공공주도 지구단위계획구역지정시 주민참여에 관한 연구 : 개포지구단위계획 사례를 중심으로

개포지구단위계획구역 지정 과정의 주민참여와 공공·민간 간 견해 차이를 분석했다.

본 연구는 1970년대와 80년대 강남권 개발을 위해 택지개발지구로 지정하여 계획적인 개발이 이루어진 개포택지개발지구는 재건축시기가 도래되면서 지구단위계획을 수립하게 되었다. 32개 공동주택단지로 형성된 지역으로 대상지역의 현황조사를 통하여 대상지구를 분석하고 문제점을 파악하며, 공공에서 지정하고 있는 지구단위계획구역 지정 시 공공과 민간 사이의 견해 차이에 관한 분석을 통하여 개선방향을 제시하는 데 그 목적으로 한다. 본 연구의 결과는 다음과 같다. 첫째, 지구단위계획구역 지정 당사자인 공공기관인 구청의 입장에서는 민선출신의 구청장 입장에서 주민의 제안을 무시할 수 없는 관계로 주민의 입장을 대변하는 결과를 초래하였다. 서울시의 관련 부처 및 도시건축위원회의 입장에서는 법 제도하에서 법규정을 준수하기 위한 입장으로 개포지구단위계획구역 지정에서 주민의 의견을 수렴, 반영하지 못하고 있다. 또한 각종 언론단체는 중립적인 입장으로 모든 사안에 관하여 대응하고 있다. 따라서 개포 지구단위계획구역내 특별계획구역 지정은 전반적으로 토지이용계획의 획일화된 형태임을 확인할 수 있었다.

둘째, 개포 지구단위계획에서 32개 특별계획구역이 지정 된 후 주민들이 개발에 따른 이익의 이해득실에 결부된 용적률 부분에 강한 불만을 가지고 특별계획구역 지정목적에 부적합함을 이유로 하여 개포 지구단위계획구역 내 특별계획구역지정 대한 위헌 소송을 하게 되었으며, 이러한 위헌 소송에서 승소기에 이르렀다. 셋째, 개포 지구단위계획구역내 특별계획구역에 대한 지구단위계획변경(안)을 수립하여 주민공람을 거쳤으나, 주민들은 지구단위계획변경(안)에도 동의 하지 못하고 재차 용적률 부분에 대해 강한 민원제기를 함으로써 현재 개포지구단위계획 변경(안)은 보류상태에 놓여 있다. 본 논문에서는 이와 같은 사례분석에서 나타난 특성을 공공과 민간사이의 견해 차이를 정리하여 제시했는데, 이중 앞으로 개선이 필요하다고 판단되는 문제점은 공공의 입장에서 토지이용계획 및 유형의 획일성, 용도지역의 지정, 상한용적률 적용이며, 민간의 입장에서는 과도한 용적률 요구, 개발이익의 극대화 추구이다. 이에 대한 개선방안을 다음과 같이 제시하였다. 첫째, 입지유형에 따른 기준의 차등화 방안이다. 즉, 현재의 지역에 따른 기준을 모도시 유형(인구, 규모 등)별로 세분류하여 이에 대한 토지이용계획기준을 차등화 하여 적용해야 한다.

이러한 입지유형에 따른 기준적용은 도시가 균형 있게 성장 또는 발전하는데 기본적으로 요구되는 사항으로써 또한 각각의 사업을 평가하는 데도 유용하게 활용할 수 있다. 둘째, 특정기능 및 중대규모 사업개발의 특화 선도이다. 본 사례분석의 검토를 근거로 한다면 32개 단지를 획일적으로 특별계획구역으로 지정할 것이 아니라 개포 지구단위계획구역에서 적정 개발계획수립을 유도하도록 할 필요가 있다. 적정개발규모는 가변적이고 주관적인 요소를 내포하고 있기 때문에 경험적이고 논리적인 많은 후속검토가 필요할 것이다. 셋째, 지구내 생산활동 및 다기능 비율의 강화이다. 과거 택지위주의 개발에서 향후에는 다양한 기능 및 생산활동을 적극 유입해야 한다는 논지로 다양한 도시형 첨단공장, 지식기반 집적시설을 개발시 적극 반영해야 할 것이며 또한 소득의 증가 및 여가시간의 증가에 따른 다양한 오락, 레저, 스포츠, 문화 등에 대한 계획도 강화가 필요하다. 넷째, 공동주택단지의 계획기능 및 관리 강화이다. 공동주택지 개발의 경우에는 지속적인 수요증가를 개발에 적극 반영하고 또한 블럭형 계획을 적극 활용하여 공동주택단지의 주거환경 악화 예방을 위한 적절한 방지 방안이 강구되어야 할 것이다. 끝으로 지역별 용도배분과 주택규모 배분비율의 완화이다.

This study is on a systematic development of the Gaepo residential development, which was appointed as a residential development district in the reconstruction period. It established a district unit plan for the development of Gangnam district in 1970 and 1980. The purpose of this study is to propose an enhancement plan through the analysis and problem awareness from the district survey, which was formed as a district for 32 residential complexes, and through the analysis of the difference in opinion of the public and civil. The following is the result of the study.

First, the ward offices chief's point of view, which is a public institution for the designation of the zone for district unit planning, is to consider the standpoint of the residents because it is difficult to ignore the proposal of the residents. However, the ministries and offices of the Seoul metropolis are not collecting the opinion of the residents due to the reasons of complying with the regulations of the Gaepo residential development district. And the various public organs are standing neutral in all the different opinions.

Thus, we can see that the appointment of the special planning district of the Gaepo residential development district is generally in the form of a standardized land-use planning. Secondly, after the appointment of the 32 special planning district of the Gaepo residential development district the residents raised a lawsuit issuing their unsatisfaction of the floor area ratio following the development, of which they won. Thirdly, currently, the proposal of the changes in the district unit plan of the Gaepo residential development district is on hold even after the review from the residents because the resident disagreed and suggested for a civil appeal.

In this thesis, like the characteristics found in the case studies, a suggestion of the arranged data of the difference of opinion of the public and civil was done. And the problems that need improvements in this are land-use planning based on public standpoint, appointment of zoning district, excessive demand of floor area ratio, and development profit. Accordingly, the following are the plans for improvement. First, it is the standard gradation plan based on the type of location. The urban pattern (population and scale) should be categorized following the standard of the current area and apply the standard land-use plan.

This standard application as a type of location can help judge whether a city is developing in a well-balanced manner and is useful for evaluating business. Secondly, if the review is based on the case study, there is a need to induce proper development plan in the zoning of the Gaepo district unit plan and not just uniformly appoint the 32 housing complexes as special planning districts. The proper development scale needs an experimental and inductive succeeding inspection because it includes subjective and flexible factors. Thirdly, it is the intensification of the ratio in the production activity and multi-function within the district.

From the development of the housing based development before, of later having to adapt the different functions and production activities, it is necessary to apply the various urban facilities and knowledge based facilities during development. Fourthly. it is the intensification of the public residential districts planning and management. It is necessary to prevent the public residential district's living environment from getting worse by applying the continuous increase in demand of the public residential area and apply the block type plan. And lastly, it is the ease of the land-use division of the different zones and division ratio of the residential scales.