법인의 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도 재도입 타당성 검토

법인의 비업무용 토지 취득세 중과제도 재도입의 타당성을 분석했다.

□ 연구목적 ○ 본 연구의 목적은 법인이 소유하고 있는 토지 중 직접 업무에 사용되지 않는다고 인정되는 토지에 대한 취득세 중과제도 재도입의 타당성을 분석하는 것임. - 비업무용 토지는 법인이 토지를 취득한 후 유예기간 내에 정당한 사유없이 목적사업에 직접 사용하지 아니하거나 적정기준을 초과하여 소유하고 있는 토지를 말함. ○ 최근 법인의 토지보유가 늘어나면서 토지 소유를 제한하기 위해 토지 등 양도소득에 대한 법인세 추가 과세를 강화하려는 움직임이 있음. - 2018년 기준 국토 총면적은 100,364㎢로 2006년 대비(99,678㎢) 0.7% 증가했지만, 법인이 소유한 토지 면적은 같은 기간 중 28.3%나 증가함. - 2019년 4월 23일 국회 기획재정위원회 소속 김정호 의원은 비사업용 토지에 대한 양도소득에 대해 법인세 추가세율을 기존 10%에서 30%로 인상하는 ‘법인세법 일부개정법률안’을 발의함. · 현행 「법인세법」은 토지에 대한 투기적 수요를 억제하고 투기이익을 환수하여 부동산시장을 안정시키려는 목적으로 내국법인이 비사업용 토지를 양도하는 경우에는 토지 등의 양도소득에 10%를 곱한 금액을 일반 법인세액에 추가하여 과세하고 있음. · ‘상호출자제한기업집단’에 한하여 비사업용 부동산에 대한 추가 양도소득세를 10%에서 30%로 인상함으로써 기업의 유동자금이 건전한 경제생태계를 구축하는데 사용될 수 있도록 유도함.

일부 지방자치단체에서는 법인의 토지보유 억제 차원에서 2001년부터 폐지된 ‘법인의 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도’를 재도입하여야 한다고 제기함. - 법인의 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도는 비생산적 재산의 억제 차원에서 1974년 도입됨. - 법인의 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도는 2001년부터 산업활동의 자율화를 지원하는 차원에서 폐지됨. ○ 본 연구에서는 2001년에 폐지된 법인이 취득한 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도 재도입의 타당성을 분석함. - 타당성은 정책성과 효과성으로 구분하여 분석함. □ 정책성 평가 결과 ○ 법인의 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도의 정책성을 종합적으로 평가하면 중간 정도임. ○ 첫째, 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도의 필요성은 인정됨. - 국토교통부 토지소유현황통계에 따르면 2018년 기준 법인이 소유한 면적은 7,008㎢로 2005년(5,461㎢) 대비 28.3% 증가하였지만, 민유지 면적은 51,260㎢로 2005년(55,792㎢) 대비 8.1% 감소함. - 비업무용 토지로 간주될 수 있는 종합합산토지에 대한 법인의 면적증가율은 39.9%로 전체 면적증가율(30.0%)보다 높음. - 법인은 사업 연관성이 떨어지는 임야, 농경지 등을 상당히 보유하고 있으며, 2016년 감사원 감사결과에 따르면 농업법인이 투기 목적으로 농지를 소유하고 있다고 지적한 바 있음.

- 비사업용 토지 등의 양도에서 발생하는 법인의 양도차액은 2016년 1조 8,655억원, 2017년 2조 4,536억원, 2018년 2조 9,245억원 등으로 빠르게 늘어나고 있음. · 비사업용 토지 등의 양도소득은 개발이익 등을 기대하고 토지를 보유할 유인이 있는 부동산업, 건설업 등이 전체 양도차액에서 차지하는 비중이 71.6%나 됨. - 법인이 소유한 토지와 비업무용 토지로 간주할 수 있는 토지가 증가하고 있으므로 비생산적 재산의 억제를 위해 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도의 재도입 필요성이 있음. ○ 둘째, 법인의 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도 재도입의 시의성은 낮음. - 2019년 들어 법인의 경영성과가 저조하고 법인의 비업무용 토지 소유를 억제할 수 있는 「종합부동산세법」이 2018년 말 개정됨. · 한국은행의 기업경영분석에 따르면 2019년 2/4분기 외감기업(외부감사대상 법인기업)의 매출액은 지난해 같은 기간보다 1.1% 감소하였으며, 2019년 2/4분기 외감기업의 매출액영업이익률은 5.2%로 2018년 2/4분기(7.7%) 대비 2.5%P(32.5%) 하락함. · 종합합산토지에 대한 종합부동산세 세율은 2018년까지 0.75%~2.0%이었으나, 2019년부터 1.0%~3.0%로 2018년 대비 0.25%P∼1.0%P 인상됨.

- 경영성과가 부진한 상황에서 취득세 중과제도의 재도입은 법인의 경영 활성화와 투자를 저해할 수 있으며 「종합부동산세법」의 개정 효과도 지켜볼 필요가 있으므로 현재 시점에서 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도 재도입의 시의성은 낮다고 판단됨. ○ 셋째, 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도의 정책목표는 지방자치단체의 역할로서의 적절성은 낮음. - 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도의 도입 취지인 ‘비생산적 재산의 보유 억제’는 국가의 정책목표일 수는 있으나, 지방자치단체의 정책목표는 아님. - 종합토지세의 정책목표인 ‘과다한 토지보유 억제’는 현재 국세인 종합부동산세로 이관되었으며, 법인의 비생산적 재산의 보유 억제는 지방자치단체의 지역발전 도모정책과 부합하지 않음. - 하지만 국세에서 부동산 취득단계의 거래세가 존재하지 않으므로 지방세인 취득세가 일정 부분 국세처럼 정책과세 기능을 담당해야 함. ○ 넷째, 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도는 과세관청의 세무행정비용과 납세자의 조세순응비용을 높이는 등 제도 운용이 쉽지 않음. - 2000년까지 시행된 법인의 비업무용 토지에 취득세 중과제도는 적용대상 여부, 유예기간 경과 여부 등의 내용이 복잡함. · 취득세 중과 적용대상 관련 조문이 ‘8개 호 40개 목’에 달하며, 적용대상 중에서도 배제하는 조문이 ‘8개 호’였음.

- 세무공무원이 비업무용 토지에 대한 취득세 중과대상 여부를 판단하는데 많은 시간과 노력이 들어감. - 납세자는 취득세 중과대상 적용 여부, 다양하고 복잡한 예외규정 등을 파악하기 어려우므로 자발적으로 납세 순응이 어려울 수 있음. ○ 다섯째, 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도는 법인세 추가과세제도와의 정합성을 지니고 있음. - 법인의 비사업용 토지 등 양도소득에 대한 법인세 추가 과세제도는 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도와 도입 취지가 비슷함. - 법인세 추가 과세가 되는 ‘비사업용 토지’와 취득세의 ‘비업무용 토지’는 법인에게 중복될 가능성이 있지만, 취득세 중과제도는 법인세 추가과세제도의 약점인 ‘동결효과’를 보완함. □ 효과성 평가 결과 ○ 법인의 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도 재도입의 효과성은 중상 수준으로 평가함. ○ 첫째, 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도는 토지사용의 효율성을 높이는데 이바지할 수 있지만, 비생산용 재산 보유의 억제 효과는 제한적임. - 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도가 폐지된 이후 법인의 종합합산토지 면적은 폐지 이전보다 더욱 빠르게 증가함. · 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도 폐지 이전과 이후 1년간 법인의 종합합산토지 면적증가율은 각각 2.49%, 4.83%임.

· 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도 폐지 이전과 이후 4년간 법인의 종합합산토지 면적증가율은 각각 6.32%, 10.68%임. · 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도 폐지 이후 법인의 종합합산토지 면적증가율은 폐지 이전보다 1.69배~1.94배 더 높음. - 이는 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도는 법인의 비업무용 토지 소유를 줄이기에는 힘들지만, 비업무용 토지의 증가 속도를 낮추는 효과가 있음을 의미함. - 우리나라의 가용토지 면적은 부족하고, 공급이 제한된 토지의 특수성을 고려할 때 비생산적 토지 소유의 억제는 국가 전체적으로 토지사용의 효율성을 높임. - 하지만 제도의 복잡성을 활용한 조세회피 등으로 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도의 비생산용 재산 보유에 대한 억제 효과는 제한적일 것임. ○ 둘째, 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도의 재도입 시 중과세액의 추정치는 757억원~3,029억원(2018년 기준) 수준임. - 취득세 중과세액 추정치가 전체 지방세(84.3조원)에서 차지하는 비율은 0.09%~0.36%(2018년 기준)임. ○ 셋째, 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도는 세부담의 불형평 문제를 초래함. - 대기업들은 목적사업 변경 등을 통해 세금을 회피할 가능성이 있으며, 세무역량이 부족한 중소기업이 취득세 중과세율 적용 대상이 될 가능성이 있음.

넷째, 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도는 법인의 구조조정 지연, 투자의사 결정 왜곡, 토지거래의 위축 등의 비효율을 초래할 수도 있음. □ 정책제언 ○ 정책성, 효과성 등을 검토한 결과 법인의 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도의 재도입 타당성은 일정 부분 인정되지만, 시의성은 다소 낮음. - 국가 전체 토지사용의 효율성을 높이기 위해서는 법인에 대한 비업무용 토지의 억제가 필요함. - 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도는 법인의 비업무용 토지의 증가 속도를 낮추는 데 효과가 있음. - 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도가 재도입되면 천억 원 이상의 세수증대 효과도 있음. - 하지만 최근 법인의 경영성과가 저조하고 법인의 비업무용 토지 소유를 제한할 수 있는 「종합부동산세법」도 2019년부터 시행되고 있으므로 취득세 중과제도를 시급히 도입할 필요성은 낮음. ○ 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도의 설득력을 높이기 위해 비업무용 토지 등을 많이 보유할 것으로 의심이 가는 법인을 중심으로 현황을 파악할 필요가 있음. - 비사업용 토지의 양도차익이 많은 부동산업, 건설업, 농업법인과 2007년~2017년 기간 중 토지 소유가 많이 늘어난 상위 1% 법인 등을 대상으로 비업무용 토지의 현황을 파악함. ○ 법인의 경영 활성화 및 구조조정을 저해하지 않는 방향으로 비업무용 토지에 대한 취득세 중과제도를 설계할 필요가 있음.

- 취득세 중과대상 적용 여부 등은 재산세 토지분의 과세대상 구분, 양도소득세와 법인세 추가과세의 비사업용 토지 등과 정합성을 갖추는 방향으로 제도가 설계되어야 함. - 조세의 복잡성을 낮추기 위해 취득세 중과 적용대상 여부 등을 단순화하며, 법인 투자의 불확실성을 고려하여 중과제도 유예기간을 충분히 길게 설정하는 등의 고려가 필요함.