행동과 투자성과에 미치는 영향을 분석했다.

본 연구는 부동산투자와 관련한 대표적 조세인 취득세, 종합부동산세, 양도소득세에 대한 투자자의 조세부담정도가 부동산의 실제사용목적 정도, 장기투자 목적 정도 등 부동산 투자행동에 어떠한 영향을 미치는가에 대하여 분석하고, 이러한 부동산 투자행동은 부동산 투자에 대한 기대수익률, 실현수익률 등 투자성과에 얼마나 영향을 미치는가에 대하여 분석을 실시하였다. 이러한 분석과정에서 각 변수들의 영향정도는 부동산 종류별 투자비중과 지역에 따라 다를 것으로 예상되어 주택, 상가, 토지 등에 투자한 투자부동산의 비중변수와 수도권과 비수도권으로 구분한 지역변수를 통제변수로 하여 통계적 분석을 실시하였다. 분석 결과를 요약해보면 다음과 같다. 첫째, 조세의 부담정도는 부동산의 실제사용목적 정도에는 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 조세를 정책적 차원에서 부동산에 대한 투기억제목적의 수단으로 삼는 것은 정책적 효과가 없다는 것을 의미하는 것이다. 둘째, 주택에 투자한 경우에는 취득세에 대한 부담과 양도소득세에 대한 부담, 그리고 상가에 투자한 경우에 있어서 취득세의 부담은 장기투자목적 정도에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서 부동산 투기현상 중의 하나인 단기적 투자를 억제하고 부동산의 보유기간을 보다 장기적으로 유도하기 위해서는 부동산 종류에 따라 부동산 관련 조세의 부담정도를 달리 하는 정책이 필요할 것이다.

셋째, 부동산에 대한 투자행동 중 실제사용목적을 위한 토지투자와 장기투자목적의 상가투자는 기대수익률에 영향을 미친다. 넷째, 부동산에 대한 투자행동 중 실제사용목적을 위한 토지투자와 장기투자목적의 토지투자는 실현수익률에 영향을 미친다. 한편, 지역을 수도권과 비수도권으로 구분하여 비교해보면, 수도권과 비수도권 모두 공통적으로 조세의 부담정도가 부동산의 실제사용목적 정도에는 영향을 미치지 않는 것으로 나타났으며, 부동산에 대한 투자행동이 실현수익률에도 공통적으로 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 다만, 수도권의 경우에는 주택에 대한 취득세부담 정도가 장기투자목적 정도에 영향을 미쳤으나, 비수도권의 경우에는 상가투자시의 보유세 부담정도와 토지투자시의 취득세 및 보유세 부담정도가 장기투자목적 정도에 영향을 미치는 것으로 나타나 수도권과 비수도권간의 투자인식에 차이가 있었다. 또한 수도권의 경우에는 투자행동이 기대수익률에는 영향을 미치는 것으로 나타나지 않았으나, 비수도권의 경우에는 실제사용목적을 위한 토지투자와 상가에 대한 장기투자가 기대수익률에 영향을 미치는 것으로 나타나 지역 간에 인식의 차이가 있는 것으로 나타났다. 따라서 본 가설검정 결과를 토대로 볼 때 수도권과 비수도권에 대한 조세정책을 통한 정부의 부동산관리는 수도권과 비수도권에 대한 차별화된 정책실행을 통해 보다 더 효율적으로 부동산 관리를 해야 할 것으로 판단된다.

본 연구는 부동산 투자에 있어서 투자자에게 조세의 부담정도에 따른 투자행동의 선택결과가 최종의 투자성과에 서로 다른 결과를 나타낸다는 점을 고려하여 본 연구모델을 투자의사결정시 기초적인 의사결정 도구로 활용할 수 있을 것으로 생각된다. 한편, 조세는 국민의 4대 의무 중 하나이지만 본 연구를 수행함에 있어서 조사대상자들의 조세에 대한 인식이 각 세목별로 분명한 인식의 차이를 보이지 않음으로 인해 통계적으로 일관성을 좀 더 분명하게 갖는 결과를 도출하지 못한 점은 아쉬움으로 남으며, 향후 본 연구를 토대로 일반화된 추가적인 연구가 진행되기를 희망한다. This study inquires into what effect the tax burden of investors, for typical taxes related to real estate investment; acquisition tax, comprehensive real estate holding tax, and transfer income tax, might have on the real estate investment behaviors; the actual purpose of using real estate, and the purpose of long-term investment.

These real estate investment behaviors have been analyzed to see how much they affect investment performance such as expected rate of return and realized compound yield. As the degree of influence of each variable is expected to vary from the investment ratio by type of property as well as the region, a statistical analysis is made by setting the ratio variables of investments in real estate; housing, shopping district, and land, and the location variables, classified into capital region and non-capital region, as the control variables. The result of study shall be summarized as follows.

Firstly, the degree of tax burden has no influence on the actual purpose of using real estate as well as the purpose of long-term investment, which implies that the use of real estate taxation as a means of holding down property speculation has no effect as a policy. Secondly, the investment in housing has an effect on the burden of acquisition tax and transfer income tax, while the burden of acquisition tax for investment in shopping district has an effect on the purpose of long-term investment.

A new policy, which varies the degree of tax burden for the type of real estate might be in dire need to suppress short-term investment, one of the typical case of property speculation, and to induce the retention period of real estate on a long-term basis. Thirdly, the investments in land for actual use and in shopping district for long-term investment, among the investment behaviors for real estate, have an influence on expected rate of return. Fourthly, the investments in land for actual use and in shopping district for long-term investment, among the investment behaviors for real estate, have an influence on realized compound yield.

Meanwhile, the degree of tax burden has no influence on the actual purpose of using real estate both in capital and non-capital regions, and nor does investment in real estate on realized compound yield. However, there was a significant difference in the perception of investment between capital and non-capital regions, as the burden of acquisition tax for housing has an effect on the purpose of long-term investment in the capital region, while the burden of property tax for investment in shopping district and the burden of acquisition tax and property tax for investment in land have an effect on the purpose of long-term investment.

Furthermore, the investment behaviors have no influence on expected rate of return in the capital region, whereas the investments in land for actual use and in shopping district for long-term investment have an influence on expected rate of return. The result of hypothesis test shows that the efficient real estate management is likely to be made by implementing differentiated government policies for capital and non-capital regions respectively, through the adequate taxation system for those regions.

This study model, which considers the fact that the choice of investment behavior for the degree of tax burden of investors may lead to different results in real estate investment, is expected to be an effective decision-making tool for investment. Tax is one of the four citizen’s obligations of South Korea. It was a shame that the result was not statistically uniform due, in large part, to the ambiguous difference in the perception of those surveyed on tax by each item. Thus, it would be necessary to continue more and more general studies as a supplementation in a foreseeable future.