부동산투자신탁(REITs) 제도의 활성화 방안에 관한 연구 = (A) Study on Activation Plan of Real Estate Investment Trust System

부동산투자신탁(REITs) 제도의 활성화 방안을 연구했다.

IMF 외환 위기 이후, 기업의 부채비율 감축과 부동산 시장의 극심한 경기침체로 기업과 금융기관의 유동성이 크게 떨어지고 부실채권 규모가 급격히 증가함에 따라 일시게 부동산 가격이 급락하는 자산디플레이션 현상이 발생하게 되었다. 이를 완화하기 위하여 정부에서는 자산유동화(ABS)제도와 주택저당채권유동화(MBS)제도를 도입 시행함으로써 부동산에 대한 유동화를 가능하게 하였으며 구조조정 과정에서 소요되는 막대한 규모의 자금조달과 부동산 시장의 안정화와 부동산 경기 활성화에 대한 긍정적인 역할을 수행하게 되었으나, 이러한 제도의 도입만으로는 부동산 시장의 한계를 극복하지 못하였다. 이를 해결하기 위한 목적으로 2001년 7월 도입하게 된 부동산투자회사(REITs) 제도는 기업과 금융기관의 구조조정을 촉진하여 BIS 비율을 향상시키고, 부동산을 증권화하여 자본시장에 유통시킴으로서 구조조정용 부동산 매각을 원활하게 하고 소액의 투자자들에게 투자기회를 제공하여 자본이득을 분산시키며, 궁극적으로는 부동산시장과 자본시장을 연결하여 부동산시장의 선진화를 가능하게 할 수 있는 유일한 방법이다.

부동산투자회사(REITs : Real Estate Investment Trusts)제도는 많은 소액투자자들로부터 부동산 투자자금을 동원하여 대규모 부동산의 개발과 이용을 촉진하는 한편 이들에게 부동산 소유권과 이에 수반되는 경제적 편익을 귀속토록 하는 것을 근본 취지로 하는 제도로, 가장 선진화된 부동산간접투자 형태 중의 하나이며, 무엇보다도 투명화를 통한 탈세 방지가 가능할 뿐 아니라 기업과 금융기관의 구조조정을 앞당기는데 지대한 기여를 할 것으로 보았다. 그러나 기대를 모았던 REITs 제도가 시행된지 벌써 2년 6개월이 지났으나, 관련업계에서는 별다른 변화를 느끼지 못하고 있다. 특히 법 시행 이전에 REITs 제도에 대한 관련업계의 높은 관심과 기대는 오히려 법 시행 이후 실망으로 이어지고 있으며, 관련 법규는 사문화될 우려마저 있는 실정이다. 따라서, 부동산투자회사(REITs)제도의 이론적 개요와 미국, 호주, 일본 등 외국의 부동산투자회사 제도를 살펴보고, 우리나라에서 시행중인 부동산투자회사 제도의 현황을 선행연구논문 및 참고문헌을 통하여 알아본 후 우리나라 REITs 제도의 운영상 문제점과 발전 방향을 제시하고자 한다. 본 연구를 통하여 건설교통부에서 정식으로 인가받은 REITs가 아직 없다는 사실에 놀랐고, REITs의 근간이 되는 부동산 증권화의 추진에도 많은 한계점을 가지고 있음을 알게 되었다.

본 연구에서는 이러한 한계점을 극복하고 당초 본 제도 도입시 기대하였던 부동산 거래의 선진화와 투명성 제고 및 부동산 시장의 안정적인 발전을 도모하면서 본 제도가 조기에 정착될 수 있도록 하기 위해서는 정부의 특별한 정책적 배려가 필요하다고 판단되었다. 그럼에도 불구하고, 부동산 가격체계 및 거래체계가 투명하지 못한 우리 사회 여건에서 모든 것을 한꺼번에 이룰 수는 없을 것이나, 장기적인 부동산 시장 안정 및 발전을 위하여 일정기간을 정하여 정부 정책을 시행한다면 REITs 제도는 짧은 시간안에 발전될 수 있으리라 판단된다. 본 연구를 통하여 부동산투자회사제도의 이해와 함께 REITs제도의 발전을 위하여 부동산 개발 사업을 중심으로 정책적 대안 제시가 가능할 것으로 판단되었으나, 여러 관련법규의 상충으로 혁신적인 대안을 제시할 수 없는 연구의 한계가 있었음을 아쉽게 생각하며, 부동산투자회사(REITs)제도가 조기에 정착되어 부동산 시장의 조정자 역할을 할 수 있기를 기대한다.

목차 = iv 국문요약 제1장 서론 = 1 제1절 연구의 목적 = 1 제2절 연구의 방법 = 3 제2장 부동산투자신탁(REITs) 제도의 이론적 고찰 = 5 제1절 부동산투자신탁(REITs)의 개념 = 5 1. 부동산투자신탁(REITs)의 개념 = 5 2. 부동산투자신탁(REITs)의 특징 = 7 3. 부동산투자신탁(REITs)의 주요 장점 = 8 제2절 부동산투자신탁(REITs)의 유형 = 10 1. 부동산투자신탁(REITs)의 구성 = 10 2. 부동산투자신탁(REITs)의 유형 = 14 제3장 부동산투자신탁(REITs) 제도의 해외 사례 비교 = 20 제1절 미국의 부동산투자신탁(REITs) 제도 = 20 1. 개요 = 20 2. 미국 REITs제도의 발전 = 23 제2절 호주의 LPT (Listed Property Trust) = 24 1. LPT의 개요 = 24 2. LPT의 특징 = 25 3. LPT의 발전과정 = 26 4. LPT의 현황 및 세제 = 26 제3절 일본의 특정목적회사(SPC) 제도 = 27 1. 개요 및 발전과정 = 27 2. 현황 및 세제 = 29 제4절 해외 REITs의 시사점 = 30 제4장 부동산투자신탁(REITs)의 국내 도입 현황과 장래전망 = 34 제1절 국내 REITs 제도의 도입배경 = 34 제2절 국내 REITs 제도의 구조 및 내용 = 35 1. 부동산투자회사(K-REITs) = 36 2. 기업구조조정 부동산투자회사(CR-REITs) = 39 3. K-REITs와 CR-REITs의 비교 = 41 제3절 국내 REITs의 시장동향 및 전망 = 46 1. REITs의