경매부동산의 권리분석과 배당에 관한 연구 : 말소기준권리 해석을 중심으로

부동산 경매의 권리분석과 채권자 배당 문제를 연구했다.

부동산경매를 통하여 부동산을 매입하는 것은 이제 전문가들만의 영역이 아니고 일반인들의 내집마련이나 재태크의 수단으로 정착되고 있다. 그러나 부동산경매는 법률적 지식과 부동산상의 각종 권리에 대한 판단능력을 갖고 있어야 낙찰 후 금전적 손실을 보거나 불필요한 소송에 휘말리는 사태를 미연에 방지할 수 있다. 본 연구는 이러한 관점에서 출발하였다. 경매부동산에 대한 분석은 부동산의 권리관계상 문제점을 파악하는 권리의 분석, 부동산의 이용이나 가치를 파악하는 물건의 분석, 투자금에 대비한 수익성을 파악하는 수익성의 분석 등으로 나누어 볼 수 있으나 특히 권리분석은 부동산 경매투자의 가장 기본요소라 하겠다. 본 연구는 경매부동산의 권리분석과 각 채권자들의 배당에 관한 내용을 정리하고 체계화시킴으로 안전하고 성공적인 입찰에 도움이 되고자 구체적으로 권리분석의 법적근거와 기법을 서술하고 권리분석시 문제가 되고 논란의 대상이 되는 몇몇 문제점을 제시하고 해결방안을 모색해 보고자 하였다. 경매부동산 권리분석의 기법은 먼저 말소기준권리를 찾아내어 낙찰후 말소되는 권리와 낙찰자에게 인수되는 권리를 구분하여야 하는데 말소기준이 되는 권리란 (근)저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기를 말하며 이것중 부동산등기부상 가장 먼저 설정된 권리가 말소기준권리가 된다. 말소기준권리와 말소기준권리보다

늦은 모든 권리들은 낙찰후 낙찰자에게 대항하지 못하고 말소되며 말소기준권리보다 빠른 권리들은 낙찰자가 인수한다. 이는 등기부에 기재되는 권리뿐 아니라 주택임차권에도 적용되어 말소기준권리 설정 이전에 대항요건을 갖춘 임차인의 권리도 낙찰자가 인수해야 하는 것이다. 예외적으로 법정지상권, 유치권, 예고등기등은 말소기준권리의 선,후와 관계없이 낙찰자에게 인수된다. 경매부동산의 권리분석은 위에서 언급한 등기부상의 각종권리를 판단하고 말소기준권리를 적용하는 것이 우선이나 부동산위의 권리 즉 주택임차인의 권리, 법정지상권, 유치권과 같은 권리들도 분석하여야한다. 주택임차인은 자신의 권리를 등기부에 등재하지 않더라도 주택임대차보호법의 규정에 의하여 주민등록의 전입과 거주의 조건을 통하여 대항요건을 갖추고 그 시점이 말소기준권리보다 빠르면 낙찰자에게 자신의 권리를 주장할 수 있는 권리가 형성되며 대항요건의 시점이 늦으면 확정일자에 의한 우선변제권을 통하여 배당에 참여할 수 있는 것이다. 이러한 임차인의 보호 방법 외에 일정금액 이하의 소액임차인에게는 그 권리의 순위와 관계없이 법이 정한 일정액을 최우선으로 변제하는 규정을 두고 있다. 말소기준권리가 되는 각 권리들을 그 근거에 입각하여 살펴보면 먼저 근저당은 민사집행법 제91조 2항 “매각부동산위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.

는 조항과 국세징수법 기본통칙 3-10-57...79제2호 “담보물권에 대항할 수 없는 권리는 소멸한다. 는 조항이 주된 근거이며 기본적으로 우리나라 민사집행법이 담보물권은 소멸주의 용익물권은 인수주의를 취한다는 점이다. 압류는 민사집행법 제91조 3항 “지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다”는 조항과 국세징수법 기본통칙 3-10-57...79제3호 “압류에 대항할 수 없는 권리는 소멸한다”는 조항이 그 근거가 된다. 가압류는 민사집행법 제91조 3항, 위의 압류와 동일한 조항의 근거와 가압류제도의 목적이 “금전채권의 만족인 배당”에 있는 점이 근거이며 담보가등기는 가등기담보등에 관한 법률 제15조 “담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매등이 행하여진 때에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다”는 점에서 그 근거를 ？O을 수 있다. 경매기입등기가 말소기준이 되는 근거는 등기부상에 다른 말소기준의 권리가 없고 강제경매가 진행되는 경우에 강제경매 신청이 압류의 효력을 발생시키는 것이므로 압류와 그 근거가 같다 할 것이다 전세권의 말소기준권리 여부는 논란의 여지가 있다.

이는 1984년 민법 개정시 303조 1항에 전세권의 우선변제권 조항에 대한 확대 해석으로 우선변제 권리는 담보물권의 고유 성격인데 전세권의 우선변제권 부여를 마치 전세권을 담보물권으로 오인 적용한 것이라 볼 수 있다. 민법에서의 전세권의 우선변제권 조항은 전세권의 담보물권적 성격을 나타내는 일종의 특례라 보이며 우선변제권이 있다고 하여 말소기준권리로 해석하는 것은 오류라 할 수 있겠다. 이는 주택임대차보호법에서 임차인이 확정일자를 부여 받으면 배당에서 우선변제권을 갖는 것과 동일한 원리라 보인다. 결국 전세권은 그 본래적 성격이 용익물권이란 사실을 볼 때 말소의 기준이 된다는 해석은 무리가 있다고 하겠다. 배당은 부동산경매의 목적인 채권자의 채권회수라는 최종적 목적을 이루어 주는 과정이라 볼 수 있으며 각 채권자들이 가지고 있는 자신의 권리에 따라 최우선변제권리, 우선변제권리, 일반변제권리로 대별할 수 있다. 최우선변제권리는 주택임대차보호법에 의한 소액임차인의 보증금 일정액, 근로기준법에 의한 임금채권, 당해 부동산에 부과된 당해세인데 이들 최우선변제권은 그 권리의 순위와 관계없이 즉 우선변제권보다 앞서서 배당 받을 수 있는 권리이다.

우선변제권리는 담보물권에 의하여 담보된 채권 즉 저당권, 담보가등기, 전세권과 주택임대차보호법에 기인한 확정일자부임차인, 당해세 이외의 국세, 지방세이며 이들은 권리설정 및 법률적 근거에 의한 권리일의 순서에 따라 배당받는 권리이다. 일반변제권은 일반채권이나 일반임차인의 보증금, 각종 공과금을 말하며 보통 최우선변제권과 우선변제권의 배당후 잔여 금액이 있을 때 배당 받을 수 있다고 하겠다. 이상 본 연구에서 살펴본 권리분석과 배당에 관한 서술은 각종 문헌과 관련 법률을 검토하여 아직도 혼란스러운 그 기법과 법률적 근거를 기술하고 체계화시키는데 중점을 두었으며 최종적으로 실제 문제되고 있는 몇몇 권리들과 배당실행의 어려운 점을 제기하고 대응방안을 제시하여 보았다. 권리분석의 자료분석과정에서의 문제점은 현황조사보고서나 각종공부들의 불확실성과 공신력부족에 있다. 이는 좀더 상세한 기술과 공신력의 확보를 통하여 오류나 착오를 최소화 하여야하며 민사집행사건기록은 일반에게 공개되어 보다 상세하고 정확한 권리분석이 될 수 있도록 하여야 하겠다. 말소기준권리와 관련된 문제점은 가압류의 분석이 정리되지 않고 모호한 점인데 특히 전소유자의 가압류권리는 정확한 권리분석을 원한다면 주의를 요한다.

담보가등기의 경우는 소유권이전청구권가등기와의 혼란을 피하기 위하여 등기의 과정에서부터 명확히 구분하는 법적 제도화가 필요하며 전세권의 말소기준권리 해당여부에 대한 논란은 전세권을 기준권리에서 제외시키고 별도로 분석하는 것이 명쾌한 해결방안이라 생각된다. 배당실행과 관련된 문제점은 유익비, 필요비 배당이 유치권의 권리 주장과 혼선되어서 현실적으로 많은 문제를 야기하고 있으므로 감정의 단계부터 유익비, 필요비를 포함한 정확한 감정이 해결방안이며 아울러 유치권은 신고를 법제화 하여 혼란을 방지하여야 할 것이다. 조세채권의 경우 우선변제권의 조세가 그 권리일을 법정기일로 기준 하는데 기일과 체납액을 열람할 수 없기 때문에 입찰에 참여하고자할 때 예측할 수 없는 피해를 볼 우려가 있으므로 현재 경매부동산의 경우 임차인의 주민등록 열람이 가능한 예처럼 조세채권도 같은 방식으로 해결되어야 한다.

제 1 장 서 론 제 1 절 연구의 목적 제 2 절 연구의 범위와 방법 제 2 장 경매부동산 권리분석의 일반적 이해 제 1 절 부동산 권리분석의 개념과 기능 1. 부동산 권리분석의 정의와 성격 2. 부동산 권리분석의 필요성 3. 부동산 권리분석의 기능 제 2 절 경매부동산 권리분석의 중요성 제 3 절 경매부동산 권리분석의 내용 1. 경매 권리분석의 순서 개관 2. 권리간 순위 제 3 장 경매부동산의 말소기준권리에 관한 고찰 제 1 절 말소기준권리와 소멸주의, 인수주의 1. 말소기준권리 2. 소멸주의 3. 인수주의 4. 용익물권과 민사집행법 제 2 절 (근)저당권과 말소기준권리 1. 저당권의 일반적 이해 2. 저당권자의 채권변제 방법 3. 저당권의 배당순위 4. 저당권과 경매신청 5. 저당권이 말소기준권리가 되는 근거 제 3 절 가압류와 말소기준권리 1. 가압류의 일반적 이해 2. 가압류의 등기효력과 경매절차 3. 가압류와 배당 4. 가압류가 말소기준권리가 되는 근거 제 4 절 압류와 말소기준권리 1. 압류의 일반적 이해 2. 압류등기의 효력 3. 압류등기의 말소 4. 압류가 말소기준권리가 되는 근거 제 5 절 담보가등기와 말소기준권리 1. 가등기의 일반적 이해 2. 가등기의 효력 3. 담보가등기의 효력 4. 담보가등기가 말소기준권리가 되는 근거 제 6 절 전세권의 이해와 분석 1. 전세권의 일반적 이해 2. 경매에서의 전세권 분석 제 4 장 경매부동산의 배당에 관한 고찰 제 1 절 배당분석의 기초 제 2 절 배당의 일반적 이해 1. 배당대상 채권자 2. 배당요구와 채권신고 3. 배당의 순위 이해 4. 배당후