연구 요약
연구 요지 (AI)
서울시 상업지역의 개발밀도와 용도지역별 밀도 관리 특성을 분석했다.
초록
도시재개발은 도시화에 수반하여 불가피하게 일어나는 여러 가지 부작용이나 폐해를 개선하기 위한 시가지 재정비 및 제어수법으로 볼 수 있다. 이는 산업화와 도시화를 일찍 경험했던 선진국에서 먼저 부닥치게 되었으며 국가별로 여건이 다르고 문제도 여러 가지이므로 해결하는 기법도 각양 각색이다. 우리의 경우도 60년대부터 정부가 조국 근대화라는 정책아래 공업화, 산업화를 추진함에 따라, 대도시로의 인구집중에 따른 도시문제가 발생하기 시작하였다. 1960년대 이후 급속한 산업화, 도시화에 따른 시가지의 확산으로 개발에 급급하였고, 1970년대 후반에 가서야 도심정비시책의 필요성이 크게 대두되었다가, 88년 서울 올림픽 개최에 따른 도시정비정책의 일환으로 집중적으로 시행하게 되었으나 재개발이 시기적으로 늦은 셈이다. 그나마 현재까지 진행된 재개발의 대부분은 관계기관의 노력에도 불구하고 사업의 공공성이 결여된 채 시장경제의 논리에 의해 수행되어 왔으며, 도시전체의 장기적인 균형 발전이 충분히 고려되기보다는 국부적이고 획일적인 과거의 개발논리로 진행되어, 달라진 시대상황에 따른 도시기능 및 환경의 조절과 개선으로서의 재개발이 아닌 더욱 큰 문제를 예견케 하는 개발 위주의 재개발로 진행되어 온 것이 현실이다.
실제로 지난 20-30년 간 우리는 개량이나 개선, 또는 재개발이 아닌 신개발 일변도로 기존도시의 불량지역을 외면한 채 밖으로 도시를 확장하여 왔다. 그 결과 재개발도 지역전체의 물적, 사회적, 환경적 종합개량보다는 부동산, 투자와 환수 등의 경제적, 상업적 논리에 의해 진행되어 지역적 특성이나 환경 등에 소홀 해 왔다. 더구나 경제논리에 의해 개발되는 경우 필연적으로 고밀도 개발이 수반되어 장기적으로는 교통체증, 도심혼잡가중, 소음, 공해 등 고밀화에 따른 또 다른 환경문제를 야기 시킬 수 있다는 것이다. 지금까지 불량주거 재개발을 포함하여 우리의 거의 모든 도심 재개발은 곧 고밀도의 건설을 의미해 왔고, 이는 결국 환경문제와도 무관치 않다. 이제 우리는 고밀 정돈식 철거 재개발-철거 후 경제논리에 의해 고밀도 건축을 하는-이 아닌, 후대를 생각하는 거시적으로 광역적인 차원의 환원적 의미에서는 재개발을 고려해야 할 때이다. 이미 우리는 짧은 기간의 성장 위주의 개발이 얼마나 큰 대가를 우리에게 요구하고 있는가를 충분히 경험했다. 그러므로 앞으로의 도심재개발은 지금까지의 쾌적성과 영역성의 측면에서 주상 분리와 고밀도의 주상복합을 전제로 한 도심재개발 방식에서 주상공존과 조화의 가능성을 모색하는 방향으로 인식을 전환하여 재개발 상업지역을 활성화하는 방향으로 나아가야 할 것이다.
주상공존형 도시개발은 단순한 공존이 아니라 합리적인 공존을 지향해야 한다. 일반적인 공존이 상호관용을 베푸는 상태를 의미한다면 합리적인 공존이란 상호 무리가 없는 공존을 의미하는 것으로 보아야 할 것이다. 이러한 배경에서 본 연구는 도심재개발 지역 내 사업지역을 계획의 대지로 선정, 도시공간구조변화에 따른 도심내부의 문제점을 직시하고 주거와 상업기능의 공존이란 차원에서 기존의 환경적 틀을 고수하는 방향으로 도심유지를 위한 적정밀도의 혼합용도 블록 계획안을 제안함을 그 목적으로 하여, 이를 토대로 동규모, 동질의 주변 블록에 대한 거점확대의 계기를 유도하고자 하였다. 본 논문의 구성은 다음과 같다. 제2장에서는 재개발 상업지역에 대한 일반적 고찰로 도심지 내부의 공간구조 변화에 대한 기본적인 양상들을 알아보고, 이를 통한 도심내부 상업지역의 특성을 파악한 뒤 주거기능과의 위계에 따른 계층분류에 대한 이해와 함께 용도혼합에 대한 개념적 이해 및 도심지 주거기능 확보의 필요성을 논한다. 제3장에서는 2장에서 고찰한 도심내부의 공간구조 변화에 따른 도심 재개발의 방향과 향후 상업지역의 개발방향을 모색하고 현황과 가치의 기준으로써 주거기능의 공존 가능성을 살피며, 소단위 거점개발의 측면에서 향후 도심재개발 구역의 가능성을 시사한다.
또한 기존 도심재개발 정책을 이론적으로 검토한 후 재개발의 활성화방안을 고찰하고 기본 방향을 설정하여 계획안의 지침으로 삼는다. 제4장에서는 이러한 연구의 절차를 적용한 계획안으로, 도시공간차원의 계획방향의 적용을 통해 안을 제시하고 제5장은 본 연구의 결론에 해당하며 이를 요약하면 다음과 같다. 1) 상업지역의 공간일부에 문화시설을 유치함으로써 도심의 유동인구 일부를 끌어들여 상업가로의 활성화를 도모한다. 2) 상업가로 후면에 별도의 보?차 분리를 통한 서비스도로를 확충하여 상업가로 전면주차로부터 야기되어지는 보행의 연속성 파괴를 방지한다. 3) 교통환경의 개선을 위한 대중교통 중심의 고객유치를 위해 주차장의 설치보다는 지하철과 연계된 지하쇼핑 공간의 적극적인 확충으로 도심교통환경 악화를 방지하며 지상에서 충족시키지 못한 도심지 상업지역으로서의 상업용적 밀도를 지하공간에서 충분히 확보하도록 한다. 4) 주거기능(중층?고밀 주거단지)의 적극적 도입에 의한 도심공동화 현상의 회복을 그 주된 목적으로 한다. 5) 도심부의 현재 용적률은 평균 약 250%이며, 도로와 상하수도 시설이 감당할 수 있는 수준은 약 450%이므로 전체 용적률이 이를 넘지 않도록 적정밀도수준에서 계획한다.
6) 도시의 스카이라인의 형성을 위하여 기존 노선상가 블록과의 연속성을 찾고(4-5층 정도의 중층), 개별 건축물에 있어서 현재의 상업 건물의 단위공간모듈을 정리하여 적용, 슬럼화 되어있는 노선상가의 모습을 현대화한다. 7) 대상지 내부 주거단지로의 진입공간구성에 있어 근린공공시설 및 편익시설 등의 용도를 제공함으로써 지역주민의 편의를 도모하며 지역사회의 커뮤니티 거점형성에 이바지하도록 한다. 8) 기존의 세운상가 보행 데크 하부의 슬럼화 된 공간은 전면공지 없는 기존상가의 밀집으로 인한 채광 및 보행여유공간의 부재로 말미암은 것으로 판단되므로 세운상가 측면 부분의 충분한 녹지확보로 이를 양성화, 채광 및 여유공간의 확보를 통해 활성화된 공간으로 계획하여 거점개발을 통한 광역녹지축의 재생을 모색한다. 9) 세운상가 측면에 제시된 녹지공간은 지역 문화의 재생 및 활성화의 장으로서 역사성의 회복과 지역 아이덴터티의 시발점이 되는 역할을 할 수 있도록 이벤트 광장을 계획하여 지역 문화의 자긍심을 유도하도록 한다. 이상 열거한 안들이 재개발 상업지역내 주거환경보호와 노선상가의 활성화를 위한 방안의 모두가 될 수는 없으나 이러한 방안들이 우선적으로 해결된 상태에서 보다 차원 높은 개선방안이 연구되어야 할 것이다.
An urban redevelopment can be defined as a method of controlling various kinds of side-effects which are inevitably caused by an urbanization. This has been developed in the advanced countries which experienced an industrialization and urbanization earlier than developing countries. But the context of the urbanization differs from country to country, which requires rather a unique solution for each of the problems than a pre-established one by the advanced countries. In the case of Korea the urban problems were caused by the overpopulation of the urban area since the government propelled the industrialization in 1960s.
The industrialization accompanied explosive expansion of the urban area, 30 the need of a redevelopment were discussed since 1970s. However the major redevelopment of the urban area started in 1980 for the 88 olympic games, which seemed to be late. To make matters worse, the redevelopment was mostly planed not for public but for commercial purpose, didn't include the long term view of the. balanced development for the whole urban area, and produced more side-effects than before. Actually in the last a few decades, the government tried to expand the city toward the suburban area rather than redevelop the city itself.
As a result, the redevelopment often became a commercial project which was guided just by the theory of economics and capitalism, without the consideration of the social and environmental content. The high density of the residential and commercial areas are inevitably required for the economic reasons and it caused various urban problems like traffic jam, noise and air pollution. So, we should start to redefine the meaning of the redevelopment for the long term value of an urban area for future generations. We have already experienced the huge negative side-effects of the development without a long term vision.
The redevelopment in the future should focuss on the harmonious co-existence of the residential and commercial area rather than separation of the two on the basis of pleasantness and territoriality, by activating the edge of the commercial area.
This kind of development should pursue not merely co-existence but a reasonable one, which means a co-existence without any pressure on each other, In the context above, the purpose of this project are to find out the urban problems in the site (the edge of the commercial area included in the redevelopment plan of the city) and suggest a prototype of a mixed-use building block which has appropriate density of space in the harmony of the context as it is.
The contents of the thesis are as following, In the 2nd chapter, the basic aspects of the change of the space structure in the urban area are examined to deeply understand the site, and then mixing the commercial and residential area considering the hierarchy o
발행 정보
2001. 弘益大學校 大學院 국내석사 학위논문