아파트 분양권 전매특성이 아파트 매매가격에 미치는 영향에 관한 연구 = A Study on the Effect of Resale Property of Apartment Presale Rights on Apartment Sales Price

아파트 분양권 전매특성이 아파트 매매가격에 미치는 영향을 분석했다.

2016년 이후 서울과 경기도 등 수도권의 주택가격 상승을 억제하기 위해 투기과열지구와 조정대상지역 등 각종 부동산정책을 통해 수요자를 억제하는 정책을 펼쳐왔다.

이러한 정책 결과 규제지역이 아닌 지방광역시 및 지방의 풍선효과로 주택가격 상승을 야기하였고, 특히, 아파트 가격의 상승으로 인해 청약시장이 과열되어 아파트 청약경쟁률이 급격하게 상승하였다. 결국 정부는 전국의 주택가격 상승률에 따라 동 단위로 핀셋 규제하는 부동산정책까지 나오게 되었는데, 이러한 투기과열지구와 조정대상지역 지정은 아파트 분양권 전매제한과 함께 대출 강화, 조세 강화 등 여러 가지 수요자 억제 효과가 포함되어 있고, 이에 따라 수도권과 지방 광역시, 인근 위성도시까지 부동산 규제정책으로 2016년 11월 3일 이후 투기과열지구 49개, 조정대상지역 112개로 지정된 규제지역과 규제지역이 지정되지 않은 비규제지역의 주택가격 양극화가 생겨났다. 본 연구의 목적은 2016년 1월부터 2021년 12월까지 6년간의 아파트 분양권 전매특성과 관련된 부동산정책에 대해 알아보고, 이러한 정책이 전국 131개의 시군구를 대상으로 지역별(전국, 수도권, 대구ㆍ경북, 부울경, 충청ㆍ대전, 광주ㆍ전라) 아파트 분양권 전매특성이 아파트 매매가격에 어떠한 영향을 미쳤는지 살펴보고자 하였다. 본 연구는 전국 131개의 시군구를 대상으로 아파트 분양권 전매특성이 아파트 매매가격에 미치는 요인 분석과 영향을 연구하는 데 있다.

모형으로 전국, 수도권, 대구ㆍ경북, 부울경, 충청ㆍ대전, 광주ㆍ전라 모두 6개의 모형으로 전국의 여러 시군구별 부동산특성, 거시경제특성, 정책특성, 분양권 전매특성을 독립변수로 두고, 이러한 특성에 따라 영향 요인과 변화를 살펴보고자 하우스만 검정과 고정효과모형을 통해 통계분석 프로그램으로 STATA 17버전을 사용하여 분석하였다. 본 실증분석을 통해 부동산특성으로 아파트 전세가격은 모든 모형에서 양(+)의 영향을 주는 것으로 전세가격이 상승하면 아파트 매매가격이 상승하는 것으로 파악하였고, 아파트 미분양은 기반 산업인 제조업과 중공업의 쇠퇴로 소득과 인구가 감소하고 있는 부울경의 모형만 아파트 매매가격에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 파악하였고, 나머지 유의미한 모형에서는 양(+)의 영향을 주는 것으로 파악하였다. 아파트 매매거래량 또한 대구ㆍ경북 지역만 유의하지 않았고, 다른 모형에서는 영향이 있었다. 거시경제특성으로 금리, 통화량(M2), 소비자물가지수.

정책특성으로 분양가상한제 규제와 적용지역, 투기과열지구 및 조정대상지역 래그값 0에서 6까지 즉시부터 지정 후 6개월까지 시차를 주었고, 분양권 전매특성으로 분양권 전매 강화, 분양권 전매규제강화 × 분양가상한제 × 투기과열지구의 상호관계 분석, 분양권 전매거래량, 전매제한 6개월, 1년 6개월, 소유권이전등기, 분양권 전매제한 기간에 따른 양도소득세율의 영향에 대해서 어느 모형에서 어떤 특성이 유의미 한지 살펴보았다. 본 연구를 통하여 부동산정책을 통한 분양권 전매규제 강화 기간 설정, 규제지역 및 비규제지역의 조세 강화정책의 영향력을 파악하고, 수도권과 지방 광역시 및 인근 위성도시의 주택시장 상관관계에 대해 파악을 함으로써 수도권을 기준대상으로 하는 다양한 수요억제 정책 및 규제지역 핀셋 지정하기보다 부동산특성의 상호관계를 세부적으로 살펴봄으로 정책당국에서 입안 시 지역별 맞춤 규제로 인한 주택가격 안정화 효과를 적용하는 방법을 모색할 것으로 기대한다.

Ⅰ. 서론 1 1. 연구의 배경 및 목적 1 2. 연구의 범위 및 방법 4 1) 연구의 범위 4 2) 연구의 방법 5 3. 연구의 구성 및 절차 6 Ⅱ. 이론적 근거 및 선행연구 9 1. 아파트 분양권 전매의 이론적 근거 9 1) 아파트 분양권의 개념 9 2) 아파트 분양권 전매의 개념 17 3) 아파트 분양권 전매제한의 필요성과 연혁 36 4) 분양권 전매제한 기간별 양도소득세 40 2. 아파트 분양권 전매의 현황 59 1) 전국 아파트 분양권 전매 현황 59 2) 수도권 아파트 분양권 전매 현황 60 3) 대구ㆍ경북 아파트 분양권 전매 현황 61 4) 부울경 아파트 분양권 전매 현황 62 5) 충청ㆍ대전 아파트 분양권 전매 현황 64 6) 광주ㆍ전라 아파트 분양권 전매 현황 65 3. 아파트 분양권 전매제한과 매매가격 간의 관련성 67 1) D-W 모형 68 2) 부동산 시스템 72 4. 선행연구 검토 및 선행연구와의 차별성 74 1) 선행연구 검토 74 2) 선행연구와의 차별성 77 Ⅲ. 연구가설과 연구모형 79 1. 연구가설 79 1) 부동산특성과 아파트 매매가격의 영향 관계 79 2) 거시경제특성과 아파트 매매가격의 영향 관계 81 3) 정책특성과 아파트 매매가격의 영향 관계 82 4) 분양권 전매특성과 아파트 매매가격의 영향 관계 82 2. 연구모형 85 Ⅳ. 실증연구 87 1. 연구의 틀 87 2. 분석자료 및 변수의 정의 89 2. 기술통계분석 91 3. 실증분석 95 1) 하우스만 검정 95 2) 실증분석 결과 97 3) 지역별 차이 비교 135 Ⅴ. 결론 143 1. 연구결과의 요약 143